九乡新闻网野百合花王实味原文:任志强：2030年之前中国房地产不会出现下调(2)
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任志强：2030年之前中国房地产不会出现下调(2)
2011年06月14日 14:51
来源：瞭望东方周刊 作者：任志强
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房地产未来发展的态势
在整个市场有限购，有调控政策的时候，大家担心该投什么，房地产行业还有投资余地吗？这个我们可以和国际比较，看看未来发展是什么样的状态。
从美国、英国情况看，它们生长曲线比我们提高65%，美国比较特殊，因为它没有经过二战任何摧毁，其他国家都有，所以从这样一个经济发展速度可以看出，如果我们按同样比例计算，我们未来发展速度应该是一个陡型的，可以达到人均15000美元的水平。这样和世界上这几个发达国家基本走统一条线。
正因为我们有这样一个经济增长基础，可以看到城市化率发展过程会走同样的相似性。英国、美国和日本早已经实现城市化率超过80%。韩国和我们类似，差三五十年左右时间而已。
我们现在城市化率只有46%，按照户籍算只有35%。我们到2030年接近于70%，这个发展速度因为前面国际上证明我们必然要走这样一个城市化率。按照经济指标看，在2004年 我们和国际平均水平相差20点，到2020年仍然和国际平均值差14个点，不足以达到国际平均水平。按照这样的发展过程看，我们必然会走城市化率的过程。
从人口红利角度看，中国由于计划生育导致，2010年到2020年只有5年到10年的预期过程，随后出现增长。现在我们已经到了低点。这样的发展过程可能会形成比世界各国人口红利期的延长期要短，从韩国看也是这样，韩国人口红利期比我们多出来20年时间，可是后期他老龄化程度比我们严重。我们可以看到日本在城市化率最高阶段里头出现了住宅高速增长，同样韩国在城市化率最高阶段中他们住宅产量总量远远高于正常发展。
从住宅建设投资在GDP的比重当中，日本在20%左右，美国也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投资建设18%到22%。仅仅按住宅算我们占13%多一点。从日本的居住面积看，我们和日本基本上类似，虽然我们相差年份比较多，但基本上比较类似。按人均土地面积算，假定中国是1，日本是1.26，日本山区比中国所占比重要高，它实际可利用的土地比中国还要高。
从人均居住面积来说，从1998年开始到2009年，我们现在最大生产面积是560万套，曾经中国有6500万套的空置，但是从1998年到现在只有4000万套，到2009年是3800套。前面说的经济增长比例和其他国家相比，通常会有一个空间，过去一直保持这个空间，就是住宅面积的增长大于收入平均增长，意味着未来发展空间会继续加大而不是缩小，不可能人均收入超过人均建筑增长比例。
按总量计算，我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿，现在有5亿多，加上非房地产开发的只有8亿多，最少要增加2亿。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿，这样才能完成人均居住面积增长的需求。
从固定资产投资来说，我们现在不到3万亿住宅投资，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。
如果按照国际经验来说，我们大概在2020年达到顶峰，达到400亿左右住宅总量，实际上我们不可能完成，因为我们年生产量不足。往年我们商品房只有560万套，今年提出非商品房不到300万套，今年提出保障性住房要建1000万套，生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年，甚至更多时间。
我们住房自有化率达到了86.4%，换句话说，只有20%的家庭是没有自己住房的。自有化随着收入增长而上升，最低收入家庭是79.3，也就是说住房所有化率在收入阶层对比之下没有出现贫富差别的差别。
从面积上来说也是这样，是中国西部大城市人均居住面积越低，中小城市，人均面积越低。越边远地区公共资源配置不足的地方居住越大，但房价也越低。从人均居住面积看，最高的是100平方米。也就是说收入相差17倍，按住房面积来说相差不到40%，如果把低收入都算进去，住房面积上我们并没有出现随着重大差别而出现的差别。