金炳万的丛林法则第1季:美国汉斯完美“脱身”
来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/04/27 18:08:27
美国汉斯完美“脱身”
来源:第一财经日报 新江湾城一住宅项目七成股权转给富力联合体一则收购股权协议的公布,再度将业界目光投在了素有“价格高地”之称的上海新江湾城板块。富力地产(02777.HK)及合景泰富(01813.HK)联合发布的公告显示,两家联手以各占50%的股权,3.535亿美元(约合23.607亿元人
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民币)的代价,将上海新江湾城一住宅项目公司70%股权纳入囊中。也就是说,4年之前便已参与新江湾城C5地块开发的出让方美国汉斯,借此机遇实现了成功退出。富力及合景泰富联合发布的公告显示,此次合作收购的项目位于上海杨浦区新江湾城的C5-2及C5-4地块,建筑面积约21.1609万平方米。公开资料显示,这个包括住宅、商业、写字楼及酒店的综合项目,第一期住宅部分的486个公寓单位,已经销售完毕。也就是说,富力联合体收购的,实为剩余的商办部分。
收购的HSNJD公司,在该项目中持有70%的股权,剩余30%股权持有者是上海城投置地(集团)有限公司。收购完成之后,富力及合景泰富按照各占50%的股权构成,分别出资1.7675亿美元(约合11.76亿元人民币)实行购买。
据悉,投资HSNJD的两家合作方,HCC和HIREF分别各占50%股权,实际上均隶属于国际房地产公司美国汉斯。公告信息透露,HCC为美国特拉华州的有限合伙企业,在中国以投资办公、商业、土地开发、工业及酒店项目为主;HIREF则为一家投资基金,收购及开发新兴市场办公、商业、住宅及工业项目,其投资重点为中国、俄罗斯及波兰市场。
美国汉斯的企业网站信息显示,这家以投资出名的公司已在中国拥有6个项目,分别位于北京和上海等地。而上海新江湾城项目70%的股权,则是汉斯在2006年10月以17.1亿元代价收购而得。
《第一财经日报》记者在上海官方网站“网上房地产”查询得知,新江湾城项目住宅部分于2009年8月20日开盘,目前400多套住宅早已销售一空,其“累计住宅合同均价”为25046元/平方米。如果按照84051平方米的总面积核算,这一项目销售出让金额约21亿元。不过,对于汉斯来说,项目收入回报并不仅限于此。
“汉斯这种公司的操作方式与国内开发商不同,更大意义上是以基金的形式实行操作。”一位业内人士告诉记者。他口中所谓的“基金”方式,实际上是指作为GP(普通合伙人,主要行为为直接投资企业股权)的团队,负责运作LP(有限合作伙人,主要行为为间接投资企业股权)投入的资金与项目的操作过程。
从2006年获取项目,2009年正式推出住宅项目,直至此次商办项目的套现退出时止,汉斯在新江湾城C5地块上的开发周期并不算短。“这种基金主要是以收取LP给予的佣金为主,因此在资金周转上并没有太大压力。”该业内人士解释。一般来说,房地产基金的回报时间大致在3~5年,汉斯通过此次出让股权的方式实现了完美“脱身”的计划。与4年前相比,仅在出让总价上做衡量,溢价率便有38%,这还不包括通过销售住宅获取的利润回报。
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