郭艺轩:限价房:?天下没有白吃的午餐

限价房: 天下没有白吃的午餐

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限价房

房价

住房保障

夹心层

寻租

价格机制

房产

限价房: 天下没有白吃的午餐   

      复旦大学管理学院副教授/复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰

　　“限价房”的提倡者说，这样能解决所谓“夹心层”的住房问题，尤其有利于解决各类人才和“特殊群体”安居问题。 然而，稍有经济学基础的人都应能看出，“限价”的前提是存在供不应求，否则就没有必要存在限价。既然存在供不应求，不再是价高者得之，那么如何分配？当然相当程度上是审批者来分配。换而言之，“限价”，就是把三十年改革才给到市场的配置资源的权力，又重新收归到政府手里。

　　历史已经表明，如果说市场经济下有“市场失灵”存在，那么行政限价和计划分配，不仅一定会产生更多的效率损失，还可能滋生更多的不公平。

　　以下笔者从“限价房”六个方面，来具体阐述限价房的局限，包括：（一）会导致价格信号失真引发市场混乱；（二）刺激寻租腐败；（三）造成社会资源浪费；（四）存在住房质量隐患；（五）增加社会不公平；（六）诱发更加非理性购房。 

　   （一）价格信号失真 

　　当前各地政府偏爱限价房，很容易理解，一个很重要的动因是这样有助于完成今年房价调控目标。

　　当前各地政府偏爱限价房，很容易理解，一个很重要动因是因为这样有助于完成今年房价调控目标，包括“稳中有降”的目标。可这样“降”下来的房价，是种鸵鸟政策，除了统计数据好看，对居民意义不大，对市场干扰很大。把没有真实反映市场供需行情的价格作为信号来引导，投资者和消费者都会无所适从，市场陷入混乱。（编注：所谓鸵鸟政策，指不敢正视现实的政策。据说鸵鸟被追急时，就把头钻进沙里，自以为平安无事。） 

　　价格的信号机制是市场经济的灵魂，价格的涨落是平衡供需的必要途径。只有能出清市场的价格水平才是“真价格”，才会达到社会资源配置最优化。被人为阉割、被管制的价格失去这个功能。任何不是市场决定而是人为的“伪价格”，只会造成社会资源浪费，配置效率下降。（编注：市场出清Market clearing，是经济学的一个概念，在一般的经济分析中，常常假定通过价格机制，可以自动实现市场出清，即价格的波动决定了消费者的购买量和厂商的生产量, 并使供给量与需求量相等。）

　　（二）寻租腐败空间 

　　这些打着公共福利旗号、以政府干预为基础的项目，每出一次丑闻，都是政府公信力的流血。

　　“限价”即“差价”，有“差价”存在，就有利益空间，有利益空间就杜绝不了寻租。北京和深圳等地，一套商品住房200万元起，差价的三四成就是60万元起。更何况，“限价房”利益空间的获取往往成本很低，凭权力，凭关系与脸面，很容易就在众多排队者中位于前面。这么大的利益空间，靠主持分配者的良心是不可能坚守住的。 

　　据说“限价房”政策的提倡者还有不少专家学者，在当前政府已经占据过多社会资源和公共资源、分配机制很不健全透明的情况下，还呼吁让政府去掌握更多的资源分配大权，实在难以理解。这是将政府往火坑中推。“限价房”制度下，或许可能确有一部分无权无势的人受益了，但只要有一个案例、1%的受益者是不当受益者，那么整个限价房项目的信誉就将扫地无存。《东方早报》2011年6月15日（A21版）报道，温州首个限价房项目850套住房有686套定向出售给党政机关、事业单位职工，变身“官员专用房”。 

　　“限价房”政策有多个环节提供了寻租空间。限价房的第一个实施困境在限价本身。因为不是依据市场供需平衡而来，“限”价该限在哪里，实在找不到任何依据。很多地方的做法是，参照市场可比价格，按照市场价格的60%～80%，但宽松度很大。这最终会演变成政府与开发商之间的博弈，第一次耗费社会资源在非生产性领域。

