长征纪录片观后感300:二七区城乡更新项目准入和退出管理暂行办法

第一章  总  则
第一条 为进一步规范在我区投资城乡更新项目的开发企业的准入和退出行为，确保我区城乡更新项目通过公平竞争，提升建设品位，保证有实力、有信誉的名商大商参与全区开发建设，根据郑州市人民政府《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文【2007】103号）和《关于印发郑州市旧城改造暂行办法的通知》（郑政【2008】16号）等法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称“城乡更新项目”，指二七区辖区内行政村（组）改造项目、旧城改造项目和其他地产开发项目。
第三条 纳入本办法的投资项目须按相关程序经准入审核后，方可签订投资协议（合同）书并办理相关报批报建手续。
第四条 本办法的执行机构为二七区城乡更新工作领导小组办公室（以下简称领导小组办公室）。
第五条 凡在二七区进行的城乡更新项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”（以下简称“评审小组”）择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由领导小组办公室负责召集区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。
第二章 城乡更新项目准入管理
第六条 项目准入程序
1、项目搜集：各乡镇、街道负责对本辖区范围内城乡更新项目进行搜集整理，并上报领导小组办公室，上报前应充分与村（组）、社区干部和村（组）居民代表沟通，征求其意见。领导小组办公室负责编制年度项目推进计划；
2、由领导小组办公室负责组织规划、土地、投资促进等部门对上报项目进行统一包装，针对每个项目提出开发要点。开发要点包括项目的可行性方案、产业业态、规划方案、建筑风格、开发进度和建设周期等；
3、行政村（组）改造项目，由项目所在的乡镇、街道负责组织村民委员会按照党支部提议、“两委”会商议、党员大会审议、村民代表大会或村民会议建议的程序，形成村（组）改造建议、集体土地转国有的建议；由领导小组办公室组织规划、土地、发改统计和有关乡镇街道制定《城中村改造方案》和《土地储备方案》；旧城改造项目，由街道办事处负责组织社区干部、居民代表，形成改造建议；由领导小组办公室负责组织区规划分局、区投资促进服务中心、街道办事处共同制定《旧城改造方案》，并将上述方案上报市相关部门及市政府批准；
4、拟参与项目改造的开发企业应在规定的时间内向领导小组办公室报名登记，并提交以下资料；
（1）申报意向书；
（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；
（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；
（4）企业的营业执照、资质证书、项目管理机构人员的职称证书、资金和业绩证明；
（5）可行性论证分析报告；
（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任；
5、领导小组办公室召集组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组并负责对开发企业进行实际考察，实事求是地撰写考察报告，考察人员负有考察责任。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价；
6、评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定合作企业。
7、领导小组办公室负责组织起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办负责审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。
8、准入的开发企业应在报名后30日内提供项目规划设计方案；
第七条 项目准入条件
1、所有投资项目须符合二七区产业规划、建设规模、土地利用总体规划以及国家法律法规和相关政策；
