食堂菜单多样:易宪容：楼市仍处于高增长阶段 但泡沫终将破裂

编者按：初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？

进入“金九银十”以来，房地产市场一直不温不火，而随着房地产调控政策的不断深入，限购令也开始向二三线城市蔓延，市场普遍认为房地产市场即将迎来“拐点”。就此，中新网财经中心21日特邀中国社科院金融研究所研究员、著名经济学家易宪容就保障房建设与“金九银十”的楼市走向进行解读。易宪容表示：房地产市场仍处于高增长，但房地产泡沫终将破裂，国家可调整信贷政策和税收杠杆，打击投机炒房。

楼市并未低迷 仍处于高增长

针对目前市场中关于楼市已临近“拐点”的观点，易宪容并不认同，他表示，楼市现在根本没有低迷，如果跟2009年、2010年疯狂炒房时期房价上涨80%比较，确实是低迷，但并没有意义。他认为，现在的房价数据，直接根据统计局上半年的数据来看，如果用销售金额除以销售面积，一到六月份房价仍然上涨10%。而在德国，一年的房价才上涨1%，所以楼市低迷根本不存在。

易宪容指出，现在的房价依然很高。他认为，我国的房地产市场，如果不调整，不让绝大多数民众有能力购买住房，仅仅通过经济适用房、保障房来吃一点别人剩下的饭，那问题就来了，任何一个正常的好的市场，80%的民众都能进入房地产市场，只不过80%的人生活水平不一样，买不同程度的住房，不能说80%的人买不起房，这就是问题所在。

抑房价重在打击投机炒房

房地产调控政策不断出台，使市场心态渐渐发生转变，不少业内人士认为现在已由“卖方市场”转为“买方市场”，而其中限购令的作用是明显的。但易宪容则认为，现在整个房地产市场在调整中，目前房地产住房销售下降，并不是限购令导致的结果，而主要是信贷政策导致结果，如果采取差异化信贷政策并能落实好，住房价格就能下调。

而对于 “金九银十”的楼市走向，易宪容则认为，房地产市场调控重在打击投机炒房，控制住投机炒房，住房市场就能回归理性。

易宪容介绍说：“香港的住房流转税是多少？如果你买的房半年要卖，流转税19.25，两年内卖要9.25，我们1.5到3。第二个来讲，住房交易所得税，本来我们有一个20%的住房交易所得税，地方政府为了鼓励大家买房，把它化解掉，所得税只有1%。而在日本，住房交易所得税最高要交75%。”

在谈到房地产调控时，易宪容坦言，现在我们的住房主要有两大功能，一个投资，一个消费，住房已成为大家挣钱、炒作的工具。他表示，要通过税收的政策把住房的投机炒作限制住，“买了住没关系，买了卖出去让你血本无归，这样就足够打击楼市投机行为。”

他还表示，政府如果在税收方面出台严厉一点的政策，房价肯定会调整，现在房地产市场的问题，就是要让投机炒作无利可图。

房地产泡沫破裂后果严重

房地产泡沫破灭会导致系统性风险。这个泡沫一旦真正破裂，可能比美国金融危机还厉害。著名经济学家易宪容在做客中新网时作出上述判断。

易宪容表示，房价降是必然的，他说：“我研究过世界所有房地产泡沫，当然泡沫还不大的时候你可以拖市，当泡沫大的时候就完了，你再怎么拖也不行。”

易宪容还认为，房产泡沫一定会破灭，而且影响严重。他说：“比如2008年的金融危机，是因为房地产市场引起的，他们泡沫比我们小得多，但法律体系好得多，信用体系好得多，即使这样都破灭了。一旦房地产泡沫破灭，一定会导致系统性风险。而且这个泡沫一定会破，谁也救不了，等到真正破的时候，可能比美国金融危机还厉害。”

同时，对于上千万套的保障房集中开工，易宪容表示，政府本身是没有能力做保障房的，而且并没有必要如此大规模的建设。

他介绍说，世界很多国家保障房的比例，永远是5%、6%的，并没有生产这么多。 因为如果这样大规模的建设保障房，质量上无法保证，可能会带来更加严重的问题。

易宪容认为，房地产市场调控重在打击投机炒房，控制住投机炒房，住房市场就能回归理性。

持币待购意义不大

在谈到目前楼市惨淡，地产商是否有可能为防止资金断裂而下调房价时，易宪容表示，目前国内地产商资金链断裂的可能性几乎为零，政策对持币待购者影响不大。他认为，民间信用社的50%的利率，借多少有多少，问题的关键不在于资金，而在于建好房子谁来买。

对于何时才是购房的好时机、现在是否应持币观望等问题，易宪容则表示：持币待购者受政策影响很小，目前不存在所谓的持币待购。“如果你真的有钱持币待购，那么外面房子价格高低对你影响大吗？政策出台对你影响大吗？不大的。”

同时，他认为，需求与个人支付能力有关，如果买不起那就是个人欲望，工薪阶层要买房，需要政府将投机炒作彻底赶出市场，不要让公有土地变为少数人牟利的工具。

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