那英 默 吉他谱txt:中国房地产开发商海外发债筹资成趋势

中国房地产开发商海外发债筹资成趋势中国政府自去年以来，推行一系列宏观调控政策以抑制房地产价格上涨过快的问题，处身在宏观调控风口浪尖的房地产开发商，在难以取得银行贷款的情况下，纷纷寻找其他融资渠道，而债券市场已然成为他们的“救命草”，在海外发行美元高收益债券更是成为了他们的首选。


然而，随着多轮调控的影响开始浮现，部分城市的房地产市场交易趋冷，房地产公司将面临存货周转变慢、资金成本上升快的情况，进而加重投资者对其偿债能力的担忧，因此预计房地产开发商下半年继续借道发债融资的难度将加大。

“在信贷趋紧及房地产开发商的销售量及价格下跌的情况下，我们的判断是它们下半年的发债难度会增加。”国泰君安国际（香港）有限公司地产行业分析员邓京晶称。

邓京晶预测，今年内地整体房地产一手市场交易量将较去年下跌近30%，连同市场新增供应的经济适用房，今年平均销售价格将下跌5-15%。

由于中央持续实施对房地产开发商的宏调政策，包括严控房地产开发贷款，以及限购令等一系列措施，他预计，部分实力不强的房地产开发商，其负债比率高企，在新项目销售的回笼资金不足以应付投资及偿付债务的情况下，他们在今年底或明年初可能因出现资金链断裂而出现违约问题，未能如期偿还债务，并将因此引发行业的整合。

为遏制通货膨胀，中国央行自去年10月以来已4次上调存贷款基准利率共计1个百分点。目前1年期贷款基准利率为6.31%，1-3年期为6.40%，3-5年期为6.65%，5年期以上为6.8%。不少经济学家预期，年内还会再加息1-2次。同时，央行今年迄今为止已5次提高存款准备金率共2.5个百分点，这限制了银行的贷款增长。

据邓京晶掌握的信息，除大型地产开发商外，普遍开发商都难以取得内地银行的项目开发贷款，即使成功，以实力较强的香港上市内地开发商为例，也要按基准利率再加10%，在内地上市的中小型开发商，更要按基准利率再加30%以上。因此，企业转而增加在境外发行债券，着实是出于巨大的融资需求。

根据数据公司Dealogic的统计，单是今年首5个月，中国房地产公司在境内及境外总共发售了总值相当于92亿美元的债券，约相当于去年同期的3倍，并超过去年全年71亿美元的总额。

当中，尤以在境外发行的美元高收益债券最为普遍；Dealogic的数字显示，今年已有10家中国的房地产开发商在境外发行了总值48亿美元、以美元计价及结算的债券；另有4家发行了总23亿美元俗称“假人债”的人民币合成债券，这些债券以人民币计价、但以美元结算，本质上与美元债券分别不大。

不过总体而言，受房地产业宏观调控的影响，投资者对房地产企业发行的债券愈发谨慎，这些债券在二级市场上的表现都不太理想，不少已跌破票面价。比如广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,简称: 富力地产)的点心债价格，只相当于票面价值的98%。

国际信贷评级机构穆迪投资上月发表的报告指出，在房地产市场增速放缓和流动性收紧的背景下，今年第一季度中国房地产开发商仍试图继续扩张业务，令整体行业的评级面临越来越大的负面压力。第一季度穆迪对该行业8家公司给出了负面评级，而正面评级仅为6家。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构本月初联合发布的“2011中国房地产上市公司TOP10”研究报告指出，受信贷趋紧、资本市场融资受阻、预售款监管趋严等因素的影响，房地产上市公司的现金流状况面临越来越大的挑战。

以今年3月底止计，在上海及深圳上市的房地产公司，平均资产负债比率较去年底上升了8个百分点至71.36%，报告警告称，“预计紧缩的信贷政策还将持续较长一段时间，如果市场出现较大波动，房地产上市公司的偿付能力将更趋弱化，财务安全不容忽视。”

此外，由于内地房地产开发商的收入均以人民币为主，市场普遍担心发行美元债券可能对这些公司构成汇兑风险，从而影响了对这些债券的投资热情。

对此，远洋地产控股有限公司（Sino-Ocean Land Holdings Limited., 简称: 远洋地产）首席财务总监兼公司秘书洪培英指出，若预期人民币升值，发行美元债券将可以令公司有汇兑收益。但当然，发行哪种币种的债券要综合多方面因素，包括考虑市场情况及企业本身需要来决定。

另一方面，中国现行的外汇管制也使得本地企业的境外融资较难汇回境内，从而削弱了企业境外发债的积极性。

永隆银行司库邝国荣表示，中国当局并不希望太多的资金流入，不论是人民币抑或美元涌到中国，主要是担心这些资金会是一些“热钱”到内地炒作人民币升值，令内地高企的通胀问题更为恶化。