九乡新闻网钉钉saas的数据架构:房企政策三
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 16:37:29
来自福建省建设厅的消息，从
据悉，此次将专项检查2003年1月1日至2006年5月31日期间出让土地使用权的经营性房地产开发项目。
检查主要包括开发项目是否符合城市近期建设规划，土地出让前是否由规划部门出具规划设计条件；开发项目是否按照土地出让合同规定的土地用途和容积率、绿地率、建筑密度等规划设计条件进行建设，若改变容积率等规划设计条件，是否经法定程序批准，并补缴土地出让金；对开发建设单位擅自改变容积率等规划设计条件，是否按法律法规进行处罚。
另外，开发建设单位是否按土地出让合同约定的期限足额交纳土地出让金；规划、国土资源部门及其工作人员是否依法履行管理职责，这是这交次检查的重点。
城区各房地产开发企业：
近年来，在市委、市政府一系列招商引资优惠政策的推动下，我市的房地产市场持续活跃，开发投资强势增长，城区内住宅建设开发量大幅持续攀升，城市居民居住条件得到了明显改善，房地产业正逐步成为我市新的经济增长点。为促进我市房地产市场持续健康发展，根据国务院（国办发〔 2006 〕 37 号）《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部、国家发改委、国家工商总局（建住房〔 2006 〕 166 号）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等文件精神，决定对市城区近两年来的房地产开发项目进行一次全面检查。现就有关事项通知如下：
一、检查的范围和内容
此次检查的对象和范围是市城区内自 2006 年元月以来各开发企业申报的所有房地产开发项目。具体检查的内容：
（一）项目投资情况。
是否按申报的投资计划进行投资以及当前完成投资的情况。
（二）项目工程建设情况。
1 、是否按申报的建设期限进行工程建设及当前已完成的建筑面积。
2 、开发项目是否按照批准的规划设计、建设规模及用途落实。
3 、配套公共设施、市政公用基础设施、绿化率等是否按规划设计落实。
（三）房屋销售情况。
1 、已销售（含预售）的住房面积、套数及其占住房总量的比例和住房平均售价。
2 、已销售（含预售）的经营房面积及其占经营房总量的比例和经营房平均售价。
3 、商品房预、销售是否符合《商品房销售管理办法》所规定的条件，是否申报登记并领取《商品房预售许可证》。
4 、商品房预、销售是否使用《商品房买卖合同》，是否向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（四）物业管理情况。
1 、是否按《物业管理条例》规定配置了物业管理用房。
2 、已入住的户数和入住率。
3 、物业管理方式：是否选聘了物业管理企业，是否签订了物业管理合同。
4 、物业管理收费情况。
（五）检查的重点。
重点查处以下六类违法违规行为：
一是未取得预售许可证擅自销售商品房、以认购或收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房、取得预售许可证后未按规定时间开始预售、擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让等商品房预售中违法违规行为；
二是发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇用他人炒作房价等恶意炒作行为；
三是未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假等广告违法违规行为；
四是未按有关规定与购房人签订规范的预（销）售合同，订立合同前未向购房人明示合同示范文本，使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等合同违法违规行为；
五是未取得营业执照从事房地产经纪业务及未按规定使用经纪合同示范文本，利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用，在经纪活动中赚取差价等违法违规行为；
六是违规收费，销售商品房未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价等违法违规行为。
二、检查的时间、方法
（一）检查的时间：
（二）综合评价及公示。
检查组分别对各房地产开发企业 2006 年元月以来申报的项目工地现场和公司经营情况进行核对检查，检查的结果记入企业信用档案，作为企业资质年检的依据之一，对此检查的综合评价结果，将通过新闻媒体向社会进行公示。
关于开展建筑行业和房地产开发项目税收专项检查的通知
［ 作者：县人民政府办公室 来源：修水报 点击数：418 更新时间：
各乡镇人民政府、县政府各部门、县直各单位：
为进一步加强建筑基业和房地产开发项目税收征收管理，保证国家税收收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国营业税暂行条例》等法律法规的规定，经县政府研究，决定开展建筑基业和房地产开发项目税收专项检查。现将具体事项通知如下：
一、检查时间：
二、检查范围：全县范围内建筑、安装、装饰工程和房地产开发项目（含招商引资开发项目）。
三、检查重点：
（一）城区范围内的重点建筑安装工程和房地产开发项目；
（二）工业园区内的建筑安装工程和房地产开发项目；
（三）农村水电建设安装工程；
（四）单位或个人的房地产开发项目。
四、检查内容：
（一）对目前已竣工清算的建筑安装和房地产开发项目，主要检查地税发票的使用情况情况、税收缴纳情况以及是否存在以地皮、房产或其他材料等抵扣结算价款的情况。
（二）对已竣工未结算的建筑工程，主要检查税收到位情况、工程借款情况、发票开具情况等。
（三）对在建工程主要检查是否按工程进度缴纳税收，是否按规定取得和接受地税有效发票。
（四）参个人从事房地产开发项目，重点检查建筑环节和销售环节两方面的税收缴纳情况，有关部门要摸清底细，逐个项目进行清理。
（五）对外来施工队伍，主要检查有关纳税手续是否齐全以及财务成果归属情况，企业所得税和个人所得税的界定情况。
五、检查方式：
（一）自查申报：由各纳税人开展自查，对在
（二）专项检查：对不进行纳税申报、不缴或者少缴税款的，严格按照税收政策征收应缴税款；对故意偷逃税款的，严格按照税收法律定予以处罚。
（三）对检查结算入库的税款，属享受县政府招商引资优惠政策，经县政府批准有依据的，按程序先解决缴入库，再按规定给予奖励返还。
县人民政府办公室
房地产检查重点及方法
(一)隐匿、不记或者少记收入
1.预收账款方面
⑴申报的“预收款”与实际收到的预收房款不符，少申报预收款；
⑵将预收房款隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”或其他往来科目核算；
⑶以其他非货币方式取得的预收款隐匿在往来账中不申报纳税。
【问题描述】
2、销售收入方面
⑴对合同书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入；
⑵将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入；
⑶对房屋所有权已经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入；
⑷对未销售的房屋以低价销售给关联企业或个人，通过评估高估价值套取银行抵押贷款用于其他项目，少确认收入；
⑸以房地产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入或以远低于市场销售价格结转收入；
⑹房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。
隐匿、不记或者少记收入的检查方法
1.调查掌握有关情况。
2.检查企业的“收款收据”、“销售发票”存根。
3.调取“销售台账”和“商品房销售（预售）合同书”
4.检查资金进出情况。
5.实地检查核实房产销售、使用情况。
6.检查施工合同、广告合同和代理销售合同等经济合同，检查是否有以非货币方式交易不结转收入行为。
7.对售价明显偏低、与关联企业的销售行为，参照相同地段、相同楼层价格，核定其收入。
虚列或多列成本、费用
(二)虚列成本费用
房地产项目开发建设周期长、缴纳的费用名目繁多种类复杂，既有政府收取的各项费用，也有企业间的经济活动往来，还有支付给个人或企业的拆迁安置费用、违约金等，是检查的难点和重点。
企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相配比为原则，确定企业当期成本费用。
虚列或多列成本、费用的检查方法
1.混淆项目，加大先期开发成本
【实例】
某房地产有限公司在同一地块开发项目，工程分三期进行，土地出让金在项目开发初期全部缴清，企业已计入“开发成本”。因该公司三期属在建项目，收入尚未实现，因此检查中我们将三期的土地出让金按照项目的规划面积从全部开发成本中剔除。仅此一项剔除7714万元。
2.虚列预提费用，多记成本支出
实例】
某房地产有限公司账上无记载，而在所得税申报表中预提道路、绿化等配套费3664万元。检查核对相关账、表时发现，经营成本明细账中记载的数额远远小于所得税申报表中的经营成本数额，询问财务主管得知企业利润太大，只好在所得税申报时预提道路、绿化等费用，加大成本，减少利润，从而达到少缴税的目的。
3.未取得合法凭证，以白条或收据列支成本
4. 代收代付性质收费的相关支出列支成本
5. 物业用房等成本，记入可售成本费用
6.不按规定列支期间费用
⑴销售费用的检查
⑵管理费用的检查
⑶财务费用的检查
7.不按规定结转销售成本
⑴对建筑安装工程费进行检查
①转成本时是否将收款收据换回发票；
②发票有无大头小尾；
③从付款方向与发票开具方是否一致，检查分析发票是否从建设单位取得、有无从其他单位取得的代开发票。
房地产企业检查要点
一、营业税
1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象
2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。
3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。
4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。
5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。
6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。
7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。
8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。