2、所有投资项目的准入开发企业要认真履行社会责任，涉及到规划的公益设施项目，必须在规定时间内完成；
3、所有在二七区投资城乡更新项目的开发企业，其房地产开发资质不低于2级、开发业绩在10万平方米以上，公司注册资金在1亿元以上，固定资产2亿元以上、资产负债率小于50%，并无任何不良信誉记录；
4、所有投资的项目必须在二七区辖区内的乡镇、街道办理法人工商登记、税务登记等相关手续；
5、所有新建商业、商务、住宅项目的投资强度、所建物业的商业面积和建设项目房屋搬迁补偿方式等有关开发改造事项，须在正式协议（合同）书中根据地段和城乡更新项目的不同，作出相应约定；
6、所有投资项目在取得土地使用权后，应在正式协议（合同）书规定的时间内开工建设，建设项目房屋搬迁补偿方式、开发进度和建设周期等开发改造事项应严格遵循正式协议（合同）书中的约定；
7、在正式协议（合同）书生效10日内，采取产权调换补偿方式的开发企业须按照所投资项目全部安置面积计算，向领导小组办公室指定的项目准入保证金专门账户缴纳至少2年的过渡费，并按相关规定履行财务手续。采取货币补偿方式的开发企业应缴纳总拆迁成本15%的保证金。采取产权调换和货币补偿两种方式的，按补偿比例缴纳项目准入保证金。本办法实施前的城乡更新项目，开发企业应按本办法向项目指挥部补交相应数额的准入保证金，督促补交工作由项目指挥部具体负责；
8、开发企业可根据项目开发进度，按照相关规定分期分批取得开发土地使用权。低于150亩的，原则上一次性取得，超过150亩的，原则上不超过三次；
9、综合实力世界500强、国内500强、行业排名国际和国内50强企业所投资的城乡更新项目，以及无企业申报的城乡更新项目，其项目准入条件采取一事一议的办法研究确定，由城乡更新更新领导小组办公室提出方案报领导小组批准后，按本办法相应程序实施。
第八条 项目准入监管
1、所有投资项目的开工时间、开工条件等有关事项，须在正式协议（合同）书中作出约定；
2、因开发企业原因导致项目不能按时开工、中途停工或不能按时竣工的，由项目所在乡镇、街道报请领导小组办公室向开发企业发送书面督促开工通知书或书面限期竣工通知书，每逾期一个月发送一次，逾期三个月仍未开工或仍未继续施工的项目，由领导小组办公室启动“项目退出程序”（见本办法第三章）；对于逾期未竣工的项目，领导小组办公室按合同规定向开发企业追缴违约金；
3、由于不可抗拒因素或手续办理等其他不可预见因素导致项目不能按时开工和继续建设的，领导小组办公室按照有关规定，可采取时间顺延等方式处理；
4、在项目竣工验收后60日内，由领导小组办公室委托有资质的中介机构，对项目全部原始固定资产额进行审计评估，对达不到本办法和投资协议所约定的投资额度等有关开发改造事项的，开发企业应补交违约金，违约金数额为实际投资数额与约定投资数额差额的20%；
5、违约金专门账户由领导小组办公室指定。
第九条 项目准入保证金的使用
开发企业所缴纳的项目准入保证金：
1、可用于该项目向市政府缴纳的土地出让金，开发企业按本办法第七条第8款的要求取得土地后，根据市政府有关规定，若该土地符合出让金返还条件，领导小组办公室再将返还出让金中开发企业取得土地时所使用的项目准入保证金重新转入该项目的准入保证金账户；
2、可用于该项目的安置房和其他开发建设:
（1）安置房主体工程结顶，退还项目准入保证金总额的50%，安置房达到回迁入住条件，再退还项目准入保证金总额的40%；
（2）安置房以外的项目，按协议进度竣工后委托有资质的中介机构对项目全部原始固定资产额进行审计评估，若达到协议约定的投资额度，一次性退还剩余的10%项目准入保证金；若达不到协议约定的投资额度，按本办法第八条第4款规定从剩余的项目准入保证金中扣除，并由开发企业承担相应的法律责任。
第三章 城乡更新项目退出管理
第十条 项目退出方式
有下列情况之一的投资项目，由所在项目指挥部根据项目情况提出具体意见，领导小组办公室根据意见确定性质之后启动项目退出程序，直至完全退出。待项目完全退出后，领导小组办公室另行选择开发企业。
1、对于准入开发企业已签订正式投资协议（合同）书、未取得土地使用证并未实施搬迁工作的投资项目，开发企业无能力或由于其他原因放弃投资的，按约定日期，30个工作日内退还给开发企业90%的项目准入保证金，另外10%不再退还，转入违约金专门账户；