　　限价房的第二个实施困境在于，供过于求的情况如何进行分配。这里，又一个寻租的空间被打开了，也制造了大批有提供“租”动力的消费者，第二次耗费社会资源在非生产性领域。 

　　经济适用房已经在分配方面爆发了很多丑闻，哪怕住建部三令五申也无法杜绝。准入标准更加模糊的限价房，不出丑闻的难度更大。如温州限价房事件中，分配依据的积分制被指严重偏袒领导。而这些打着公共福利旗号、以政府干预为基础的项目，每出一次丑闻，都是政府公信力的流血。 

　（三）　社会资源浪费 

　　在抽签制度下，意味着竞争成本的减少，只会让更加多的人挤入对限价商品的争夺，浑水摸鱼。

　　限价之下，表面上买到“限价房”的居民购房成本下降了，但任何低于市场出清的限价，都意味着需明显大于供。从动态均衡来说，因为限价与市场价格之差会诱惑大家都去竞争限价房，要么送礼、行贿，要么排时间去排队。只有边际获得者在所付出的竞争成本等于市场购买与限价房的差的时候，对限价房的追逐才会停止。那些所付出竞争成本小于市场差价的购房者，看起来有净收益，但实际上也是在消耗之前建立关系网和依托特殊资源的租金。所以消费者总体是不可能从限价房中得到任何好处的，但社会资源却被浪费在对限价房的追逐过程之中。 

　　有一种观点认为，通过抽签可以解决寻租和排队过程中的浪费。但经济学家指出，这是一厢情愿。因为抽签制度下，意味着竞争成本的减少，只会让更加多的人挤入对限价商品的争夺，浑水摸鱼，这样真正需要住房的人，本来还可以通过更高出价或更早排队等方式来显示偏好，现在反而得到机会更少，商品被配置给不那么需要的人，造成更多的资源配置损失。 

　　经典经济学理论一直认为，即使不考虑寻租腐败的可能性，价格管制下，消费者不会得利，生产者不会得利，政府更没有得利。整个过程，没有人能从中得益，但在资格审查、排队和抽签中的社会净福利损失和资源浪费却实实在在出现了。 

　　（四）住房质量后患 

　　没有销售压力的“限价房”，偷工减料在所难免，一旦这种质量后患爆发，购房者可能第一个找的不是开发商而是政府。

　　限价房政策会在生产者与管制者之间产生博弈。如果限价定在市场价格的80%，开发商到底是按照市场原价提供匹配的房子，还是按照市场价格80%提供低一等质量的房子？如果是后者，那根本就没有政府介入的必要性，消费者自己就会判断，按质付价。如是前者，开发商不会白白吃亏的。 

　　有人评价说，限价房政策，是政府一方面想树立政绩安抚老百姓，另一方面却又不肯出钱，只想让开发商买单。但开发商显然也不会白吃亏，要么跟政府讨价还价得到某种弥补，比如一些地区在探索的所谓“双限”，在限房价同时限地价。但这没有从根本上解决开发商在建筑过程中对建筑质量的投机行为问题。北京和广州之前已经爆发多起这样的纠纷。 

　　没有销售压力的“限价房”，偷工减料在所难免，后患很多。价格信号失真的后果非常严重，让投资者和消费者都接受错误引导，会让已经很混乱的市场秩序更加混乱。一旦这种质量后患爆发，购房者可能第一个找的不是开发商而是政府，因为在购房者潜意识中，这是一项带有公共福利性质的政府工程，而不是纯粹的自由商品买卖。 

　　（五）激化社会矛盾 

　　市场经济条件下，成本与价格一定要守恒，如果有人享受到“降价”的成果，必然有其他人付出相应的成本。天下没有白吃的午餐。

　　现在限价房大多打着所谓关心“夹心层”的旗号，可“夹心层”本身就是一个无法定义的阶层。所谓“一定收入范围之内，没有住房资产，自购为目的”，这些条件根本在中国就无法界定和核查清楚。当然对于分配者而言，分配对象定义越模糊、寻租空间就越大。此外就是打着关心人才、凝聚人才的口号，但“人才”也是一个模糊的定义。去年被媒体曝光的杭州人才专项房事件中，对人才的定义实在是五花八门。 

