郭定如何打败东海玉萧:休闲娱乐：纵观中国房产“七宗罪”

纵观中国房产“七宗罪”

新财经 
 
 
　　“七宗罪”，指暴食、贪婪、懒惰、愤怒、骄傲、淫欲和嫉妒。被天主教认为是遭永劫的七种大罪，曾屡次出现在《圣经》、著名绘画作品及中世纪教会人士布道的题目中。 “七宗罪”分开来讲，每条都不能算是死罪。隐于内心深处的罪恶，也不会受到法律的制裁。但它的确镶嵌在人性中，挥脱不去。 “七宗罪”所指的各种罪行环环相扣，就好像中国房地产市场中，各种利益的盘根错节一样。中国房地产畸形发展演绎出的“七宗罪”，真实地诠释了市场中各利益主体的生存状态和道德取向。
　　我们将中国房地产市场的问题比喻为带有宗教色彩的“七宗罪”，并不是想说明目前中国的房地产市场有多么邪恶。但是，导致中国房地产市场种种问题的出现，恰恰是因为市场利益主体们缺少信仰、道德和伦理。

　　“房慌”与“房荒”

　　文/ 钟永生 （经济学博士、教授）

　　在我们寻求中国房价理性回归之路时，不妨多一点冷静思考，思考房地产究竟是何物，竟然如此难于驾驭。

　　一边是大量的房屋空置（无人居住：包括已被部分高收入人群购买而空置，或被开发商囤积），一边是大量的工薪阶层和普通百姓住不上房、买不起房、买不到房。

　　房价的全面暴涨，已经成为现阶段中国社会经济中一个重要的不和谐因素，也是一个最重大的隐患。2005年以来，国务院先后推出了两个“国八条”和一个“国六条”，由此开始了以控制房地产价格为中心的房地产新政。

　　两年多来，房地产新政已经成为国家宏观调控的最主要指向与最核心内容，政府几乎动用了能够动用的一切手段，力图把上涨过快的房地产价格压下去。然而，2007年以来，深圳、北京、上海、重庆等城市的房价出现了更高和更快的上涨，而且这种暴涨趋势正向全国的所有大、中、小城市蔓延。

　　上至总理、下至普通百姓对房价理性回归呼之唤之，各路社会精英“献计献策”，“八部委联动”，“市长亲自调研”，从中央到地方各级政府，有关治理房价的政策可谓“不断涌现”。可房价犹如一匹脱缰的野马狂奔不止，大有不可驾驭之势。中国的政府是人民的政府，出现如此现象可急坏了政府，也急坏了百姓。在我们寻求中国房价理性回归之路时，不妨多一点冷静思考，思考房地产究竟是何物，竟然如此难于驾驭。 中国几千年的历史文明，成就了博大精深的中国文化，造就了无数英雄豪杰，也培养了中国人置业购房的理财习惯。中国人爱家胜过爱自己，置业购房甚至高于个人享受。中国人对房子的概念有其独特的含义，与其他任何一个在市场经济领域堪称是我们老师的国家和民族都有根本的不同。

　　而房地产是何物呢？房地产是市场经济的产物。中国真正开始有房地产业，大概是从1989年第一块用于开发房地产的土地获批开始。到如今，最多也不过十八个年头。要让受几千年历史文化影响的中国人，在短短的十八年里完全改变理财观念，真是难哉，难于上青天！

　　房地产是市场经济的产物，我们当然要寻求用市场的方法来解决，更可以采用成熟市场经济国家的方法，但我们所做的一切一定要符合中国国情。不然，就像生搬马克思主义普遍原理指挥中国革命一定会打败仗一样，我们驾驭的房价之马，也一定会人仰马翻。

　　2007年8月7日，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将中国房地产未来发展和调控的重心放在了解决低收入人群住房上。《新财经》适时推出中国房地产运行中的七大难点问题，进行深入的分析与报道，以期引起社会和有识之士的共同关注，推动我国房地产业在国务院政策精神的引导下，走上健康发展之路。

