土地出让每平米40元 徐家汇教师楼2次动迁始末

　　又是一年一度的教师节。对于家住徐汇区天钥桥路北赵巷教师楼的数十位教师而言，今天也许依然会收到祝福，但快乐似乎已经远去。整整一年，漫长的拆迁谈判，不仅让他们曾经的家化为废墟，随之而来的，还有巨大的心理阴霾。

　　越线强迁

　　徐家汇——上海的第二中心城区，以其无与伦比的璀璨人文与繁华时尚的都市气质，令众多购房者趋之若鹜。繁华之中，天钥桥路北赵巷的教师楼如废墟般的存在，显得格外刺眼。

　　就在瓦砾之间，有近三十年教龄的黄老师向本报记者感叹着教师楼并不算长的历史。１９８５年，徐汇区政府建造了一幢６层的煤卫独用的公房。住在里面的，多为有突出表现的优秀教师。因此该楼被称为“教师楼”。然而，随着徐家汇商业圈的愈加繁华，原本平静的教师楼开始变得受人瞩目。

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　　１９９９年６月港资开发商永龙公司以优化地块规划方案、增加绿化面积、改善小区环境为由，向区政府申请，愿意投资动迁“教师楼“居民。

　　当时，徐汇区动拆迁管理办公室向居民发出的《征求意见书》中提到，“拆迁的关键是要听取广大居民的意见，如果绝大部分居民愿意和要求动迁，我们将再议动迁具体细节；如广大居民不愿动迁，那么永龙动迁‘教师楼’的设想便作罢。”

　　最后的统计结果是超过８０％以上的居民反对动迁。１９９９年６月１４号区动拆办召开《动迁工作座谈会》，居民代表一致反对，区政府明确表态：动迁作罢。徐汇区房屋土地管理局取消立项，并将对“教师楼”实施平改坡，透墙绿化、路面修整。

　　仿佛一切就此归于平静，谁也不会想到，２００３年３月６日“拆迁许可证”突然公布在“教师楼”居民的面前，申请动迁的正是四年前曾经提出动迁申请的永龙公司，项目名称为“永新花苑三期”。

　　２００３年２月２７日上海市房屋土地资源管理局所发的《基地房屋拆迁许可通知》中明确规定，天钥桥路北赵巷７５－７８号的拆迁期限为２００３年３月６日至２００３年６月３０日。

　　随后的一切，在黄老师看来，就如同一场风暴，来不及准备，“教师楼”已然千疮百孔。

　　７６号１０４室朱钢的家早在２００４年４月９日即成为一片废墟。然而，他和另外近十户“教师楼”居民依然坚持，该项目的拆迁行为并不规范，其中最为突出的问题就是“越线”。

　　作为港资公司的永龙公司，投资项目立项则必须得到市外资委的批复。上海市外资委２００２年１１月２０日关于上海永龙房地产有限公司建设永新花园三期的批复中明确指出：“经审核，根据上海永龙房地产有限公司与徐汇区房屋土地局签订国有土地使用权出让合同，同意上海永龙房地产有限公司开发位于徐汇区淮海中学地块（辛耕路以南、天钥桥路以东）占地面积３３０３４平方米，建设约１１．９万平方米的住宅及配套设施，项目总投资约１．３亿美元。”

　　２００２年９月２８日上海市徐汇区城市规划管理局核发的工程《建设用地规划许可证的通知》中对建设用地位置的限定为：东至６层住宅，西至天钥桥路、南至１７１弄、北至辛耕路以及辛耕路以北部分用地。

　　而这两者所规定的项目范围所存在偏差的区域，恰好就是“教师楼”所处的位置。而根据土地出让合同后附着的四至范围图来看，也很难确定“教师楼”就属于项目范围。

　　在徐汇区土地局报送的上海市房屋拆迁许可审批申请表中，核发许可所需资料中的建设项目计划批准文件、建设用地规划许可批文、建设用地规划许可证、区县以上人民政府的土地使用批准文件几项全部缺失。在《房屋拆迁许可证》上，项目地点、项目批文、规划批文三项目也全部为空白。

　　有此多项难以解释的疑问，以至包括朱钢在内的多户居民坚持认为，即使已经有了正规办理的拆迁许可证，但是“教师楼”并不属于永龙已经申请的项目范围，而涉及它的拆迁肯定有“越线”行为。

