透视兵王 秦冥:房企拿地如何“大鱼吃小鱼”

房企拿地如何“大鱼吃小鱼”

浓厚的市场观望氛围中，房地产企业加速并购拿地。

BW中文网讯，在浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地开始加速。

6月上半月，SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼，通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军当地市场。初步统计，仅6月上半个月，房地产企业并购案已达8宗，而5月份整整一个月才有8宗。

并购频现

在信贷紧缩，开发商销售下滑仍死撑价格，浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地加速。有业内人士认为，并购的方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的招拍挂土地市场而言，成本的优势更具吸引力。

6月15日，花样年仅以3亿多元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞一土地面积近10万平方米的地块。花样年表示将在该项目地开发高端别墅与高层洋房等。

在房价飙升翻倍的当下，土地市场的价格也水涨船高，而花样年通过并购的方式，折合楼盘价格仅1300元/平方米便轻松获得商住用地，比周边同类型的地块便宜了1000多元/平方米。

尽管有企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但毕竟少数好地、好项目仍是开发商的最爱。今年6月，像花样年这样通过并购获得项目的地产公司不在少数。

记者根据公开资料粗略统计，仅6月上旬，这样的企业并购案已达8宗。公开数据显示，从4月份开始，企业并购愈发频繁，今年5月，属于房地产业的并购案达8起，交易金额达2.41亿美元，与4月并购相比，数量翻番，在所有行业中，排名第二。

6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。而国鼎公司拥有上海外滩204这个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金可达50元/平方米/天。

据悉，去年该公司收购的上海东海广场项目，如今出租率高达80%，成为去年公司主要业绩来源之一。

6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，而该项目公司旗下拥有北京西城区一名叫“华龙大厦”的商住楼项目，成为首家成功接盘退出房地产业的78家央企项目。

6月9日，北京的世纪星源拟以7000万元收购重庆荣鼎地产有限公司100%股权，奠定了进入重庆地产界的基础。

融资难度大

在6月份，不仅上述几家大公司进行并购项目，汤臣集团、众安房产、华联控股股份等企业也动作频频。

“市场情况不好的时候，一些企业股权并购将会频繁出现，通过这样的方式拿到土地，获得土地资源。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿指出，一般而言，地产企业喜欢以70%或80%的股份比例，收购部分或全部权益双方合作开发。这样首先，可以通过合作者一起经营，处理当地的政府等社会关系；其次，开发商收购的目标公司大部分是项目公司，旗下就直接拥有土地项目资源。

“5月房地产业并购提速，房企资金链吃紧是主因。”广州著名地产专家谢逸枫表示，房地产企业50强中资产负债率超过70%的13家，未来可能陷入资金困境。

据悉，近期世茂地产、招商地产业拟撤融资计划；金地集团、华发股份、保利地产等龙头企业公布的增发预案也跌破拟增发价格；而万科也对媒体表示，受政策影响，高达112亿元的再融资计划实施难度较大。

谢逸枫认为，目前房地产行业内优势企业开始适时收购一些资金链紧张的项目和企业，有利于减少成本和资金风险。而部分非上市公司通这些方式“拿地”，目的是增加不动产物业持有，储备更多土地，获得更多贷款，完成整体上市。

抄底或为时过早

“目前部分上市和非上市公司通过并购、增资、发公司债等方式收购成熟项目和二三线土地，其目的是扩大公司市场份额，抢夺更多的资源丰富的地块。”谢逸枫认为，通过这种方式拿地的成本相对低。
“但目前企业抄底还不是时候，中小企业的资金链还相对稳健。”沈爱卿对记者表示，今年1~3月份企业销售畅旺，快速回笼资金，房企目前整体现金流相对充足。

他指出，4月中旬才出台了最严厉的新政，离目前仅2个月时间，整个市场的成交量还是可以的，由于去年涨幅太大，下降20%~30%的成交量是正常的，目前市场上不少地产企业的价格仍未调整。

世联地产市场研究部报告也认为，随着政策效力的逐步释放，全国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象，但若就此断言市场行将见底，尚为时过早，楼市要度过本轮调控的寒冬仍需时日。

谢逸枫分析，房地产企业同行业间的并购有“强强联盟”的特点，以实现降低成本、加快开发的目的，对于业绩不良的上市公司可通过并购房地产企业改善公司财务状况。

市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。

沈爱卿则表示，预计到今年年底，一些中小企业的资金链将会有较大的压力。而收购项目公司扩张，开发商首要考虑是资金投入问题。如果项目公司有相当数量的负债，未来项目将会承担一定的市场风险，而对于投资方来说，一旦收购成功就必须项目垫资。