　　淫欲：调控政策执行变味

　　文/ 本刊记者 王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)慧

　　教义对“七宗罪”之“淫欲”的解释——不合法理的欲望

　　近几年，中央政府三令五申要将房价控制在合理范围内。但从现实情况看，政府的干预政策出台越多，房价上扬的速度越快，上涨幅度也越大。

　　为什么一方面是调控措施不断出台，一方面却是房价“涨升”依旧？仔细对照政府已出台的调控措施。不难发现，一个非常重要的原因是调控政策没有落实到位。

　　政府早已出台廉租房和经济适用房的一系列政策，为此颁布了多个文件，但是效果一直不明显。很多人开着“奔驰”、“宝马”去买经济适用房。有钱人可以购买到好几套经济适用房，低收入人群却只能望楼兴叹。这能说是政策的问题吗？分明是执行上有漏洞。

　　2006年，政府出台的“国六条”明确要求，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。同时，考虑到中低收入群体的住房需求，对购买自住住房，且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。”制定这一政策的目的，是要从金融方面抑制炒房。

　　但从实际执行情况来看，首付20％是通则，30％几乎是一纸空文。这项政策并没有完全落实，可谓是“上有政策，下有对策”。同时，政策规定的“未封顶不放贷”也流于形式，绝大多数楼盘都是未封顶即开始按揭，银行并未因此而停收个人贷款材料，签约照常，首付照办，房子照卖。

　　政策的出台往往与市场的实际执行效果相去甚远，新房如此，二手房也不例外。

　　政府在二手房交易环节征税，意在打击炒房现象，但最终税款还是要转嫁到房价上。政府的本意是要打压房价，结果却是促使房价飞涨。以税收政策抑制炒房，结果却大相径庭。

　　关于征税后的二手房交易，除了上述情况外，还有一种现象需要引起有关部门重视。记者以售房人的名义联系了房交所，房交所的工作人员教给记者一逃税的方法：“只要写个证明，保证这套房子是你唯一的住房，不管你出手第几套住房，都可以免交所得税。”这种暗地里“变通”国家税收政策的行为，在许多地方都存在。

　　政策执行不到位，那么，失灵也就在所难免。失灵的源头，大都是因为地方政府、房地产商、银行间盘根错节的利益。房地产商往往通过钻政策空子，制造模糊概念逃避政策的约束，比如对于国家“严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续”这一规定，房地产商就模糊“别墅”这一概念，地方政府也只是“睁只眼闭只眼”。除了独栋别墅外，其他如联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅都被确定为“非别墅”项目，没有被停止用地审批。

　　政府连续几年针对房地产市场出台调控政策，但这些政策并没有产生实际效果。用中国社会科学院易宪容先生的话讲，“政策目标都是不错的，但政策本身就是错误的。”

　　中国的房价问题已经成为国民问题，已影响到社会和谐和安定团结，社会风险也在高度聚积。要解决调控信息混乱而带来的人们对房市新政的误读，达到预想的效果，一方面，应该尽量照顾市场主体的不同利益，使各方的利益交集最大化，以减少调控的阻力；另一方面，应该尽快改革宏观调控机制。

　　任何行政性调控政策出台，都需要执行部门解释和细化。如果不解释或者解释得让人摸不着头脑，那么，各个地方的解释将更随意，也必定会利用政策上的含糊与漏洞，使政策预期效力被稀释。为了确保政令畅通，对于有意违反中央宏观调控政策的市场操纵行为和现象，必须进行严处和打击，以体现政策权威。

　　贪婪：地方政府卖地求利

　　文/ 本刊记者 彭化英

　　教义对“七宗罪”之“贪婪”的解释——希望占有比所需更多，过度热衷于寻求金钱上或权力上的优越

　　中国的房地产市场正处于一种畸形的现状中，地方政府在利益的驱动下，或明或暗地助推房价上涨。

　　有位地方官员曾放言：“敢于拉动房价是负责任的一种做法，房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源。”更令人称奇的是，房价飞涨，建设部竟然抛出了一份“房地产市场调控取得初步成效”的成绩单。地方政府本应该是房地产市场的协调者和服务机构，但在中国的房地产市场，政府的这一主要职能被扭曲弱化，反而把土地经营、土地增值作为增加政府财政收入的主要渠道。这也是导致房地产市场价格调控失败的重要原因。

　　数据显示，我国来自房地产业的相关税收大体占到城市可用财力的30％~50％，有的城市甚至达到了60％以上，土地批租收益成为地方政府主要财政来源，房地产交易过程中设置的种种税目，也是地方政府重要的税收来源。

