金华市中心医院在哪里:有多少楼盘热销场景到处都是房托? | 房产楼市

有多少楼盘热销场景到处都是房托?

　“看不明白这个市场，一边说政策调控，楼市会降温，但去了一个个楼盘的销售现场看到的却是摇号的火爆场景，不知道该买还是不该买。”限购政策出台后，杭城各楼盘赶着2010年的最后两三个月匆忙出货，在整体行情走低的同时又制造出一个又一个个盘热销的实例，一时间让傻傻围观的购房者看得是云里雾里。
　　近期，记者对一些楼盘的开盘现场做了实地调查，采访了包括购房者、开发商、公关策划等在内的各界人士，发现个别楼盘的确非常受购房者欢迎，而更多楼盘则是通过一系列精心设计的营销手段来制造热销的表象，运气好的，购房者可能真的被“圈”进来下单买房，运气不好的则落得个开盘热闹、成交惨淡的结果。


　为了摇号而雇“购房者” 开盘现场掺“托儿”
　　事实上，自从国家此番再度对楼市进行力度空前的调控开始，楼市的整体降温、销售成绩下挫已经是既定的事实，尤其是在一些实力不强的个盘上体现得更为明显。由于蓄客不足，开盘成绩一定不好，为了吸引更多购房者，开发商只好人为制造热闹的开盘现场以及房源的紧俏。
　　“就在开盘前一个星期，开发商私下打电话给我，让我在开盘当天最好带一些人去充场面、领号子。”一位负责张罗楼盘开盘活动的公关策划人员向记者讲述了一件他亲身经历的事。急着开盘的是位于杭州近郊的某楼盘，是一个拥有近十万方面积的新楼盘，原本今年上半年就想开盘的，没想到遇到了楼市调控，房产公司老板以为下半年行情会转好，所以就压着没开，结果等到资金链开始紧张了都没等到政策放松，无奈只好赶忙开盘。
　　“据我所知，那个楼盘所在的板块有多个楼盘同时开盘，彼此竞争激烈，而我负责的楼盘之前蓄客一直不好，开发商担心首次开盘场面就很冷清，所以从筹备开盘活动开始就到处张罗着找‘临时演员’。”更让这位公关策划人员吃惊的是，开发商不仅给出了“场面要热闹”的指示，还提出“开盘要摇号”的决定。
　　“按照市场的大环境，绝大多数楼盘的销售成绩都不好，开盘当天能销售掉七八成的都算是热销了，怎么可能像去年那样每个楼盘开盘都摇号？其实明眼人一看就知道这摇号是作假的，我们也提过，是不是考虑适当调低开盘价来吸引购房者，可开发商就是要在不调价格的基础上摇号开盘。”
　　据了解，该楼盘开盘当天的确热闹异常，足足来了五六百名购房者，不过最终没有采取摇号的方式，而是采用了领号的方式，购房者必须按照领到的号码顺序来决定选房的先后次序。记者在现场遇到了该位公关策划人员，他悄悄透露，开盘当天他一个人就叫了十几个朋友到现场排队领号，假装购房者，另外象征性地给了些辛苦费。
　　当日，按开发商提供的数据，共推了三百多套房源，预定率达到七成，只是从后面几天透明售房网的统计情况看，在开盘后将近半个月的时间里，预定量和成交量一直维持在五成左右。
　　


