九乡新闻网长春市出租车:严打"阴阳合同" 楼市调控或拓宽至租赁市场2
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 17:36:26
严打"阴阳合同" 楼市调控或拓宽至租赁市场
http://quanzhou.house.sina.com.cn 2011年07月13日11:02 和讯网
和讯消息 随着毕业潮来临，6月份租赁需求再度抬头。7月11日，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(以下简称通知)，要求采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定，对各种违章、违法行为将依法“严肃查处”。
6月，上海全市二手房租赁成交环比上月增幅约5%，尤其在下半月出现显著提升，环比增幅超过15%。市场人士预计，随着毕业潮的持续及接下来暑假期间毕业生留沪求职、升学等压力，这一波租赁热可能将持续至8-9月份。
这一背景下，7月11日，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(以下简称通知)。通知中要求各地依法“严肃查处”各种违法行为。对未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”等行为一经查处即将实现“严打”。值得注意的是，通知中还特别指出，严厉打击哄抬房价、采取多种措施控制住房租金过快上涨。
汉宇地产董事总经理施宏叡对此进行了解读，他表示，通知中一再强调将采取多种措施控制住房租金，这说明如今的房地产调控已经不再仅仅局限于买卖价格了，租金价格同样也将成为房地产调控的重点关注方面。“这对于维护租客的合法权益，稳定住房租赁市场价格，促进房地产市场健康持续发展具备深远意义，未来的房产经纪行业将更加规范化。”
据悉，上海近期成交的租赁物业主要集中在杨浦、宝山、松江、闵行等大学较为集中的地区，且主要成交的物业类型集中在低端小户型上。“应届生刚刚参加工作后的收入并不高，租金在1000到1500的物业比较受青睐。但由于离开学校宿舍后集中寻找房源等因素，这一数字也依然比去年同期涨了200元左右。”一位中介公司一线工作人员表示。
虽然从6月上海物业平均租金水平来看，经过一轮调控后房东贸然上涨租金的现象并不多见。但市场人士提醒，由于近期租赁市场需求旺盛，再加上各类物价上涨压力仍然显著，这将会形成重叠效应，使得二手房租赁价格面临又一轮上涨压力。
(责任编辑/guoxin.qz)
日志原文：http://blog.sohu.com/people/!ZjIwNDUyODEzQGZvY3VzLmNu/122698619.html
阴阳合同是现售合同登记价格与真实交易价格不一致的合同，阳合同是表面上的合同，即国土局登记的现售合同；阴合同是规定双方真实价格的文件，包括预售居间合同和过户价格确认书、补充协议等。
下面，首先从法律精神的角度讲一下法律对阴阳合同的限制，接着结合深圳法院审判实践分析一下法院对阴阳合同效力的态度，最后讲一下中介参与阴阳合同的责任。
一、法律对阴阳合同的限制
对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据，在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范：
１、为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。
２、为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。
法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合深圳法院的审判实践分析一些具体情形。
二、法院对阴阳合同效力的态度
阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：
１、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。
２、对于差价太大，一般会认定无效。
３、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
４、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
５、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。
６、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。