2、对于准入开发企业已签订正式投资协议（合同）书、已取得土地使用证但未实施搬迁工作的投资项目，开发企业无能力或由于其他原因放弃投资的，按照有关规定在30个工作日内收回土地，领导小组办公室在土地收回后30个工作日内，退还给开发企业80%的项目准入保证金，另外20%不再退还，转入违约金专门账户；
3、对于准入开发企业已签订正式投资协议（合同）书、未取得土地使用证并已完成项目的搬迁工作，但未动工建设的投资项目，开发企业无能力或由于其他原因放弃投资的，由领导小组办公室按约定日期，30个工作日内将项目准入保证金的30%退还给开发企业，另外70%不再退还，转入违约金专门账户，已发放的过渡费，不再退还；
4、对于准入开发企业已签订正式投资协议（合同）书、取得土地使用证并已完成项目的搬迁工作，但未动工建设投资项目，开发企业无能力或由于其他原因放弃投资的，按照有关规定在30个工作日内收回土地，领导小组办公室在土地收回后30个工作日内，将项目准入保证金的30%退还给开发企业，另外70%不再退还，转入违约金专门账户，已发放的过渡费，不再退还；
5、对于准入开发企业已签订正式投资协议（合同）书、取得土地使用证并已开工建设的投资项目，由于开发企业资金短缺或其他主观原因造成项目不能按合同约定按时推进的，由领导小组办公室进行裁决，并向开发企业下达《项目退出通知书》，责成开发企业在30个工作日内按照有关规定交还土地。领导小组办公室在土地收回之后，委托有资质的专业机构对已建设的房产进行评估和拍卖，将拍卖所得退还开发企业；领导小组办公室在拍卖结束后30个工作日内，将项目准入保证金的30%退还给开发企业，另外70%不再退还，转入违约金专门账户，已发放的过渡费，不再退还；
6、符合本办法第八条第2款的，从应动工第4个月起，每逾期一个月没收项目准入保证金10%，连续逾期3个月仍未开工的，按照相关程序收回土地，项目视为完全自动退出，领导小组办公室扣除应没收的项目准入保证金后，将剩余项目准入保证金退还开发企业；
7、未经领导小组办公室同意擅自变更项目建设主要内容和设计方案的，由领导小组办公室向开发企业发送警告函，责令开发企业限期整改。开发企业不整改或无法整改的，领导小组办公室没收其准入保证金总额的10%，并由开发企业承担相应的法律责任；
8、擅自转让全部或部分受让土地给第三方的，领导小组办公室没收开发企业准入保证金总额的10%—20%，并由开发企业承担相应的法律责任；
9、擅自改变投资资金性质的，如全部或部分外资转内资，领导小组办公室按外资转变数量同比例没收开发企业的准入保证金。
10、对于退出企业前期投入的补偿，由领导小组办公室召集退出企业和新进企业协商解决。
第十一条 项目退出程序
1、由项目所在乡镇、街道根据本办法相关规定对已签订正式投资协议（合同）书的项目实施管理，对符合本办法应启动退出程序的项目，填写《项目退出申请表》，并报领导小组办公室审批；
2、（1）对于符合本办法第十条第1—4款规定的项目，领导小组办公室制定退出方案，下达《项目退出通知书》，属于没收部分或全部项目准入保证金的，从专门账户扣除相应金额，并按规定办理相关财务手续；属于收回土地或处置地面附属物的，由区国土资源局上报上级部门，按《郑州市闲置土地处置办法》依法处置；涉及其他问题的，由相关职能部门按法定程序执行；
（2）对于符合本办法第十条第5—9款规定的项目，领导小组办公室在核实和裁决后，制定退出方案并向开发企业下达《项目退出通知书》，属于没收部分或全部项目准入保证金的，从专门账户扣除相应金额，并按规定办理相关财务手续；属于收回土地或处置地面附属物的，由区国土资源局上报上级部门，按《郑州市闲置土地处置办法》依法处置；涉及其他问题的，由相关职能部门按法定程序执行。
第四章 附 则
第十二条 本办法闲置土地的认定依据为《闲置土地处置办法（国土资源部第5号令）》。
第十三条 准入开发企业在与区相关部门签订正式协议（合同）书时，应在协议（合同）文本中体现本办法的内容，并规定协议中未约定的事项按本办法执行。
第十四条 本办法自公布之日起执行。
第十五条 本办法解释权归中共二七区委、二七区人民政府。