找二手中介卖一手房
　　开发商分流房源，制造紧俏感
　　为了改善住房，李女士已经关注房产市场大半年了，即便限购政策出台，她依然决定看准了房源就下手。不过最近，无意中在网上寻找二手房源时，她发现了一手开发商与二手中介联合制造新房热销的蛛丝马迹。
　　“和往常一样，我上网看一些二手房源，却没想到在一个二手房网站上看到了城西某楼盘的房源信息。那是我之前比较喜欢的楼盘，也一直考虑在那里买房，所以就给中介打了电话。”李女士在电话里仔细询问了房源所属的组团名、户型面积、价格，这才惊觉那些房源并不是二手房源，而是该楼盘即将开盘销售的一手房。
　　“那位中介也证实，他们代理销售的这批房源是一手新房，即将要开盘，不过由于房源有限，开发商那边要摇号购房，如果我通过二手中介购买，不仅可以确保我能摇到号，而且还可以凑他们提供的团购价，也就是比开发商提供的优惠再低一个点的折扣。”李女士说。记者致电该楼盘售楼处，售楼小姐表示，这批房源非常受欢迎，目前登记预约的客户大大超过开盘的房源数，到时很可能会采用摇号的方式，但不能保证一定能摇到。
　　记者找到一位二手房经纪人，据他透露，二手中介染指一手新房销售已不是个例，之前也有一些楼盘通过中介推销房源，购房者不需要给中介任何费用，而且中介拿到的折扣还是楼盘销售人员拿不到的。“在楼市行情不好的时候，开发商找房产中介代销楼盘也是一种策略。中介公司有着庞大的客户群，开发商可以借用中介的平台网罗客户。
　　同时，这件事也得低调进行，怕影响开发商的品牌形象。更关键的是，开发商通过中介公司给自己找了一个降价的‘台阶’，既收罗了一批客户又避开了主动降价的尴尬。”这位经纪人进而又点出当中另外的巧妙所在，“开发商和二手中介的相互配合也很重要。一方面，开发商在售楼部放出摇号的消息，制造房源紧俏的感觉，让购房者觉得这房不好买，得赶紧下手；另一方面，二手中介提供更优惠的价格以及确定能买到房的保障，让还在犹豫的购房者心动。”
　　近期，个盘热销的消息似乎不绝于耳，翻开各类报纸杂志或是点开各大网站，总能看到一些楼盘热闹开盘的新闻。究其原因，与开发商精心制定的“报喜不报忧”宣传策略不无关系。
　　稍加留意各媒体上发布的楼盘开盘情况，不难发现，很多楼盘尤其是首次开盘的新盘总是把开盘当天的声势造得很大，且大多“虎头蛇尾”，之后具体销售成绩如何便无人问津了。其实，在对实际销售情况如何没有把握的情况下，要制造出火爆的销售成绩，开发商从一开始就精心布置。最重要的一点就是把媒体隔绝于真实之外。
　　在媒体看来，现在越来越多楼盘开盘变得神秘了，销售现场甚至被保安严防死守，媒体要进入会场非经历一番“无间道”不可。很多情况下，不允许媒体拍摄售楼现场的情况，媒体也无法进场采访购房者，有些开盘现场甚至将销控表藏得严严实实，无法具体了解房价和实际成交情况。
　　开发商总是选择在开盘结束后给媒体一个通稿，利用媒体给公众一个“完美”的数据，真实与否，只有开发商自己知道。如果有媒体质疑当天透明售房网上的数据为何不如开发商公布的那样好，开发商往往以“来不及上所有数据”为借口，让媒体无从调查。
　　但这样做并非不露马脚。如果要较真，连续关注该楼盘的成交数据即可。你会发现有些楼盘明明开盘当日就宣称预定了七八成，可过了半个月甚至一个月，可售房源却是越来越多，或者实际销售的就只有两三成。但总有一些购房者会被开发商在开盘当日制造的热销迷雾所迷惑，冲动下单。
　　


千方百计做好开盘首日成绩
　　事后实际成交成绩泄了老底
　　等了四个小时才摇到号子 签完合同才知道房价
　　让购房者迷失在精心设置的购房环节里
　　“现在很多购房者都是带着‘市场是不是一个不小心又会反弹’的惶恐而去开盘现场，如果现场给他们一个人潮涌动、房源紧俏的感觉，购房者容易失去理智，冲动消费，这时候具体房价是多少就变得不那么重要了。”购房者崔女士感叹道。崔女士最近“抢”到了一套位于主城区热门板块的房子，回想整个买房经历，如同做梦一般，最不可思议的是，直到她签完预售合同才知道自己那套房子的具体价格。
　　“那个楼盘在我家附近，我想改善住房，所以非常关注，前后去售楼部看了几次，不过价格有些偏高，没考虑好是不是真的要买。”为保险起见，崔女士还是登记成为该楼盘的意向客户。“一开始我觉得客户不会太多，就觉得挑到好的房源才下单。
　　但没过多久，开发商就发短信来说客户很多，开盘要摇号，我就有些急了。到开盘当天，现场坐满了人，而且选房程序很复杂，几百号购房者都坐在外面等，要通过摇号一批批进去选房，选房也是一道道关卡，一看这阵势我就蒙了。现在想来，当时外面销控表也没有，每套房子价格是多少也不知道，销售小姐只告诉我房子的起价。”
　　几乎所有来买房的人都有同崔女士一样的感叹：“人怎么这么多？”一时间，“抢”这个字从崔女士的脑海里蹦了出来。“从上午九点多开盘一直等到下午一点多，我看着一批批人摇号进去选房，越等越心急，就觉得花了几个小时一定要买到一套房。”
　　在等了4个多小时后，焦急的崔女士终于被摇中去选房。“往里走我才看到销控表，但上面没有价格，我也没顾得上细看。当时我一心想抢一套小户型，因为选得晚，所以好房源几乎被挑完了，只剩下中间套，我二话没说就定了，至于价格，我是签预定合同的时候才看到的。”
　　其实回头想想，把崔女士这样的购房者从原本观望变成最后下单的正是开发商精心设置的营销环节。先用摇号的方式告诉购房者房源紧张，再把数百号购房者聚在一个空间里，让供不应求的氛围再度弥漫，随后开发商故意每次摇号只摇出几个，一点点放人进去选房，把购房时间拖长，让购房人越等越心焦，缩短考虑的时间，这与必胜客门前一定要排队等餐的饥饿营销方式是一个道理。