来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 22:43:16
[yc]新形势下如何利用评估机构专业优势？
文/拆迁评估师范国才
目前，拆迁补偿实践中，房地产评估机构一般都由拆迁人（开发商或土地储备中心）委托，被拆迁人只能被动接受评估结果，很少有被拆迁人真正按程序提出书面复核或申请专家委员会鉴定的，即使有也只是在行政裁决环节，这种被动接受拆迁补偿的局面很大程度上损害了被拆迁人的自身利益。大家都知道，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新条例）已于2011年1月21日颁布实施，并明确规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定”。那么，在新的拆迁形势下，被征收人究竟应该如何委托评估机构，使其充分发挥专业优势，确保被征收人基本利益不受损害呢？本文就此谈谈个人观点。
征收补偿过程中，被征收可以在两个重点环节委托房地产评估机构，一是征收补偿方案征求公众意见环节，二是征收补偿签约环节。前一个环节更重要。
新条例第十条规定：（1）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（2）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
也就是说，征收补偿方案在报市、县人民政府前，应该先组织论证，然后再征求公众意见且期限不能少于30日。如果公众或大多数被征收人认为补偿方案不合理，征收部门就得修改方案。在这一阶段，被征收人就得充分行使新条例赋予自己的权利，对补偿方案主动、及时地提出不同意见。房地产评估机构是专业服务机构，经历的征收补偿项目多，执业经验丰富，被征收人可以充分利用这一点，委托评估机构为自己提供专业咨询服务。补偿方案制定合理了，全体被征收人受益，因此在这一阶段，建议被征收人共同出资委托，由评估机构出具专业咨询或修改意见。
新条例第十九条第二款规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。也就是说，被征收人对评估结果有异议的，先复核后鉴定。因为新条例对复核评估机构没有明确界定，所以被征收人既可以向原机构申请复核，也可以委托其他机构复核评估。评估结果一般在签约阶段前公布，被征收人可以在签约阶段自行委托复核评估。
新条例第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第二十八条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
因此，被征收人应充分行使新条例赋予自己的权利，尤其应在补偿方案征收阶段和签协议阶段主动“迎战”，对补偿不合理或评估不合理的，应敢于说“不”！
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