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五年之后的房价
发布人：冷眼 | 发布时间：2011-07-12，星期二作者：黄震 | 来源：《财新网》
未来只能靠出让优质国有资产为生
当一个政府财政不足以崩溃时，其他崩溃都是小数字。下一步，地方政府超过10万亿的债务将怎么办？今年的房价已僵持，地方政府再靠土地已经连饮鸩止渴都难了。高悬十万亿债务和高达2.8万亿的土地财政逐渐干涸了，地方怎么办？
况且，最近发改委又对保障房建设债务融资开闸，意味着刚刚审计完的地方债又会大幅增加。债台高筑，进退维艰。
再反观所谓的唱红打黑之外的重庆模式，其中国第一的公租房工程，资金又来自何处？债务也。（《唱红打黑之外的重庆》 http://www.tanyifei.cn/?p=2906 ）
还债怎么办？下文给了分析和预测。（一飞）
前两天参加一个商业谈判，对方是某省会城市的政府平台公司。主谈者是公司董事长，70年生人，清华毕业。谈判中他游刃有余，言辞诚恳又不失原则，任何时候对能得到什么、需要失去什么都十分清楚。这是一个在地方国企中少见的、厚重干练的“少壮派”高管。
闲聊时，谈及目前地方财政的困境。他很坦率：非常麻烦，没钱！一方面土地财政已经走不动了，现阶段连“饮鸩止渴”都难。
去年成交的开发商一部分开始毁约，或延迟付款；今年以来土地成交量寥寥，政府几乎得不到收益。上个月，当地政府五宗土地拍卖，流拍三宗，剩下两宗还是由区级平台公司以起拍价成交，从左口袋换到右口袋。另一方面，从下半年开始，各级平台公司均进入偿债周期，整个周期可能持续一到三年。且80％债权人是各大商业银行，减免债务几无可能。接下来，各地方政府估计得要花大力气协调平台公司的偿债。加之明年政府换届以及大建保障性住房，都会对地方财政产生相当大影响。
“情形这么严重，你们准备怎么处置？”我问。
他表示：首先是马上停止除保障性住房以外的新建项目，市政府已经下了决议；其次，准备把在货币宽松时期借的一些短债转成长债，尤其是以市政项目融资的短债；再者就是将一些优质资产再融资或出让套现，比如土地出让中配套的交易市场、学校、政府办公区等。当然，政府方面也做了最坏的准备，就是一些专项平台公司或区县一级的平台公司可能出现资不抵债的情形，不过应该不会太多——毕竟平台公司大多数还是拥有可观的优质资产。
他最后补充说：这些都是个人想法，不代表组织。我其实就是个代理董事长，任何平台公司真正的董事长都是书记和市长！
不过，中国经济还真是目前地球人最大的“哥德巴赫猜想”：眼看着它山穷水尽，它往往又能柳暗花明；当你为它的“春风得意马蹄疾”而欢欣鼓舞的时候，它却立马能让你“一怀愁绪，几年离索。错，错，错”。
地方财政的困境，肇因有二：一曰政策，一曰土地。平台公司蜂拥而上，始于2008年宽松货币政策。所有平台公司，无一例外由当地政府“背书”；而债台高筑之所凭，在于地方政府现在是，将来仍可能是中国各地最大的“地主”（个别地方如兰州除外）。
2011年6月27日，国家审计总署公布了地方政府负债总额：截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62％；政府负有担保责任的或有债务23369.74亿元，占21.80％；政府可能承担一定救助责任的其他相关债务16695.66亿元，占15.58％。
10.7万亿元，无论如何不是一个小数字！2010年国家财政收入也就8.3万亿元。相信未来两三年，各地书记市长们日子都不太好过。从目前来看，解决之道还就是那位仁兄的思路：出让优质资产；短债转长债。
地方政府出让其持有的优质国有资产，将又是一场无声的资本盛宴。各大央企、有背景的外企和部分大型民营企业将是这场盛宴的主角。高盛、摩根等上一轮资本盛宴中“大啖头道汤”的金融寡头们，这次预计将难觅踪影，同样上不了台面的还有国内众多中小企业。无论如何，这一场地方政府的债务危机将会是一些企业，尤其是大型企业的重大商机。同时也是中国经济在通胀大背景下的一线转机——周其仁老师有篇文章妙极了——《水多了加面》，里面谈到解决通胀的方法之一是：“将更多资源投放到市场去交易，吸收货币。”
至于短债转长债，就更是“双赢”了：地方政府赢得了喘息的时间，各大国有商业银行短期内不用再担心不良贷款额的暴增。但是不管短债长债，它终究是债，是债迟早都得还。拿什么还？还是土地！
于是，地方政府，平台公司，商业银行，各个利益攸关方一起“心有戚戚焉”。如此，可以想象，五年后的房价……
[ 黄震 投资业者 ]
2011年07月11日
文章来源：财新《新世纪》2011年第27期