华润囤地6年获利3倍遭曝光一周后监管部门失声

　　专家认为，之所以土地长期闲置政府不管不问，是因为企业和政府存在千丝万缕的联系；也有分析称，华润集团是央企，而北京市国土资源局只是局级单位

　　□实习记者 高伟 北京报道

　　华润置地“优士阁二期项目建设用地”，在被媒体曝光“囤地6年获利3倍”一周之后，仍未有动工迹象。记者了解到，华润置地并不是第一次被指囤地。2010年以来，华润置地曾经因土地闲置多次被曝光，就此记者联系了北京市国土局等监管部门，但截至发稿时仍未得到答复。

　　接受《经济参考报》记者采访的业内专家认为，在土地日益增值的当下，一方面开发企业不动一兵一卒，仅以囤地谋利胜过建屋卖房是基本事实；另一方面相关部门监管不力，相关法规严重僵化，使得企业打“政策擦边球”行为屡屡成功。

　　闲置

　　屡次曝光却未被处理

　　6月28日，记者来到位于泛C B D区，距离双井桥不足百米的“优士阁二期项目建设用地”。一片一个足球场大小的闲置空地被铁皮和砖墙组成的简易围墙分隔开来。仅留一人进出的小门供路人穿行，周围环布高层住宅小区和商业写字楼，墙内空地杂草丛生。

　　旁边，同为华润置地(北京)股份有限公司开发的优士阁项目一期已经落成，为住宅、公寓、商住楼型，售楼处就坐落在闲置多年的“优士阁二期项目用地”边沿。公开资料显示，华润置地(北京)公司注册资本13亿元、总资产逾100亿元、净资产近30亿元、是累计开发面积近500万平方米的大型综合房地产开发公司。

　　事实上，被闲置的“优士阁二期项目用地”并不是第一次被曝光。2010年8月，国土部公布1457宗闲置土地名单，华润置地旗下北京东三环项目优士阁二期公建用地曾因土地闲置被列入榜单。去年12月末至今年1月底，华润置地因土地闲置问题，被国土部、北京国土局接连三次“点名曝光”。

　　根据北京市土地整理储备中心的公开资料显示，2005年5月20日，华润置地旗下的北京华润京通房地产开发有限公司以1.6217亿元的起始价拿下面积为6401平方米的优士阁二期项目用地，合同约定该项目建筑控制规模上限为32000平方米，据此计算该地块楼面地价接近每平方米5067元。

　　但是，在2010年8月份国土部公布的1457宗闲置土地，华润置地位列其中。有媒体报道称，该地块合同价款却显示为4096万元。以此价格计算，该地块的楼面地价为1280元/平方米。该商用地块约定开工时间为2005年12月6日，竣工时间为2007年6月30日。

　　如果按照《闲置土地管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这些土地由于闲置超过两年，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。然而最终令外界意外的是，国土部仅仅公布了当时的闲置土地名单，并未公布任何处罚措施。

　　非但如此，距国土部公布闲置名单10个月，在媒体又一次密集曝光“华润置地双井桥优士阁二期项目用地闲置6年获利三倍”之后，该地块仍未有动工迹象。相关部门也未有处理措施。

　　而目前，该地块周边地块的楼面地价都在2万元左右，在6年的按兵不动后，就算直接转让土地，华润置地的获利程度也在数倍以上。华润置地的“优士阁二期项目用地”为何能一直闲置至今呢？监管部门是否将采取相关处罚措施？

　　带着这些疑问，记者于28日、29日先后致电和发函试图联系北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会，欲就此事进行相关采访，但截至发稿时仍未得到任何回复。

　　秘诀

　　一边闲置一边变身

　　6月29日，华润置地一位工作人员告诉《经济参考报》记者，位于东三环双井桥1号地的优士阁二期公建项目将建设成为中国美术出版总社新社址。

　　同时记者发现，在北京市发改委一份“关于朝阳区优士阁二期项目重新核准的批复”的公告中，优士阁二期公建项目目前身份已经不知不觉被规划为“中国美术出版总社新社址”。

　　而华润置地在2005年最初竞得该项目用地时，相关负责人曾经透露该项目定位及用途，由于C B D的发展引发朝外、燕莎、华贸等泛C BD区域蓬勃发展。双井在距离上非常接近C BD，所以“作为优士阁的二期，华润置地准备打造一个纯写字楼项目推向北京楼市，案名定为银杉国际中心。”

