香港amc:商业地产中主力店的招商

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信息导读
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·统一招商管理的十项基本原则
·商业物业的管理与运营探讨
·商业七大招商策略
·商业地产中主力店的招商
·商业地产运营的几种模式
·商业地产获得成功招商的攻略
·商业地产的业态设计与招商
·商业地产成功招商四大法宝
·如何规避商业地产开发中的运营风险
·浅论房地产项目的招商策划运作
·地产策划如何为销售助力
·创意地产如何经营？
商业地产运营
商业地产中主力店的招商
2009-11-06 16:38:00 来源：鸿伟摩尔(中国)投资管理有限公司 浏览：640次
主力店的选择本身就是项目定位的直接表现，不同的主力店代表着完全不同的项目定位。
一、主力店招商是一场博弈吗？或者主力店本身和商业项目产权方（开发商）是一种什么关系？
主力店和开发商的应该是一种双赢的合作关系。
当然双方也存在着矛盾的利益，但是这些应该不能上升为双方的合作的主流。利益过多倾向于主力店，项目的其他部分不能受益于主力店，主力店的作用就丧失了，项目失败的风险会大大提高，并且最终可能殃及主力店自身。利益过多倾向于开发商，对主力店的经营过份不利，最终主力店的经营困难等问题导致的最直接的受害者就是整体项目自身。
因此，双方合作时，为自己的利益争取时，应该适可而止，有个长远的大局的观念，也才较容易取得项目的整体成功而双赢。
鉴于主力店对项目整体的重要性，为了提高项目的成功率，以及其他目的，有些项目开发商选择主力店直接自营，这是一把双刃剑，需要量力而行。如果成功，可以获取更多环节的利润，如果自身不具备主力店的经营能力，这样只会加大项目失败的风险。像上海龙之梦购物中心，曾经走过这样的弯路。
二、选择主力店时，哪些因素是开发商要考虑的。
项目的整体定位：选择主力店不是选择主力店的名气和规模，因此不是世界500强就一定好，也不是规模越大的主力店就越好，选择主力店首先应该划定一个范围，这个范围就是主力店的定位要和自身项目的定位完全吻合。否则就不要考虑了，除非决定改变项目定位。
租金水平或者方式：主力店和开发商合作的方式是多种多样的，可以固定租金、联营、或者租金+联营，甚至更复杂的方式，不同的方式使开发商承担了不同的经营风险，当然也可能分享过多的经营利润。此外，也有一些特殊的合作方式，比如直接免租金，不承担任何成本，这其实是一种病态的合作方式，不予考虑。但是总而言之，在租金水平上，要对主力店有所照顾，以让其稳定经营为首。
楼层安排：如果说在租金问题上可以对主力店有所照顾，在楼层安排上，就不能轻易退让了。相同的主力店，不同的楼层，可能出现完全不同的结果（人气、以及项目整体收益的差别）。楼层的安排一定要按照已规划好的业态方案执行，否则就要全盘重新考虑，推倒再来。
不同的楼层涉及到两个问题：一个是主力店对整体项目的带动作用。一个是项目其他部分的收益水平。
出入口的设置：即使主力店放在同一个楼层，不同的出入口位置也可能产生完全不同的结果。这个问题和楼层问题类似，可以综合考虑。
面积大小：主力店面积并不是越大越好，也不是越小越好，要因地制宜的考虑。这个问题和主力店的楼层安排，出入口的设置是同一类型的问题，开发商必须早作规划，而不能轻易改变，必要时以租金的退让换取这三个方面的坚持。
其他部分是租是售：其他部分是租是售，这个问题直接导致了开发商对以上5个方面所采取的不同态度。对于出售产权的开发商，以上的5个方面意义就不大了。对于只租不售的开发商，其他部分的安排（另外的主力店、次主力店、一般店铺的安排、租金和收益测算等都需要同时做好计划，然后有序招商）
其他服务（如外立面广告），开发商可能给予主力店租金优惠之外的一些其他优惠，比如外立面的墙体广告等，这些都是可以考虑的，根据双方的合作细谈。
主力店招商时间点：主力店招商的时间点很重要，也很巧妙。接触主力店之前可以事先做好项目的定位和业态方案，也可以边试探接触边形成和完善这些方案，但是这些方案一旦形成，便不要轻易根据主力店的要求而更改了，当然，也有例外情况，不一概论。此外，建筑方案和现场施工之前，则最好与主力店签订正式的入驻合同，对其约束。如果只是意向书等，则在建筑方案中要考虑物业专用性和通用性的平衡，降低该主力店不能入驻时的风险。
如果物业已经建成，不符合主力店要求，修改成本承担的问题：可以说，这些成本应该是开发商承担的，其实这些开发商应该庆幸，只是修改，而不是炸掉重来了。