九乡新闻网鄄城一中老师名单:年輕人何時能享這種自由
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 08:00:18
年輕人何時能享這種自由
年輕人何時能享這種自由（葉家興）
蘋果日報
急起急落的房地產市場，不但是民怨滋生的根源，也是多 個國家金融風暴的元兇。台灣人薪資所得多年來原地踏 步，然而都會區房價卻屢創新高。
央行為打擊炒房，先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政 策，然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，認為 房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
根據《蘋果日報》日前報導，30至34歲北市民眾年所得近57萬元，卻得不吃不喝20.8年，才能買得起平均成交價1180萬元的2 房公寓。
北市居大不易，過去7年家戶可支配所得僅成長4％，房 價漲幅卻高達80％，使首次購屋者的平均年齡延後至 39歲。成家立業，結婚生子，對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
觀察各國房地產市場數據，以德國的房市政策最值得借鏡。德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，並且多年來房價維持穩定。過去10年 房價的年 漲幅僅有1％，甚至低於2％的平均通膨。換言之，考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
德國打房手段完善
德國人連續工作3年就可以買到房子，「痛苦指數」如此 之低，是不是意味人人有房住，無殼蝸牛已經絕跡了呢？
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，但德國自有房屋率僅 有42％，租房族高達58％，而年輕人中更有77％是 無殼蝸牛。德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
很明顯，台北人要工作20年才能買房，因此平均購屋年齡39歲，這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。房價等於3年薪資，卻要 拖到42 歲才買房，難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
關 鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，市場機制、法律與稅收三管齊下。首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，維持市場供需穩定。德國 總家庭數約 3600萬戶，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，讓投機炒作無所遁形。
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，包括非自住房屋的不動產稅、房屋買賣的交易稅，以及買賣價差獲利的資本利得稅，都壓縮房屋炒作的獲利 空間。
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，建商定價 超出合理房價20％即要付出罰款，超出50％以上更構 成刑事犯罪的要件，白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。例如房東漲價必須出示書面理由，並附上至少三例類似房租 漲價的證 據，否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
買房子的理由，除了保值增值外，無非是讓自己更有歸屬 感和安全感。如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定， 權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
也難怪台北年輕人犧牲生活，努力存錢付頭期款，還擔心「現在不買以後更難」的同時，德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，求學、工作、體驗 人生。
房子只是個睡覺的地方，一個住宿的工具，而不是主要奮 鬥的目標，更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。年輕 時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、享受人生，思考生命的價值。
只有過了中年，有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許， 才考慮買房讓生活作息定著於一地。
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
作者為香港中文大學財務系副教授