　　据了解，在欧美国家，政府的地价、税费收入大约只占住房价格的20％左右。而中国地方政府的税费收入，占到房地产价格的30％~40％，甚至更高。

　　在中国，地方政府和房地产商之间的利益链条彼此相扣，地方政府在利益驱动下，很多市场化模式都变了味，比如土地招投标。

　　2007年初，一位房地产业内人士曾向记者抱怨，在一次土地招标会上，他竟然败给一个无论是硬实力、软实力都不如自己的竞争对手。他说：“一些地方政府虽然实施了招投标管理方式，表面上看是谁出价高，土地使用权就归谁，但这只是表象。外界常说开发商与政府合谋，这里面有政府利益，也有部门及个人利益，中国房地产圈是复杂且多变的，甚至比娱乐圈还复杂。”

　　在利益的大伞下，地方政府与房地产商具有同向性，甚至可以说，他们在某个时间段内有共同的愿景，他们都牢牢地抓住自己的利益不松手，并且想方设法追逐利益最大化。

　　采访中，有位专家就直言不讳：“一些地方政府对中央的调控政策以‘上有政策、下有对策’的方式去对付执行，这样的调控措施怎么可能见成效？”

　　种种问题的存在，不得不引发我们反思，为什么地方政府的财政收入主要源自于土地出让金？地方政府的创新能力在哪里？难道发展经济唯有依靠卖地？

　　北京科技大学教授赵晓表示：“短期看，房地产寻租已造成财富掠夺和财富分化。从长期看，寻租可能使房地产陷于‘你发财、我发展、成本社会掏’的畸形增长模式。这种增长模式容易引发房地产泡沫，而泡沫一旦破灭，必然造成经济下滑，进一步降低整个社会的福利水平。”

　　清华大学社会学教授孙立平对记者表示：“我国经济生活中的利益关系失衡，以及由此引起的社会矛盾和冲突，往往与一些地方政府和部门直接介入市场活动，甚至成为市场利益主体有直接关系。一些地方政府介入房地产炒作，却忽略房地产泡沫可能给经济社会带来负面影响。因为这种负面影响甚至是危机，只有在整个社会的层面上才能表现出来，而中央政府却不会坐视不管。”

　　利益博弈的时代已经来临，我们正处于一种畸形的现状中。中国的和谐社会不该是一小部分人谋取利益的社会，更不能以个别人的利益任意掠夺全体民众的共同利益。

　　暴食：暴利造就房地产业

　　文/本刊记者 罗薇

　　教义对“七宗罪”之“暴食”的解释——过分消耗或浪费食物，过度放纵食欲、酗酒或囤积过量的食物

　　房地产市场的高回报率是社会共知的。国际房地产业的平均利润率一般在6％~8％，中国商品房的利润率却高达50％。在中国社会平均利润率10％以下的市场环境中，追逐暴利成为几乎所有房地产开发商的共同愿景。

　　我国的房地产开发商大部分没有充足的自有资金，而是以银行贷款充当资本。高额的施工费让建筑公司垫付，将风险和成本进行了双向转移。在预售房制度下，房屋建筑还没开始，就通过房屋预售回笼资金，买房人实际上成了商品房建造的垫资人。开发商从购房人手中获得一笔没有任何利息、也没有任何风险的资金后，在没有任何后顾之忧的情况下，继续通过分期预售推动房价上涨，从中轻松地赚取高额利润。

　　厦门国贸和厦门建发都是厦门从事房地产开发业务的上市公司，从这两家公司2006年的年报中，不难发现房地产开发的真实利润。 　　

　　厦门国贸2006年年报显示，其主营业务分别由进出口贸易、国内贸易、房地产和物流构成。公司的主营业务收入148.964亿元，主营业务利润8.21亿元，净利润2.02亿元。这其中，虽然房地产业务的主营收入仅为3.42亿元，但其主营业务利润率却高达79.21％，房地产开发的毛利率比进出口和国内贸易多好几倍。再来看厦门建发，其房地产主营业务收入仅为1亿多元，而主营利润率却高达39.89％。

　　这种高额收益只是局部地区的个别情况吗？我们再看看其他地区的房地产上市公司。

　　数源科技是一家从事通信制造的浙江企业，最近几年涉足房地产，相对于通信制造业务来说，房产的主营业务收入不足通信的1/5，但利润率却是45.74％。福建冠城大通的漆包线业务，主营收入有十几亿元，房地产收入不到3亿元，利润率却是漆包线的5倍多。

