大环境不佳，投资更需技术

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    方法论

    重回投资常识③

    住宅单边上行的时期已经过去，商用物业也从去年开始快速增长，全国各地也针对大的政策出台不同的执行细则。现在想要在楼市投资有所收益，是需要一些“技术”了。如果准备从住宅投资转向新的投资领域，细节方面的考虑要多一些，虽然不至于一念天堂一念地狱，但是也有可能是一念多收三五斗，一念白守三五年。

    投资新领域事先要做好功课(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    住宅限购，资金从原有的市场中被挤出。有投资者看好一线城市的发展，准备进军一线城市的商铺。而从住宅到商铺，最好采取渐进式转型：住宅——— 写字楼———商铺，这样的过程，会让你对于风险的理解和把握更加准确，一些细节处理起来也会更加得心应手。

    比如有些商铺，可能会被告知目前可以以租抵供，这个时候绝对需要了解清楚，首付多少，贷款周期是多少。通常而言，商铺、写字楼须首付五成，且只能贷款十年，在资金充裕时，有些银行也愿意将贷款周期延长到十五年甚至二十年。但是在当前，估计想取得任何优惠都很难。

    对于异地住宅投资，你一定要对当地的主流开发商有了解。比如在香港这样成熟的房地产市场，开发商本身的品牌就决定了物业的品质与价格。同时，市场对于不同品牌也早有定价标准，同一区域、同一类型的物业，不同品牌开发商的出品会有让人惊叹的价差。

    对于内地二、三线城市投资，除了异地贷款相当困难之外，很多城市还有不同交易细则方面的要求。比如江浙部分城市对于购房者就会区分婚前财产和婚后财产，并会要求签署相关的财产协议等。在了解交易流程之外，多做一些细节咨询，或许不能帮你赚钱，但是可以让原本属于你的权益得到更有力的保障。

    物业租约要核实(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    很多带租约出售的写字楼会很吸引刚刚转型过来的投资者，觉得有大笔租金兜底风险小很多。专家建议首先要仔细核实租约的真实性，要看到签订的合同原件，并到工商管理部门查询租赁企业的真实性。如果这些基本的信息有问题，那租金更是个传说。如果有可能，最好让业主提供每个月租金收入的流水清单，这样不仅可以了解租金是否真实，而且会对租金的涨幅、跌幅、空置周期有更全面的了解。

    即便租约是真实的也要综合考虑所选物业的空置周期以及自己的投资需求。一份长达10年的固定租约确实稳定，但对于新晋购买者却未必是好事。尤其是几年前签订的长期租约，不仅租金低，并且没有定期升幅的约定条款，如果无法解除，就不能享受到后期租金上涨的收益。

    以深圳中心区的写字楼为例，很多在2008年空置期签订的租约就很低，即便是去年也只有130-150元/平方米的租金，今年就可以涨到200元/平方米上下。如果买入物业带有固定租约，这部分利润就很难获得。如果是短租约，无论是写字楼还是商铺，都建议对周边物业的空置情况有充分的了解。在写字楼扎堆的区域，租客可以选择的范围很广，不同物业空置率会有不同，如果本身空置周期就比较长，而所带租约时间又比较短，买入之前最好有充足的心理和资金准备，

    长线持有选铺王最保险

    从住宅转型投资商铺，这个确实有点危险。对于大部分准备长线持有、不希望投入太多精力在上面的投资者而言，选一个区域性的铺王是明智之举。

    和股市中的强者恒强较为类似，那些数量稀缺、资质良好的商铺，在同样的上涨周期中，会表现出持续的领跑姿态。如果整条街有二十间铺，但是转角位商铺只有两个，在资金实力足够时，买入转角铺的升值和租金回报会高于其他普通铺位。即便在商业行情不好的情况下，这样的铺位租出去还是不成问题的。

    对于那些一个区域被切割成上百个小商铺的区域，除非有统一的管理和运营，否则这样的小商铺还是少碰为好，其租金上涨较为困难，且出售时相对难出手。

    (智慧支持：中原地产工商铺部总经理何世胜、美联物业市场研究部总监徐枫、资深投资客叶森)

    采写：南都记者 卢韵如

    ○理财贴士　投资商用物业留心采购经理指数

    因为中国的房地产投资都要和宏观经济挂钩，写字楼更是如此。2008年金融危机时，写字楼空置率很高，经济复苏之后，空置率降低，租金开始涨上来。但现在国际经济形势也不见有明显起色，这对写字楼市场的影响还是很大的。中心区的某写字楼物业，此前一直说要整层出租，现在已经表示愿意分割。

    常规而言，采购经理指数PM I与GDP具有高度相关，并且其转折点往往还会领先于G DP几个月。5月份PM I再度回落，如果未来持续下降，那么写字楼租金的上涨趋势难以持续。