　　事实上，假设获得限价房的人真的没有付出什么成本就受益了，但市场经济条件下，成本与价格一定要守恒的，如果有人享受到“降价”的成果，必然是有其他人付出相应的成本。天下没有白吃的午餐。对天性追求利润的开发商来说，限价房利润率如果低于市场投资的平均回报率，就不会愿意投资限价房。如果开发商提供了“限价房”，又不是靠降低建筑质量来弥补这部分成本，那么必然是把这部分降价的亏空转嫁到其他非限价商品住房上；或者是与政府谈判，要求降低地价，而这就相当于政府用公共财政给限价房开发商和购买者进行补贴，但反过来政府又会从其他地块的价格上涨中来获得补偿。 

　　也就是，最终是那些体制外的、没有机会购买“限价房”的群体，为购买限价房的人士来买单。限价房本质上不过是放大的单位集资房。所谓“人才”，所谓“特殊群体”，受到了政府的青睐和关爱，却与其他社会阶层产生了隔阂和对立。前段时间北京有所名牌大学的内部分房计划，之所以引起社会那么大的反响，就是很多普通人已经意识到特殊群体享受的福利，是以自己的利益受损为代价。 

　　当前中国正处于转型关键时期，住建部政策研究中心主任陈淮曾经发言，“公务员住房上的超国民待遇危害极大，会造成新的社会不公，会导致尖锐的社会矛盾。”这番话很有深意。 

　　不能说政府没有考虑到这方面的隐患，各地也曾试图通过“五年不得出售、十年才有完全产权”之类的制度设计来缩小利益空间和寻租可能性，但这些都没有从本质上改变利差的存在性。况且，如果过度缩小“限价房”投资收益空间，其实又会陷入一个悖论。如果毫无投资空间或者过小，又何必买限价房呢。如果不是因为增值动机，真纯粹是住房消费需求，当前房价下，买任何房都不如去租房。这样“限价房”就会出现滞销。这又是政府不愿意看到的事情。

　　（六）诱发非理性购房 

　　消费者看到这个限价，会认为政府也是认可了这个市场价格水平，目前的市场价格是合理的，更加驱动恐慌性购买。

　　即使抛开寻租腐败不说，“限价房”实际上还起到政府间接托市的作用，相当于政府为当前价格背书，刺激居民非理性购房。有人评论说，限价房政策打击了开发商，他们明明空置很多房子也不卖，房价是虚的，限价房出台可以杀一杀涨价风，引导房价平稳。 

　　但如果认为当前房价是虚高，出台一个限价，反而是保护了这个虚高的价格。首先，消费者看到这个限价，会认为政府也认可了这个市场价格水平，目前的市场价格是合理的，更加驱动恐慌性购买。其次，保护了开发商的利润空间。开发商也更有动力不断炒高房子的市场价，从而在与政府的博弈中占据更多主动。 

　　再说，现在是限价低于市场价格，一旦将来市场价格低于“限价”，政府或开发商会赔偿购买限价房人的损失么？这种资产风险该由谁来承担？如果是个人自主认购，会自己买单。但这里带有政府的诱导，限价房的购房者肯定会要求政府来负责。2008年和2009年初广州、深圳很多已经推出的限价房项目就面临这样的窘境，由于周边房价严重下跌，“限价房”反而比周边商品房价还高很多，购房者进退两难。

　　纵观各国，再发达的国家，都不能保证绝大多数居民拥有住房产权。具体来说，在中高收入阶层和“夹心层”，要打破偏重售房、一条腿走路的住房市场格局，大力发展健全的公共租赁住房体系，尤其缓解相当一部分人是因为无法稳定租房而被迫买房的压力，房价才有可能稳定和出现回落。 

　　要解决房价过高问题，归根到底要从调节对住房的供需入手。

　　（作者系复旦大学住房政策研究中心执行主任，本文仅代表个人观点，《东方早报》2011年6月16日第37版“财经.观点”整版刊登，有一定删改。）