　　中小城市的情况尚且如此，更不要说北京、上海这些国际化大都市了。

　　对此，国务院发展研究中心的相关负责人表示：“这种分配方式是严重畸形的，就目前情况而言，必须对房地产业利润进行再分配。”

　　房地产业的垄断情况十分严重，土地的垄断和市场的垄断是房价暴涨的重要原因。政府掌握着土地，但只认可房地产企业开发这一种模式。居民要住房子，只能到房地产开发商那里去买。整个房地产开发市场形成了一个新的利益垄断集团。

　　目前，我国的商品房，甚至经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，抬高房价。部分房地产商还通过提高住房档次、囤积待沽的方式抬高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了市场价格形成机制。

　　政府要解决住房这一民生问题，应该尽快打破垄断，开辟多种形式的供应渠道。一是要由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房。二是允许单位集资和民间合作建房，以解决低收入家庭的基本需求。

　　懒惰：市场炒作何以盛行

　　文/ 易宪容 （中国社会科学院金融研究所研究员）

　　教义对“七宗罪”之“懒惰”的解释——懒惰被宣告为有罪是因为，其他人需更努力工作以填补缺失。因应该的事情没有做好，对自己百害而无一利。

　　政府调控政策接二连三地出台，但房价依旧节节攀高，为何会如此？从根源上来说，恐怕是因为政府在发展房地产之初，疏于给出其清晰定位。一时的懒惰，造成中国房地产市场的无序。事后亡羊补牢式的治乱，必定事倍功半。

　　国内房地产市场为何会投资炒作盛行？

　　首先，它是与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，也是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性，以及区位唯一等特性令房地产具有很好的投资价值。

　　既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证居民基本的居住权利与居住条件。但对中国来说，由于房地产市场发展时间短，政府没有一个清晰的房地产发展模式。在这种情况下，政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要，以住房不同性质来选择并采取不同的政策。 比如，政府需要扩大内需，要让GDP上去时，就把房地产界定为消费品，采取各种政策让居民买入房地产。这样，居民消费、内需就扩大了，GDP也就增长了。而且，政府会把银行利率压在一个很低的水平上。为什么？因为利率高了会增加居民住房消费成本，消费能力就会不足。

　　政府又把住房看做是一种投资品，特别是国家统计局把其计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套、三套、一百套。特别是在目前房地产市场定位不清的情况下，政府为刺激住房消费而把个人房贷利率压得很低，那么，投资者就可以利用便利的融资工具与金融杠杆，进行巨额的房地产投机。2005年，上海有个居民，借了银行7800万元，买了128套住房。这就是政府对房地产市场定位不清的结果。 　　

　　如果住房是消费品，那么，对全国中低收入的民众来说，房价就不能涨得太快，否则居民没有能力购买，也不利于中国社会的稳定。因此，政府的房地产宏观调控政策，一直是想把房价稳定在一个水平上。进入房地产市场投资的人一定知道，这是一个零风险投资市场，因为房地产市场的价格只涨不跌。这必然激励大量投资者涌入市场。

　　如果房地产投资者大力炒作房地产，这时，房地产的价格由什么决定？由市场投资者对这个市场的预期来决定。投资者看到房地产市场价格在上涨，就会不断跟风进入。这时候，不仅投资者以投机方式炒作房价，而且房地产开发商也会趁机推高房价。

　　由于房价被不断推高，银行对房地产投资者的短期风险就越来越低。因为在房价不断上涨时期，上涨后的住房价值必然会高于向银行按揭的贷款。这种情况下，国内商业银行对房地产市场投机炒作，也会起到推波助澜的作用。

　　房价上涨，必然带动地价上涨。房价上涨越快，地价上涨也就越快。这自然增加了各地政府土地出让金的收入，增加了地方政府权力寻租的空间。再加上政绩考量，推动房价上涨也成为各地方政府的喜好。

　　总之，在中国目前的房地产市场发展模式下，房地产既是投资品又是消费品，这为房地产市场投机炒创造了条件。

　　在这种环境与条件下，地方政府、房地产开发商、商业银行及炒房者，他们把住房的价格炒上了天，把80％以上的住房消费人群排除在市场之外。这就是目前中国房地产市场的怪现状。