　　在发改委的公告中，优士阁二期项目定位、用途、规划面积发生改变，连项目单位亦由“北京华润京通房地产开发有限公司”变更为“北京常业盛景房地产开发有限公司”。公告同时注明“具体用地范围由规划管理部门确定，具体规划用地指标由规划管理部门核定。”

　　记者联系北京市发改委、北京市规划委员会和华润置地，咨询该地块用途规划的变更过程及原因，以及“北京华润京通房地产开发有限公司”与“北京常业盛景房地产开发有限公司”之间关系，未得到任何回复。

　　而公开资料显示，日前华润置地北京公司已与中国美术出版总社签署了“中国美术出版总社拆迁置换合同”“优士阁二期”用地被华润置地作为拆迁置换用地提供给中国美术出版总社，同时取得上述北京市发改委关于“优士阁二期项目重新立项核准的批复”。

　　“优士阁二期用地”经过变身后，宣布进入规划设计方案报批审核阶段，将于今年10月开工建设。据此计算，距离华润置地竞得该项目用地时的合同约定开工时间“2005年12月6日”，土地闲置接近6年时间。

　　土地专家邹晓云告诉《经济参考报》记者，“囤地”是一个很模糊的概念。目前并没有明确的法律法规去限定“囤地”。企业只要动工就不能再被认定为“囤地”或者闲置土地，而大多数开发企业谙熟这套游戏规则“只要在项目用地上挖一道地基都算动工。”

　　一位业内人士告诉本报记者，开发企业在处理“闲置土地”时惯用的“政策擦边球”还有“在约定开工日期大限”来临之前申请改变土地用途或者规划，或者将同一块土地用“左手倒右手”的方法转到同一集团旗下的不同子公司。

　　温床

　　监管不力政策滞后

　　国土资源部关于“闲置土地处理办法”规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

　　办法中，关于闲置土地处置方案限定为：“延长开发建设时间，但最长不得超过1年”，或者“改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设”。

　　高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者，土地一旦出让，双方签订土地出让合同后，原则上企业无法改动相关规划，一旦改动政府则应该收回，除非是由政府主导的改动行为。

　　李国平表示，如果政府需要对该地段进行重新规划，那么按照规定应该在改动前进行公示，其他人包括在同一地区同一时期拿地的企业都有权利提出意见，否则对其他企业有失公允。“如果企业认为政府改动后与自身拿地规划不符，利益有损的话往往不会配合，于是很容易出现企业与政府之间的扯皮现象，企业的开工申请不被政府批准，无法开工造成地块闲置。”

　　李国平同样认为，“目前对闲置土地的认证，法律脱离实际很严重，操作过程中也存在问题，去年大规模的闲置土地整治运动最终不了了之。”他进一步解释，尤其在双井桥这样的地段，商业用地土地成本、建设成本都很高，“如果有条件闲置，企业都愿意坐等土地升值。”

　　邹晓云则强调，之所以出现“改动规划”等擦边球行为造成土地闲置，更深层次的原因在于政府部门的监管不力以及对闲置土地处罚规定的执行不力。

　　邹晓云说“无论是国土部门还是其他规划部门，都有责任去管这个事情。之所以土地长期闲置政府不管不问，是因为企业和政府存在千丝万缕的联系，监管的结果有可能会给自己带来风险。”

　　邹晓云认为，法律法规都有滞后的一面，不可能尽善尽美，但是囤地的事实是肯定的，如果尊重事实就不会有“擦边球行为”的存在，政府部门之所以不作为是担心引火烧身。“在日本，只要发现土地闲置，政府公诉部门会立刻起诉企业，但是国内的法院从来不受理土地闲置之类的案件。”

　　一位业内人士坦言，华润集团是直属于国资委的120家中央企业之一，而对其闲置土地进行挂牌督办的北京市国土资源局只是局级单位，所以以往督办的结果最终不了了之。对此，《经济参考报》将继续予以关注。