长沙马王堆汉墓:下半年房企面临内忧外患 双面夹击降价是必然

　　现象：房企巨头率先刮起降价风

　　在宏观调控的重压下，日前记者获悉，不少房企巨头已率先掀起了降价风潮，包括碧桂园、万科等。

　　7月21日，碧桂园·十里银滩对外发布最新价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。而此前该盘早已推出“诚意金客户购买洋房可获2万元抵4万元、别墅5万元抵10万元”的特大购房优惠，近期推出新优惠折扣后，多重优惠可以同时享受。

　　而在7月24日，碧桂园于南京的另一项目碧桂园欧洲城也开盘销售，和此前项目一样，该项目也采取了极低的定价策略。

　　“低价”已成为碧桂园贯穿今年始终的主题。此前，碧桂园执行董事兼总裁莫斌曾表示，下半年楼市形势严峻，公司将坚持低价策略去实现全年销售目标。此外，世联地产(002285,股吧)(17.82,-0.36,-1.98%)首席分析师王海滨分析指出，碧桂园向来开发的都是郊区大盘，又是全产业链模式，因此有降价的空间。王海滨称，碧桂园向来拿地便宜，此外因为其为全产业链模式，成本控制较好，所以能够降价。

　　无独有偶，低价促销、率先抢跑的开发商并不止碧桂园一家。7月22日，深圳万科表示，即日起至8月31日前，准备发出10000张“万团卡”，启动为期50天的“万团大战”。所有参与活动的置业者，在12月31日前凡在深圳万科旗下11个项目开盘当天购买，即可享受额外5000元优惠。

　　而早在去年上半年突然宣布全国楼盘全线8.5折降价促销的恒 大地产将如何迎战？是否会沿用去年的折扣促销力度呢？对此恒 大集团董事局主席许 家印表示，集团7月和8月新开工开盘项目不多，大部分新盘开盘都集中在9月以后。为保持公司销售，个别楼盘会有一些优惠措施，“但不会出现去年全线8.5折的优惠了。当然，个别楼盘价格的调整，会影响到均价，但这都是‘正常营销’。”

　　内忧：供应大存货多 降价压力大

　　据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩分析认为，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力。

　　广州下半年的供应量也将呈现井喷状态。合富辉煌集团研究部日前发布的研究报告显示，2011年下半年广州市十区预计将推出新增商品住宅供应量3.9万套。新推货中，中心六区仅占总量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍是新货供应最多的区域。新货集中在花都、番禺，合计比例超过五成。虽然广州市中心六区总体供应占比较低，但总量也有明显增加。特别是黄埔、海珠等长期缺货的板块，今年下半年将有大量新货推出，白云的金沙洲、白云大道供应亦充足。此外，广州十区总体新货供应比重仍以旧盘新推为主，但预计将有40个全新盘上市，货量约13673套，创近年新高。

　　不仅如此，由于上半年的政策调控导致不少货量的积压。据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达14.8。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。

　　同时，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米。据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。而截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。在二三线城市如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。

　　外患：限购政策持续 房企求钱若渴

　　上半年宏观调控中的“限购”、“限贷”等政策直卡开发商喉咙，正当业内在猜测下半年政策是否会放松之时，国务院关于“房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策”的决定给了市场一个信息：下半年的楼市调控政策继续从紧。

　　据7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久就将出炉。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。7月22日，中央政治局召开会议指出：“坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。”

　　此外，开发商在信贷方面也遭遇了前所未有的瓶颈。随着房企贷款银根缩紧，开发商纷纷转向信托。据央行近日公布的数据显示，2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；与此相反的是，房地产信托规模今年一季度大幅上升，据中国信托协会统计，1～4月信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。

　　相比较高利贷等融资方式，开发企业更青睐于短期的房地产信托。“尽管融资成本超过15%甚至高达20%，开发企业还是求钱若渴。”一业内开发企业负责人表示。不过，这一开发商赖以生存的融资方式也将被停止。银监会近日要求信托公司从7月起，每月上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。据最新数据显示，5月房地产信托募集资金高达250亿元，创下历史新高。无奈之下，银监会只能通过下达窗口指令要求信托公司降低房地产信托募集数量。“7月很有可能完全叫停。”有业内人士告诉记者。

　　预测：下半年房价将以“降”字为主

　　由于“内忧外患”的双面夹击，开发商下半年降价痕迹隐现。地产经济学家邓浩志表示，对于已经限购的大城市，下半年房企赢跑的策略应该以降价为主，而未限购的二三线城市则是以扩大限购为主题。满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，中央态度已十分明确，政策在年内甚至明年上半年都不太可能放松，在限购、限贷政策下，未来需求下降已成事实，要抢占有限的客源，价格手段是最直接也是最有效的手段。

　　此外，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，为完成今年业绩和保持资金链稳定，开发商跑赢市场的最主要策略除了价格调整、以价换量外，还必须采取“缓拿地，缓开工”的方式，来应付贷款紧张的局面。

　　不过记者注意到，今年带头降价的并非恒 大地产。许 家印的话似乎证明，去年8.5折的销售力度今年将不再重复出现。沈锐培分析表示，恒 大上半年销售完成了年度目前的60%，压力不会太大，所以在短时间内没有统一降价的压力。不过，恒 大也表示“也许会有一些优惠措施”，这是为其个盘降价促销埋下伏笔。

　　谢逸枫也认为，恒 大今年上半年销售业绩良好，这与其资金储备高及拿地缓慢等快速销售策略有关，所以恒 大暂时“不缺钱”。另外，恒 大的楼盘和销售业绩主要来源于二三四线城市，具有强大的购买需求、稳定的销售速度及价格上涨空间。

　　专家语录

　　地产经济学家邓浩志：其实楼市的拐点并没有出现，目前整体还是供不应求，只不过是通过行政命令暂时控制了需求，而供应则没有放大，所以如果行政手段一放开，楼市还会走上“老路”。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培：下半年楼市降价趋势是十分明朗的，估计幅度在10%左右。不过目前市场信心仍比较强，降价会激发部分刚需入市，房价不会持续大幅下滑。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫：从供求关系、开发商资金链以及上半年房地产数据等经济数据指标来看，不要指望楼市“拐点”会奇迹般出现，说下半年楼市将出现拐点仍为时过早。