　　骄傲：住房保障政府缺位

　　文/本刊记者 王博

　　教义对“七宗罪”之“骄傲”的解释——期望他人注视自己，或过度爱好、迷恋自己，因拥有而感到比其他人优越，对自己的喜爱变质成对相邻者的憎恨和轻蔑。

　　“土地出让金游离于政府预算之外，导致地方政府滥用资金。”有关专家在接受记者采访时表示，由于没有相关政策约束，很多地方官员将土地出让金用于造广场、修马路。而实际上，用于造广场、修马路的资金，早有“城市维修建设资金”财政专款分配。国家上千亿元的专项住房保障资金，沦为腐败分子的“提款机”和小团体利益的“蛋糕”，不能反哺“市场”。

　　据国土资源部统计报告显示，中国土地出让金约占GDP的4％。按此测算，2004年和2005年，全国土地出让金分别为5894亿元和5505亿元；2006年，更是高达7000多亿元。然而，业内人士透露，由于仅靠地税收入不足以支持地方政府开支，土地出让金便成为地方政府的“小金库”，这使得本应用于低收入人群住房保障的专项资金大量流失。

　　住房保障资金是国家为化解公民居住风险而提供补贴的社会保障制度。这些资金的增值与安全，关乎百姓切身利益。中央政府的要求是，土地出让金要向低收入群体倾斜，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用。然而，由于住房保障金管理者手握巨资，操作过程中行政支配严重，导致安居资金被任意挪做他用。

　　华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)曾表示，“若将各种土地收益的5％和公积金盈余加总，政府完全有能力支付11700多亿元的住房补贴。但前提是，这些公共资金不被挪用。”

　　而有关资料却显示，仅1999年至2002年7月，河南省就违法减免土地出让金3.2亿元，欠缴土地出让金10.76亿元。2004年和2005年，河北保定、广东佛山、湖南郴州和衡阳等地相继发生数亿元住房公积金被挪用案件。2005年9月，国务院机关事务管理局所属住房资金管理中心，由于违规使用专项住房资金，被审计署公告点名。

　　对住房保障资金被掏空的现象，中央党校一位教授很生气：“你知道吗，中国每年用于社会保障等基本民生方面的公共投入，占GDP的比例是全球倒数第一，而用于行政、豪华性公共建设的投入，占GDP的比例却是世界第一。”

　　这位教授满怀忧虑地指出，我国住房保障手段单一，重购买、轻租赁，其他财政、金融、税收等保障手段滞后。目前，我国只有少数城市设立了财政资金供应计划，多数城市仍依靠住房公积金的增值收益、公房售房款的余额部分，作为廉租房所需资金的主要来源，导致廉租房建设进展缓慢，覆盖面小。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日呼吁，中国应当尽快建立以公共财政为主的住房保障资金制度，对最低收入家庭实施廉租房补贴。同时，要利用资本市场筹集住房保障资金，如发行债券，为保障性住房建设进行融资。此外，政府还可以出台税收减免等政策，确保多层次住房保障体系的建立。并对低收入者购房实行个人所得税减免。

　　国务院要求加强廉租住房保障资金提取和管理

　　8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求确保廉租住房保障资金来源：

　　地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

　　住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

　　土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

　　廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

　　嫉妒：廉租房如若雾中花

　　文/ 本刊记者 种少华

　　教义对“七宗罪”之“嫉妒”的解释——因对方所拥有的资产比自己丰富而心怀怨怼

　　杜甫当年在茅屋为秋风所破时，大声疾呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”一千多年过去了，这个问题解决起来依然步履蹒跚。

　　廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度触及地方政府的利益。廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％，这将影响地方政府的土地出让金收益和GDP增长速度。从经济利益角度讲，发展廉租房需要政府财政支出，而发展商品房会创造财政收入。因此，地方政府选择发展商品房。

　　然而，廉租房是与老百姓利益密切相关的大事。1999年，国家建设部便出台了《城镇廉租住房管理办法》，但时至今日，全国140多个城市尚未实施廉租住房制度。众多的低收入者的住房保障该如何落实，成为专家和民众关注的焦点。

　　吴敬琏曾说，“政府的责任就是保证中国国民没有人住在马路上。”

　　国务院发展研究中心副主任陈清(陈清博客,陈清新闻,陈清说吧)(陈清博客,陈清新闻,陈清说吧)泰表示，“居者有其屋，但不能是居者买其屋。让中低收入者都能买上房，这个目标太高，难以实现。”

　　数据显示，截至2006年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租房制度改善了住房条件。按照规划，2007年，国内所有城市和城镇将全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。

