邓家佳侍剑:《珠三角空城计》：东莞楼市空置率调查

如今，香港买家纷纷割肉抛盘，深圳投资客却蜂拥接盘……东莞房地产市场再度火热起来，最终是泡沫还是机遇？或许正如巴菲特所言:只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。 [详细]
 
“至YEAH小香港，缤纷樟木头”
东莞樟木头镇毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心，南往深圳38公里，东距惠州40公里，北去东莞36公里、广州100公里。记者从广州乘坐和谐号列车前往樟木头，只需40分钟车程，如果从深圳出发，只需15分钟车程以及25元的车票，交通极为便利。
正是由于得天独厚的地理位置优势，樟木头曾经是香港人异地置业的首选。统计数据显示，从1992年-2003年，樟木头共向港人累计销售了4万多套商品房，更是吸引了近15万香港居民住在樟城或来樟木头度假。
“从上世纪90年代开始，大量香港人涌入樟木头买房，那时候房地产火热得不行，也因此吸引了许多发展商前来投资，可以说是香港的后花园”，李先生是樟木头镇本地人，他回忆道，那时候在樟木头，香港人随处可见，许多当地配套更是为迎合香港人口味而设计。
街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓，正如某楼盘一段“莞深港同城，30分钟生活圈”的广告语所言，樟木头不仅仅是香港人的后花园，同时也得到了深圳投资客的青睬。
 
深圳炒房客蜂拥而至
“但在2003年非典袭击后，香港人到此置业数量一落千丈，樟木头房地产也因此陷入了一段低迷期”，李先生表示，直到近年来，越来越多深圳人跻身而来，樟木头房地产才再度蓬勃起来。
如今，香港买家纷纷割肉抛盘，深圳投资客却蜂拥接盘，这个曾经被看作是高房价压力下香港人“异地置业”的首选之地，如今却逐渐成为深圳炒房客的摇篮。
社区里人际罕见，在晚上八点，整个社区亮灯率不足10%
“先生要看房吗？我们手头上很多盘源正急着要卖，价格都很优惠”，来到樟木头最著名的港人楼盘--帝豪花园旁的一家中介，中介小姐正热情洋溢地向记者推销。
据中介小姐介绍，帝豪花园正是90年代末港人到樟木头置业最受欢迎的楼盘之一，高峰期接近80%的买家都是香港人，这里的户型都是按照香港传统户型设计的“鸽子笼”式房子，甚至还保留了传统的窗式空调安装位置，但自从2008年金融风暴爆发后，越来越多香港人加入放盘行列，这里的港人比例大幅下降，取而代之的是以深圳人为主的投资客，还有少部分东北客户。
记者随着中介小姐进入帝豪花园，沿途所见，这里大部分房子窗门紧闭，极少单位阳台有晾晒衣物，社区里人际罕见，尤其在晚上八点，整个社区亮灯率不足10%，犹如熟睡的婴儿般安静，令人难以相信这是一个入住时间超十年的楼盘。
“如今深圳投资客越来越多，但这些人周末也很少会来，房子大多是空着放在这里。”
“这里平常都是人气冷清，以前香港业主多的时候，他们周末偶尔会回樟木头度假，如今深圳投资客越来越多，但这些人周末也很少会来，房子大多是空着放在这里”，中介小姐向记者透露，自从2008年金融风暴后，无论实业还是炒股，港人的资产缩水不少，加上缺少生活氛围，许多香港人都选择卖房套现，不少业主更降价抛售，导致这里的二手房价长期维持在较低水平，也因此吸引了不少深圳投资客入手。
白天直接走进小区，门口的物业管理员也没任何检查，整个小区非常漂亮，有多个山景园林，唯一不足的是空荡荡的没什么居住人气，据说这里要到周末才稍微好点。