　　不仅如此，在众多居民看来，“永新花苑三期”不仅规划界限不明，甚至在土地出让中，该地块也存有问题，而这也是直接导致他们不愿意以低价搬迁的主要理由。

　　土地出让价：每平方米４０元

　　国土资源部１１号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条明确规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”该《办法》自２００２年７月１日起即施行。

　　事实上，上海的土地出让市场化进程一直走在全国前列。上海土地出让的纲领性文件——新《上海市土地使用权出让办法》（市府第１０１号令），《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》（沪府发（２００１）２６号文件），于２００１年开始施行。

　　这两个文件规定，六类经营性土地使用权出让（商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等）都应当通过招标拍卖方式进行。

　　永新花苑三期所涉及的地块，徐汇区房地局与永龙公司签订的土地转让合同时间是在２００２年８月２６日，也就是在国土资源部令第１１号发布生效后的二个月签约的，并且依然是以协议出让方式与永龙公司签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（沪房地用（２００２）出让合同第１１０号）。

　　该合同的第一条即注明“甲方（上海市徐汇区房屋土地管理局）以现状条件出让位于上海市徐汇区淮海中学地块，总面积为３３０３４平方米。乙方（永龙公司）以人民币２２９６１０２５元的土地使用权出让金获得上述地块五十年和七十年的土地使用权。其中该地块中２５４２３平方米为徐汇区成套率改造地块，土地使用出让金２１７３６６６５元免缴。”

　　由此，永龙公司以徐汇区成套率改造的名义仅花了１２２．４万元就获得了徐家汇面积近３．３万平方米的土地使用权。也就是说，在上海最繁华的核心地段，土地出让金平均每平方米只有区区４０元！

　　位处市中心的卢湾区第４０街坊马当路３３８号和第４１街坊淡水路２２８号地块在２００４年公开招标中，最高报价建造成商品房后的楼面价将达到１８０００～２００００元／平方米。

　　正是由于这样巨大的落差，才使得被拆迁居民很难接受这样的拆迁事实。尽管在近一年不断的协商中，拆迁补偿在一定程度上有所提高，但仍旧有近十户居民宁愿冒着被强迁的风险，坚持不愿妥协。

　　回迁无望？

　　“部分居民之所以和拆迁公司无法达成协议，其最重要的一点，就是他们所提出的回搬要求。”永龙房地产有限公司的委托律师陈开伟在接受记者采访时表示，开发商永龙公司并不直接参与业主的谈判，但他们也希望能够尽快解决拆迁问题，保证项目进展，然而，对于拆迁回搬，是永龙绝对不能接受的。

　　然而，上海市之所以在２６号文件颁布之后，仍旧允许协议出让土地的行为，其中一部分原因就是对市政府确定的旧区改造地块，明确采取议标的办法。而也就是上海市２００１年２月９日颁布的第６８号文《关于鼓励动迁居民回搬，推进新一轮旧区改造试行办法》中特别提出来的。该文件第五条规定，开发商获得的零土地出让金等等多种优惠条件，是必须对回搬原地、原区域（住房价格基本相当地段）的居民，给予一定回报。其中包括鼓励居民出资回搬，回搬原地、原区域（住房价格基本相当的地段）的居民享受多种优惠政策。也就是说，永龙公司之所以能以几乎是“零土地出让金”的平均每平方米４０元的价格，取得这块土地的使用权，很大程度上是得益于这一政策。

　　然而，在享受了过去政策所带来的便利之后，开发商并没有实际履行同样为政策限定的义务，相反，对于居民的回搬有着非常大的抵触。与此同时，拆迁部门对此讳莫如深。

　　本报记者致电上海市房地局房屋拆迁管理处询问关于６８号文件情况时，相关人士一再表示，所有的拆迁都按照２００１年１０月２９日公布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（第１１１号）办理，而对于６８号文的具体内容则表示不清楚，同时强调在１１１号文件之前的文件均作废。

　　但在１１１号文件六十九条规定：“本细则自２００１年１１月１日起施行，１９９１年７月１９日市人民政府发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、１９９７年４月２２日市人民政府发布的《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》以及１９９７年１２月８日市人民政府发布的《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》同时废止。”其中并没有提及６８号文，在文件的最后却指出“市人民政府其他有关拆迁管理的规定与本细则不一致的，以本细则为准”。

６８号文是否与１１１号文矛盾？是否已经废止？本报记者查询国家法规数据库后所显示的是，该文件依然有效，但同时在多个拆迁单位却得到了相反的答案。房价飞涨的上海，从市中心搬迁而出的居民，无法住回原处似乎已经成了默认的事实。