阿sir:小散户投资计划之 涉外服务式公寓投资攻略 转载

 本次“散户投资计划”将要介绍的商业地产产品为涉外服务式公寓。在成都涉外租赁市场非常火爆。外籍人士被成都中介们称为最为大方的租客。

    市场潜力分析：

    据了解，凡是来华（成都）的外企、外资机构的高管，都有比国内水平高出几倍甚至十倍的住房及生活补贴。一般三四万的住房和生活补贴在成都完全可以选择最好的住宅社区，目前，成都已经有200家世界500强企业和众多的涉外机构，这些庞大的外籍人群在购房受限的条件下，对租赁市场是一大利好。因此，成都的涉外租赁市场，潜藏的商机巨大。

    业内人士认为，不同的国家和地区的外籍人群，由于其住房和生活补贴的标准不同，对物业的租赁标准和需求也有所不同。一般来自欧洲和北美的外籍人群，他们对别墅、豪宅、甲级写字楼等高端物业的需求特别大；来自亚洲地区的日本、韩国等国家，他们往往选择中、高端的住宅和办公物业。作为涉外租赁机构，必须像开发商研发产品一样，对不同地区和国家的外籍人群进行不同的消费和生活习性研究，提供不同的物业形态供其选择和使用。伴随着国内经济的持续发展和企稳回升，未来将会有越来越多的外商来中国、成都发展，这就为成都刚刚起步的涉外租赁市场提供广阔的空间，同时也为成都繁荣的楼市增添活力。

    产品特色分析：

    不过不论是哪个国家的外籍人士，有一种产品都是他们所需要的——涉外服务式公寓，也称为酒店式公寓。它与普通的住宅最大的区别在于它的商务属性。它不仅仅只是一个为旅居本地的外籍人士提供住所的场地，它代表的更

    是一种超越普通住宅的、集现代居住元素、量身打造的人性化服务体系以及各种城市稀缺资源的国际级商务生活理念和生活类型。北京的国贸公寓、雅诗阁公寓、嘉里中心都堪称是涉外公寓的典范级产品。这些出色的案例，凭借自身不折不扣的顶级软硬件配套，为业主或外籍租住者提供涉外标准化服务，赢得客户的首肯，历经考验，其售价及租金始终傲立潮头，哪怕是2008年的国际金融危机也不曾动摇过它们的价值，创造了涉外公寓抵御市场风险的一段段佳话。

    比起酒店它提供了更大的空间享受，对中长期居住的商务人士来说比酒店性价比更高；比起别墅和高端住宅来说，它具有后者不能提供的多种商务专属服务。尤其是公干的外籍人士，服务内涵远大于产品的其他内涵。双语管家服务、配有语言邮件系统的直拨国际长途电话、公寓高速网络蓝海冲浪、24小时红外线安防系统及电子眼监控、紧急报警系统分机到户、集中式星级洗衣房、业主孩童照看服务及组织户外交流活动、派对策划服务、国际卫星网络电视，接收20个以上的国际频道、西方特定节假日礼品问候、房屋免费代租……这些繁琐的物业服务对于一般的住宅来说是基本无法达到的。

    可以说，涉外服务式公寓是一个比酒店生活化，比住宅商务化的新兴商业地产产品。其投资总额也不大，适合散户投资者入手。

    投资分析：

    目前成都的涉外租赁市场租金平均为100-150元/平方米之间，与成都甲级写字楼的水平相当，但是这类公寓的面积最小可以达到50平米左右，给散户投资者一个非常好的进入机会。

帮散户找个投资机会

为中小资金寻投资通道本报首推商业地产“小散户投资计划”

    本报在上周二的商业地产周刊中《“不开零”，商业地产挤出小散户》的报道刊发后，引发了读者的共鸣，不少读者打进本报热线，讲述了自己在投资商业地产上的困惑。如何盘活自己手上的资金，散户们的心情和大庄家们一样的着急。

    为了解答散户投资者在商业地产上的困惑，本报从本周开始推出“散户投资计划”，一方面挖掘市场中有价值的投资方向和产品形态，另一方面组建散户投资咨询团，联络市场上专门从事商业地产投资的中介、成功的投资专家、机构分析师随时解答读者在商业地产投资方面的疑问。

    一个散户的求助

    李嘉是一位自贡的读者，他打进热线告诉记者在成都投资的遭遇。“其实，我和我老婆两家人差不多有八九十万左右的现金。一直就在打算进行一些投资。但是今年我来成都几次都失望而归。第一次，房交会上，我本来想选一个套三住宅，但是因为我们是外地的户口，都算第二次买房，只能一次性付款，最后只好放弃了。第二次，我父亲的一个朋友在成都开公司，告诉我可以买写字楼来投资，首付五成，之后就可以收租了。结果我转了不少的写字楼，才发现最小的单元都差不多150平方米以上，而且人家要求要集合几户人才可以买。最后一次，我听说现在很多人都在买商铺，就想着也来看看商铺，结果一看才晓得，成都市区的商铺大多在4、5万/平方米左右，太贵了。”