　　但从现实来看，廉租房政策的实施情况并不理想。面对国家对廉租房建设的一系列要求，很多地方政府对推进廉租房的态度存在雷声大雨点小的现象。

　　现在，仍有4个地级市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房建设的比例；绝大多数城市没有将土地出让净收益实际用于廉租住房建设；廉租房制度覆盖面低；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。

　　缺少资金，难以分配，这只是一些地方政府惯用的托词。而开发商所津津乐道的“廉租房”，不过是为了混淆视听，掩盖自己搞价格合谋、赚取暴利的事实。

　　廉租房供给体系的建立，有助于平抑房地产价格飞涨，使贫困人群得以安身，减轻社会负担，减少城市房屋空置，保障社会的和谐安定。但从目前中国国情来看，政府的廉租房建设还任重而道远。

　　是紧盯利益还是关注民生，地方政府确实需要好好思量。

　　美国和法国的廉租房制度

　　在美国和法国，廉租房有相当长的历史，这些国家的政府已经总结出丰富的政策经验。

　　美国给予廉租房的政策核心是，凡能够证明处在低收入线以下的个人和家庭，可以仅用其全部收入的30％支付房租和水电费用，不足部分由政府补足。美国政府每年都对高中低收入者的界限划分一次，根据分类供给制度的要求，采取可行措施，保证中低收入者能买到或租到相应住房。

　　被称为廉租房天堂的法国，约有1/4的人住在廉租房里。在建造过程中，廉租房可得到法国政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。“廉租房管理办公室”一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面对社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。

　　愤怒：小产权房何时解禁

　　文/ 本刊记者 何辉东

　　教义对“七宗罪”之“愤怒”的解释——源自憎恨而起的不适当感觉，复仇或否定他人，在律法所赋予的权力以外，行使惩罚他人的意欲。

　　对大多数人来说，目前的房价已经是海市蜃楼，根本负担不起。对于买不起昂贵商品房的人来说，购买价格相对较低的经济适用房，或合作建房是一个不错的选择。但经济适用房的开发面积远远满足不了普通购房者的需求，合作集资建房更是障碍重重。于是，很多购房者把目光投向了价格低廉的小产权房。

　　然而，小产权房却遭遇了被政府“叫停”的尴尬，这背后不知是否又触动了谁的利益。

　　翻看我国现行的土地管理法规，记者发现，虽然法律对在集体土地上建设房屋的出售行为并无保护，却也没有禁止。但在中国，没有禁止不等于无权干涉。

　　6月中旬，建设部提示城市居民，“不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”

　　截至目前，很多城市已经纷纷“叫停”小产权房。北京市国土房管局局长安家盛表示，“北京已下了死命令，从对所谓‘小产权’房的局部市场调查，扩大到对全市全部房地产开发项目的调查，对涉及非法开发‘小产权’的开发商做停工停售处理。”

　　小产权房热销的主要原因是便宜。相对于大产权房来说，开发小产权房的成本非常低。在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经以下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。而小产权房则是由开发商与土地的所有者——村集体签订用地协议，然后直接开发。因此，在拿地和缴纳税费等方面，可以节省大量开支。

　　北京一位房地产开发商表示，经过几轮宏观调控政策后，开发房地产项目的税费成本比重不断上升。在他开发的楼盘中，税费和土地出让金支出已经占到房价成本的61％。小产权房绕开了这些大产权房必须支付的成本，因此价格较低，受到了购房者的欢迎。

　　目前，呼吁小产权房合法化的声音越来越多。

　　铅笔经济研究社发起人、理事陈青蓝对记者表示，“农村集体土地转让只能通过国家征收，转为国有土地的方式来进行。这等于所有权中最重要的处置权和收益权被剥夺了，被强制纳入了公共领域。政府应将现在的小产权房进行合法化试点，这样可以通过农村土地资源释放的财富效应，解决困扰政府多年的‘三农’问题。”

　　也有学者认为，在房价居高不下的今天，小产权房的出现和存在是市场的必然选择，不应将小产权房一棍子打死。小产权房的存在或许还能给降低房价带来不少有益的尝试。

　　目前的问题是，虽然小产权房被“叫停”了，但那些待售小产权项目如何处理？那些已经入住的小产权房业主的权利。又由谁来保护？这些都是棘手问题。小产权房合法化，或许是解决问题的唯一途径。但解决方案必须兼顾农民、乡村政府、开发商、购房者、以及市级政府的利益，这场利益博弈的最终结果，希望是多赢。