停车场、电梯、物业管理…… 投资写字楼，

细节会制约租金上涨

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    如何在这些二、三线城市中，选择适合自己的城市和更有成长性的物业，对于首付高、贷款利率已经再度上浮的写字楼投资而言，显得格外重要。同样是有产业规划支撑的城市，怎样的时间节点进入，怎样的市场环境进入，才不会等待太久？

    城市中的产业结构需重视(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    进入一座城市投资写字楼，对于这座城市的产业结构以及当地的投资惯性需要做最基础的了解。以厦门为例，作为福建省会城市，市区内拥有8座超高层写字楼，在2011年中国城市摩天建筑排名中位列第12名，并且目前写字楼与住宅价格的倒挂现象也很明显，在岛内住宅价格已经摸高3万、4万单价的时候，写字楼的价格还在1万、2万元徘徊，并且在鼓浪屿对面的国际银行中心，租金也可以高至180元/平方米/月，看上去或许是投资写字楼不错的选择城市，但是当地的业内人士却并不这么认为。一方面厦门本身对于写字楼的需求量不大，当地经济中很大部分依靠旅游，除此之外企业两级分化也很明显。大的企业政府会划拨土地，让企业自建办公总部，而那些小的企业、生产型的多以工厂兼作办公，而那些贸易型的公司对于办公场所的面积需求并不大，同时也负担不起较高的租金。而且厦门本身的甲级写字楼很少，并且多为纯租赁放出，目前可以购入的多为一些次优性的物业。在观音山片区写字楼很多租金只有30-60元/平方米，但是售价已经在10000元/平方米附近，目前那里租用最多的反倒是房地产企业。

    此外，一座城市的投资习惯也不能忽视。在江苏、浙江、福建的很多区域，本身经济发展就不错，也有非常悠久的商业传统，但是当地人对于商铺的需求会高过写字楼，投资时也会更愿意选择商铺长期持有，写字楼只能作为次选品种。可选择空间很广的情况下，类似城市暂时多看少动为主。

    产业先行的城市风险小

    尽管长远来看，只要经济向前，对于写字楼的需求都是必然的。但是在不同的发展阶段，对于写字楼的依赖性也会有明显不同。

    通常而言，工业发展到一定程度时，服务业才会开始壮大，对于写字楼的需求也会随之而来。如果这个阶段，城市的规划恰好相对脱节，在市场基础已经具备而产品却相对稀缺的情况下进入写字楼投资市场，无疑是上佳选择。有嘉宾力荐佛山，在珠三角中虽然算不得区域中心，但是本身城市有产业支撑，城市中的土地供应也并不太大，它的产业升级势在必行，低端制造业只能转出，第三产业和高溢价产业会逐渐成为重心，未来对于高端物业的需求也会随之增加。但是有些城市就恰好相反，在产业规划尚未全面铺开之前，崇尚“筑巢引凤”，城市规划先行数年，短期内工业发展速度没有明显提升，与之配套的写字楼产品则显得相对过剩。

    在评估产业发展阶段的同时，还要仔细了解这座城市本身的写字楼供应量，将每年的经济增速计算在内，再来考虑总量的消化周期。以武汉为例，原本就是传统的重工业城市，规划中又是区域核心，1+8城市群的组成为大区域未来的产业发展带来机会，但是武汉本身的写字楼供应量却很大，在没有新增面积的情况下，去化周期也会很长。这样的城市前景很好，但是需要等待的时间较之其他城市可能会略长，对于资金的固化效果就更强。单纯从市场看，南宁恰恰相反，目前产业经济并不算出色，但是多年来写字楼供应量一直都不大，所以核心区域的回报率依然可以在6%左右，并且空置率不高。

    细节会制约租金上升

    选对了城市，也要选对物业，才能实现投资回报的最大化。而这些可能会制约租金上涨的小细节即便是初入投资领域的人，只要细心体验，也能够发现。

    有经验的投资者从写字楼的平面图便可大致预估物业的前景。一层被隔成十几个百十平方米小套单位的写字楼，注定只能走粗放路线，吸引刚起步的小企业，而这些企业成活率不高，整座写字楼的商务氛围难以提升。

    最好围着准备投资的写字楼多转几圈，去停车场看看。在北上广深这些一线城市，都会发现这样的反面典型———地段不错，物业也还行，但是由于规划早，对于停车位的预估严重不足，近年来几乎一直沉淀在区域租金的底部。

    如果能在上下班高峰期，亲自体验一下所选物业的电梯，对于这座写字楼的未来会更加清晰。一些上世纪90年代后期的写字楼，30多层高的写字楼只有两部电梯，上下班时间排队进电梯的人可以从电梯口一直排出大堂去，和排队上地铁的人差不多，看到这样的场景，追求品质和效率的公司会选择敬而远之。其他诸如有没有中央空调、物管如何、电费价格等细节，由于最终都会成为租用企业的时间或金钱上的成本，也会间接影响到租金。

    除此，对于那些刚从住宅投资转型到写字楼投资的人们，两者之间的评价标准有很多不同。比如，住宅可能会因为有海景而获得大大加分，但是对于写字楼而言，能够交通方便才是最重要的，海景的意义占比很小。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    (智慧支持：戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司商业部助理董事顾炜、世联地产东莞分公司总经理(分管南宁)钟灵、世联地产西安分公司副总经理杜佳琳)

    采写：南都记者 卢韵如