9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。
10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。
11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。
12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。
13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。
14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。
16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。
17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。
18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。
19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。
20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。
二、土地增值税
检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：
1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。
2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。
3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：
（1）、纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？
（2）、纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除？
（3）、在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？
（4）、房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。
凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。
（5）、在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。
（6）、从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。
4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确
三、房产税
1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。
2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。
3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。（2）、固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。
4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。
5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。
6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。
7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；
8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税；
9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。
四、土地使用税
1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。
2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。
五、印花税
各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花。
六、企业所得税
（一）收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务——新准则下已无差异；
（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
（二）税前扣除项目检查要点
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。
18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。
22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。
24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
七、个人所得税
扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。
工资、薪金方面
1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。
2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。
3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。
4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。
5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。
6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。
7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。
8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。
9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。
10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。
11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。
12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？
13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。
14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。
15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。
利息、股息、红利所得方面
1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。
2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。
3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。
此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。
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改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理十分重要。从房地产开发企业的经营特点看，它具有复杂性、多样性和滚动开发性，以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。但是，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。为此，2003年度，国家税务总局下发了国税发〔2003〕83号文，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发〔2003〕83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发〔2006〕31号文就是在这个背景下制定出台的。
国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
国税发［2006］31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
新旧文件对照及分析解读
国家税务总局在2003年7月下发了国税发［2003］83号文后，税总所得税司沉默了近3年后，终于大开尊口，对房地产业的所得税又有了新说法，于3月6日以国税发［2006］31号文的形式下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。在通读全文的基础上，我的第一感觉是总局对原国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》执行2年半的时间以来，房地产行业企业所得税方面暴露的问题的进一步完善和规范。此文件的出台，应该还有更深的意义。从2003年以来，国家税务总局一直把房地产行业的税收问题做为每年的专项检查的重点，2006年更把“房地产业及其相关的建筑安装业”列入了第一位，说明了总局对房地产业的“器重”。而31号文虽然自2006年1月1日起执行，国税发〔2003〕83号同时废止。但是，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。也就是说，自文件的出台，是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。如果以前没有进行处理的，这次税务机关就有可能算总账了，作为纳税人来讲，应及时做好和税务机关的沟通，了解税收政策的相关变化，规避纳税风险。
以下是我对新旧文件的对照及简要分析，如有不当之处，请多加指正。