    难道就没有门槛低一些适合我们这种中小投资者的商业地产项目么？面对李嘉的质疑，记者也不禁感叹，是不是在今天的商业地产中，市场过度地把目光放在了动辄能够调动几百上千万资金的大客户上，而忽视了广大中小投资者的投资需求呢？毕竟大客户不是市场的多数，相反如今像李嘉这样的中小投资者才是市场的主流。如何帮助他们进行投资计划，这将是作为一个责任房地产媒体应该思考的问题。

    多元化的商业地产“被单一化”

    说到商业地产，记者随机采访了一些普通市民。他们在采访中表示，心目中的商业地产主要是商铺和写字楼。问道知不知道还有什么样的商业地产项目，大多数市民都表示并不清楚。

    但是据记者的统计，商业地产实际上是一个多元化的领域。商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。在成都商业地产的种类是比较多样的。除了商铺、写字楼，还有各类酒店、以商业形式为报建LOFT、商务公寓、各种专业市场……

    但是为什么在市民的眼中只有商铺和写字楼，甚至是甲级写字

    楼才是商业地产呢？原因是商业地产对于我们的市场来说依然是一个新生事物。在国外商业地产的发展已经非常成熟了，规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。一个项目尚且如此，独立的商业地产单元也就出现大小伸缩的格局。

    虽然在成都商业地产的花样也不少，但是由于很多的形式都是创新性的，或者刚刚出现不久所以被大众接受尚有一个过程。于是人们在商业地产的投资上依然偏重于熟悉的商铺和甲级写字楼。多元化的商业地产“被单一化”，容易跟风的中小投资者也就陷入了投资方向和产品单一的局面。

    一个由开发商和投资者共同完成的计划

    本报的“散户投资计划”旨在为中小投资者解决渠道单一的问题，将挖掘这个行业的新兴产品，并筛选出适合广大散户入手的产品。

    在这个计划中，作为专业媒体我们将更多地接受商业地产中的新鲜事物和投资手法。同时我们

    也将联动在商业地产投资上有经验的开发商和投资者，为大家带来第一手的投资指导。

    我们也将通过这个计划，建立一个属于散户们的投资平台，通过这个平台与开发商们搭建起沟通和对话的桥梁。最终让开发商为散户们制定出适合他们投资的计划书；我们也将联动资深的商业地产经纪人，为广大散户寻找到新的投资点位；我们还将整合相关的金融机构，为散户投资提供量力而行的金融建议。

    为了让我们的计划更加丰富和完善，从本周开始，我们将开通“散户投资计划”的官方微博，欢迎广大读者加入到这个计划中，共建共创美好的投资未来。

机构看市

四川省商业地产联盟商业综合体项目已超过90个

    截至6月30日，成都市区5000平方米以上零售卖场共计144家，营业面积达400万平方米。其中今年上半年新增9家，分别是远东百货天府店、北京华联一品天下购物中心、圣地亚家居北门店、五星电器建设路店、金沙千盛超市、青白江千盛超市、人人乐前锋店、苏宁高新店、沃尔玛蜀西店。下半年预计将有世豪广场（伊藤洋华堂）、王府井百货二店、茂业中心、家乐福大邑店、家乐福华阳店等开业。

    成都商业地产进入综合体时代，截止到7月底全市意向、在建、开业的商业综合体项目已超过90个，遥居中西部第一，成渝经济区建设、城乡一体化、西部商贸中心打造成为成都综合体异军突起的客观基础。

    新港地产商业地产集中发力，机遇与挑战并存

    目前，成都的商业地产项目大多集中于人民南路沿线和东大街，其中尤以城南高新区最为集中。而城市综合体正是商业地产的典型代表。来自四川省商业地产联盟的数据，截至5月底，成都在建和立项的城市综合体项目已经达到88个，按照最基本的假设，一个城市综合体一般至少有两三个功能分区，每个功能分区按照5万平方米计算就有15万平方米，80个综合体就有1200万平方米。不仅是成都，其他省会城市也存在商业地产供应量猛增的情况。

    风险中蕴含机会。现阶段最大的风险一是在于多个项目的集中放量，二是在于商业项目本身的规划设计。从另一个角度来看，商业地产的集中性开发从全国来讲也是最近一两年的事情，城镇化的推进，人民收入消费水平的提高，国家坚持扩大内需的政策导向，现阶段房地产市场限住不限商的调控措施，都给商业地产带来了不可多得的机会，虽然未来供应量在短时间看来偏大，但那些经过前期规划、拥有良好商业资源和明确目标客群的商业项目，将在这一轮的商业大战中脱颖而出，而开发商和投资者也将获得良好的商业回报。

    嘉联地产写字楼走势稳健，商业持续繁荣

    7月25日-31日，成都主城区写字楼成交258套，成交面积2.87万平米。青羊区成交量居首位，成交面积为13545平米；金牛区无成交。写字楼成交面积较前一周有所回升。因写字楼不受新政限制，故近期虽然大幅放量造成供应较为集中，使区域竞争加大，但相较住宅整体走势写字楼市场依然较为稳健。

    7月25日-31日，成都主城区商业成交面积1.6万平米。成华区成交面积占总成交57%，居成交面积首位。金牛区商业地产成交量居次位，锦江区成交量最低。嘉联地产认为：商业地产成交受单个项目影响较大，短期波动无较大参照价值。随着商品住宅调控的不断深入，商业地产从整体来看会持续繁荣。