这就是我们白天来过的地方，到了晚上8点多的时候，我们在樟木头市中心乘坐小区巴士重新来到小区的三期，整个小区都异常的安静，黑乎乎的一片，保安也很少见。
大户型买家往往是资金实力雄厚的投资客，他们喜欢毛坯持有方便转手
“与广州深圳这种一线大城市相比，前期东莞房价确实是涨得比较慢，但如今广深都被限购了，已经有不少深圳投资客来到东莞，尤其是像樟木头这种邻近深圳的区域更是大受欢迎，房价上涨空间自然是不可小觑”，在中介小姐的眼里，樟木头房价被炒上天似乎仅仅是时间问题。
记者随后来到樟木头镇规模最大的楼盘之一--中惠香樟绿洲，售楼小姐以为记者也是来自深圳的买家，自然不遗余力地推销，她表示，今年年初才有一位深圳买家以4200元/平方米的价格入手了一套单位，不到半年价格已经涨到5000元/平方米，获利丰厚。
“与广州深圳相比，这里的房子性价比高，交通便利，而且随着东莞轻轨的落成，樟木头的房价升值潜力非常大”，售楼小姐一脸自信地表示。
“这些房子据说是很久前卖给香港人的，但我也不清楚为什么现在没人住的”
在香樟绿洲豪华的园林里闲逛，记者发现，香樟绿洲的低层大户型洋房入住率普遍不足三成，早期推出的高层洋房入住率相对较高，接近五成。据售楼小姐介绍，这里的大户型买家往往是资金实力雄厚的投资客，他们喜欢毛坯持有方便转手，高层中小户型投资客则相对喜欢装修后出租。
晚上8时许，夜幕降临，位于樟木头市中心的永宁街几乎是全镇人气最旺的地区，这里商铺、酒店、餐馆等林立，但令人意外的是，这里许多入住超10年的楼盘亮灯率低得惊人，就记者所见，位于闹市中央的展基广场亮灯率尚不足10%，旁边的华富广场同样如此，这与楼下旺盛的人气形成了强烈的对比。
“这些房子据说是很久前卖给香港人的，但我也不清楚为什么现在没人住的”， 街边的小商贩告诉记者。
香樟绿洲南面至西面设有近千米长的商业街步行街——“香樟一英里”，不过步行街上面的多层洋房都没什么居住人气。

到了晚上8点多，我们重新来到香樟绿洲步行街这里，从外面看，步行街上面的多层洋房几乎没什么灯光，印证了我们上午预计的入住率非常低的想法。
 
深圳投资客大量涌入 东莞房价飙升
随着深圳出台限购令，深圳客转战东莞的现象相当明显，东莞中原市场研究部经理车德锐接受网易房产采访时表示，从去年10月开始，越来越多深圳投资客涌入东莞楼市，投资重点区域分布在广深高速与莞深高速约半小时车程内的区域，尤其是紧邻深圳的凤岗、塘厦、樟木头等地更是成为深圳投资客竞相进入的“重灾区”。
集体的买房冲动，直接刺激了东莞房价的飙升，根据世联地产统计报告显示，2010年东莞一手房成交均价为7459元/平米，但随着深圳投资客杀入，今年4月份东莞一手住宅成交均价已经攀升至8294元/平方米，涨幅达到11%。
“目前东莞一手住宅成交均价已超8000元/平方米，从本地购买力来看，这个价格水平已经达到天花板，但如今在深圳客涌入的状况下，房价有进一步被拉高的可能”，一位东莞中介人士向网易房产透露，目前东莞的不少新盘都把目标瞄准了深圳客，许多新盘选择直接与深圳的中介或者代理商合作，中介直接用大巴把自己的深圳客源全部拉到东莞买房，而且成交的机率相当高。
东莞楼市脱离本地购买力 泡沫加剧
“如果深圳投资客持续流入东莞楼市，那么房价被抬高是必然是事情，”车德锐也承认，东莞的购买力与深圳购买力有相当大的差距，房价的抬高将导致东莞楼市脱离本地购买力，最终或会加剧东莞楼市泡沫。
但与此同时，车德锐认为，目前来东莞买房的投资客分两类，第一类是处于工作或者度假需要在东莞买房，第二类是中长线投资客，短线投资客数量并不多，因此即使深圳投资客大量涌入，相信不会造成东莞房地产市场出现剧烈波动。
展基广场也在樟木头的中心区，对面就是刚刚提到的华富广场，一样是晚上7点多，整个楼盘黑灯瞎火的样子。
“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳”
实际上，对于到东莞买房的深圳投资客来说，市场的逻辑很简单，现在东莞的房价仅仅是深圳市中心的1/4或者1/5，买来放在那里，一年半载肯定会升值。但事实真的如此简单吗？
“不是我不想卖，但现在还是亏着啊”，黄先生来自深圳龙岗，是中惠香樟绿洲的业主，他表示，在2007年市场高峰期以接近6000元/平方米的价格入手了一套单位，2008年在金融风暴的洗礼下最低跌到“3”字头，尽管这两年楼市出现回暖，但时至今日同类型的二手单位仅能卖5000元/平方米左右，换句话说，房子买了四年仍然“被套”。
“如果将房子装修后出租放长线，这意味着又要花费一笔钱，现在真的是左右为难”，黄先生无奈地表示，现在房子只能空置着，卖不动，也没人使用。被套的不仅仅是深圳投资客，有当地中介人士向网易房产透露，许多在90年代于樟木头购房的港人持有超过十年，如今却选择“割肉”出售。
无论如何，东莞房地产市场再度火热起来，最终是泡沫还是机遇？或许正如巴菲特所言:只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。 [详细]