风琴式防护罩庆云汇鼎:8月房价逼近停涨 下降拐点初现

　　国家统计局昨日公布的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比7月增加了15个，二手住宅价格环比下降和持平的城市比7月增加了9个，调控效果进一步显现。

　　不过，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，尤其二三线城市同比涨幅仍较大，房价涨势仍未见明显放缓。

　　环比接近停涨临界点

　　统计数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月缩小的城市有8个。

　　从同比数据看，8月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅回落的城市有40个，比7月增加了14个，涨幅在5.0%以内的城市有45个。

　　二手住宅价格方面，8月份70个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有17个。二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

　　从同比看，8月份70个大中城市二手住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的城市有34个，比上月增加了6个；同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

　　根据中原地产测算，70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0.02个百分点，逼近停涨临界点；而二手房更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”

　　在房价上涨总体趋缓的同时，房地产行业整体增速也开始放慢。统计局此前公布数据显示，今年前8个月，房地产投资增速略微放缓，销售继续低位徘徊。

　　二三线城市未见趋缓

　　尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无一下跌。目前的房价下调更多依然体现在：一线城市成交量明显下降、开始出现从点降到区域价格松动的变化过程中。

　　从8月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌、乌鲁木齐、长沙、石家庄、秦皇岛、岳阳、丹东、广州、兰州出现了超过7%的同比涨幅，二三线城市的房价上涨未见明显放缓迹象。

　　而几大一线城市如北京、上海、深圳和广州新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%、7%和4.9%，大多低于上述二三线城市。

　　对此，北京中原地产三级市场总监张大伟称，已经限购的城市同比涨幅都已经有明显放缓，但二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

　　调控不会放松

　　从新建商品住宅价格指数看，目前一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购城市平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%，都低于非限购城市。可见，限购目前来看依然是见效比较明显的调控措施。

　　针对二三线城市房价过快上涨，国务院、住建部都要求增加二三线城市“限购”。

　　但此后，预期中的限购并未大范围出现，仅有浙江省台州市和衢州市先后出台房地产限购政策的细则，其余房价上涨较快的城市则以限价等方式规避。

　　张大伟指出，从8月数据看，限购城市基本已经达到了调控的部分效果，限购令下，市场已经趋向理性。但是三线城市依然有上涨的现象，在“金九银十”之际以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。

　　不过，市场人士指出，为了确保调控成果，防止未限购的部分二三线城市房价不合理上涨，特别是在“金九银十”楼市传统黄金销售旺季。因此，国家楼市调控的措施不会放松，二三线城市的限购措施的出台刻不容缓。

　　“看涨不买涨” 四季度全国楼市何去何从？

　　15日，央行发布第3季度储户调查报告，接近四成居民认为未来半年房价将继续上涨，预期看涨不敌高房价对购买力的削弱，消费者未来购房意愿持续下降。业内人士认为，随着消费者购房意愿的下降，年末楼市成交量回升的可能性不大，房价或将承压下行。

　　据央行第3季度储户问卷调查报告显示：消费者对下半年房价走势预期中，其中41.1%的居民预期房价基本不变，比上季度微降0.3个百分点。37.9%居民预期上升，较上季度提高1.7个百分点，8%居民预期下降，另有13%人群认为“看不准”。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，虽然楼市宏观调控严格，但仍有越来越多的居民认为房价将出现上涨。一方面，虽然一线城市价格止涨，但仍然有部分二、三线城市价格上涨较为明显。另外，对于房价出现回落的城市来说，价格下降的幅度也十分有限，大范围的实质降价仍没有出现。另外，目前CPI仍然位于6%以上的高位，央行调查数据显示，预测下季度物价上涨的居民比例为49.6%，较上季度提高4.1个百分点。物价上涨导致的资产价格上涨成为普遍心态。

　　不过，在房价预期上升的同时，购房意愿却出现了持续下降的趋势。这与2009年房地产市场火热时期，消费者在看涨房价预期的同时也看高房价的情况截然相反。

　　调查显示，未来一季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点。居民购房意愿从今年1季度开始呈现下降趋势。

　　张月认为，出现这种“看涨不买涨”的情况，一方面，是随着限购、限贷政策的执行，一部分消费者失去购房资格，短期内无法购房，购房意愿也就明显降低。同时，在当前以自住为主的购房群体中，目前的高房价对这些中低收入群体来说仍然难以承受。

　　另一方面，房地产调控政策执行后，一些城市成交量下降显著，例如北京今年3季度成交量较2009年同期下降73%。除此之外，楼市调控对购房者也产生了一定的震慑作用，而未来楼市调控也不无更加严厉的可能，因此也导致了居民购房意愿的下降。

　　这种形势下，大部分业内人士都预计年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。对于业主和开发商来说，出售难度都在加大。尤其是开发商，在面临信贷紧缩和资金回笼难度增大的情况，不排除部分开发商采取继续降价销售的方式来缓解资金压力，房价仍有进一步下降空间。

　　除此之外，根据央行调查数据显示，在主要的投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季度提高1.4个百分点，选择股票投资的居民占比为9.2%，降至2009年以来最低水平。

　　股市的下滑导致居民对其投资意愿整体下降，相比之下，房价的依然坚挺仍旧支撑着人们对楼市的投资信心，不过，业内人士也指出，目前房地产投资意愿实际上并没有出现明显的上涨。(上海证券报)