九乡新闻网长沙市第三医院肖玉坤:揭开中国高房价的面纱和道德指责
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 07:24:04
刘忠良
居高不下的房价让民众住房压力很大，而房地产商却在民众煎熬之时获取暴利，这不得不引起一些人指责房地产商，要求房地产商身上要流着道德的血液。价格由供需决定，而不是房地产商控制的。作为商人，房地产商没有义务廉价卖房子，就像其他竞争市场的商人一样，如果房地产商没有一直大量囤积房子，高价格高利润是市场供需造成的，至少绝大多数责任不在房地产商。如果房地产商发慈悲愿意使价格低于供求均衡水平，那就有相应的需求把价格拉上去，或投机者接手赚取低于均衡价格的利润。如果把美国房地产商换到中国，他们可以照样暴利；相反，把中国房地产商换到美国，他们是无法获得暴利的。中国的高房价、房地产暴利，并不是中国房地产商的道德问题，降低房价是不能依靠指责房地产商的。对于一平方米一两万的房子，多数普通居民是买不起的，尤其是收入比较低的年轻人和准备城市化的农村人。当政府打压一二线城市房地产投机时，三四线城市房价立即上涨，这说明房地产的投机因素太多。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授说：“我有一个学生在东莞买了680套房子。”这说明，中国房价虚高，脱离普通民众的购买力，主要是由投机者拉动的。投机者或者说房地产投资者是谁？不会是没钱的穷人，当然是富人了。这时，便有人指责富人为富不仁，把房价炒得让多数民众买不起。全世界除少数国家外，都有富人，可全世界未必都是高房价。如果把美国的富人拉到中国，他一定也会投资房地产；如果把中国富人拉到欧洲，他们也不会像在中国炒房子。可见，富人炒房子，不是中国富人的道德有问题，而是中国的国情赶着他们炒房子。为什么富人要炒房子呢？有人认为城市化发展是契机，但自2003年以来，房地产发展是城市建设速度是最快的，各个城市面积其实都不止扩张了一倍，房屋建设也增大不只一倍，而同期的人口增加远远达不到这个比例。而且进来的人口基本上是农民工，两亿多人农民工，他们在城市有没有参与房屋的购买和租赁呢？那是非常少的，多数都是在地下、临时的工房或“蚁居”、“蜗居”的方式。城市化是炒房子的题材，但在中国不是高房价的理由。 从投资上讲，中国富人炒房子是因为中国贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。
从保值增值上讲，富人炒房子是因为货币超发、通货膨胀，逼着富人去寻求货币保值增值的渠道。用广义货币量M2来计算，1990年，中国的M2余额为1.53万亿元，2010年年末已经达到72.58万亿元。20年间，广义货币增长了46.44倍。而且，这一趋势还在延续。到2010年底，中国GDP总额为39万亿余元，是1978年的109倍；而同期的M2从1978年到2010年底，增加了842倍。据汇添富基金公司首席投资理财师、基金策略分析师刘建位计算出，1990年1月至2009年12月间，我国居民消费价格指数(CPI)的月平均值为4.81%。得出的结论是，如果在1978年改革开放之初时拥有100万元，按购买力论，到现在只值当年的15万元。也就是说，33年来，通胀悄悄“偷走”了85万。
当然，伴随着市场化货币化的过程，货币增长是高于GDP增长的，过去比较远的货币发行不是现在通货膨胀的理由。无论是财政或是央行为经济体注入货币购买力量，影响房价的主要是近十年的事。比如为应对全球经济危机，中央推出的四万亿刺激经济计划，在一定程度上推高了房价。但更主要的是货币过多发行问题。如此说来，中国高房价是不是应该怪中央银行了？不是。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。如果没有现在的3.2万亿外汇储备，或者外汇储备减少2万亿降低到现在的日本水平，那中国面临的是严重的通货紧缩，保持货币比保持资产更划算，房价不但不上升反而会下降。那么，中国房价问题是不是怪美国发行美元过多呢？
苍蝇不叮没缝的蛋，在美国不停开动印钞机的时候，为什么印度没有像中国那样外汇如此增长呢？还是中国自身经济有问题。中国工资仅占GDP的11%，西方国家的民众工资收入占GDP的50%-60%，印度也占到50%。2008年中国居民消费占GDP的比重仅为35.3%,美国为70.1%,印度为54.7%。由于中国对劳动者分配过低，加之低社会保障和低民生投入，必然导致中国内需不足，内需不足必然就需要由外需来弥补。同时，由于强制计划生育和独生子女政策等因素，导致年轻消费人口（消费人口暂且定义为25岁以下和65岁以上，因为这些年龄阶段人口消费大于收入或没有收入）比重过低，生产人口与消费人口之比严重偏高。这个比例印度为80%，而中国高达120%。如果考虑到中国劳动参与率过高，尤其是妇女因为只生一个孩子等因素导致中国妇女劳动参与率过高，如2007年中国妇女劳动参与率达70.6%，远远高于印度的34.2%，实际上中国生产人口与消费人口之比在世界上遥遥领先。消费人口比重过低而生产人口比重过高，就会导致生产的相对过剩，在国际经济中就会变成经常项目顺差和持续的外汇储备增长。
无论是贫富差距过大、低工资、低社会保障、低民生投入，还是计划生育和独生子女政策，这些都是政府政策和制度造成的问题。比如说民生投入，在印度，由于官员和议员是选民直选，他们都巴结着给选民增加民生投入。另外，更重要的是，政府垄断土地供应，追求土地的垄断收益。小产权房只有商品房价格的三分之一左右，但由于触犯了政府垄断土地的利益，遭到政府的打压。
由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，必然限制土地供给以保持垄断高价，因而导致：一、大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。2010年中国土地总收入高达2.9万亿，房地产大炮任志强认为房产税加上土地财政收入可以占到房价的70%。在地方政府在土地上赚得满盘钵盂的同时，普通民众面对的却是高房价和住房难。
政府在土地上赚钱的同时，却把民众的住房问题几乎完全抛给了民众自己，保障房建设在2010年才开始有规模的进行。廉租房供给不足，许多民众没有第二个选择，便只好自己买房子，导致商品房需求刚性化。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。在新加坡，80%的人口住在保障房中，而中国能够享受到保障房的家庭不足10%。如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？
即便是中央有决心打击高房价，地方政府为了自己的土地收入、GDP增长、税收增长和升官等个人利益增长，也会暗地里抵制中央打击房价的措施。而中央政府本身，也担忧房地产价格下跌引发的问题，如GDP增长。一位房地产公司经理说，GDP增长慢了，总理比总经理都急。
高房价、住房难，谁的责任？或者说主要责任在谁？也许这时许多读者认为，在于政府对控制房价和解决民众住房难问题不力。是否也应该指责官员的道德问题呢？不。如果把新加坡的官员换到中国，中国依旧是高房价和住房难；如果被中国官员换到新加坡，中国官员照样会解决好住房问题。可见，这也不是中国官员的道德问题。我们的官员不是民选的，是上级提拔的，这就决定他们是对上级负责为主，对民众负责为辅，要求他们降低房价比较幼稚。作为人民的代表，人大代表似乎应该对此负责，但全国人大代表仍然不是民众直选的，况且他们70%是官员，要求官员自己要求自己应该降低房价，可能吗？中国的高房价、住房难，对谁也不要有道德指责，因为这根本不是道德问题，而是制度问题。就如中央所说，“继续推进政治体制改革”，这才是解决问题和我们应该看到的关键问题所在。