温州炒房团封杀和记黄埔 称被其下套

作者：姜智鹏 吕爽 选稿：李浩翔

直到3个月前，胡佳(化名)还不相信，会有开发商敢给温州炒房团“下套”。

在胡佳心中，炒房团和开发商是“一根绳上的蚂蚱”。无论楼市风向如何，温州炒房团总是开发商的“座上宾”，开发商困难时，炒房团也总会挺身而出。

温州炒房团虽然名声不佳，“也有非常义气的一面。”胡佳告诉《瞭望东方周刊》，2008年金融危机的时候，炒房团曾帮助上海“御翠豪庭”度过难关。

御翠豪庭的开发商是李嘉诚(专栏)麾下的和记黄埔。资料显示，御翠豪庭的项目公司和记黄埔地产(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和记黄埔与其“大哥”长江实业分别间接拥有50%的权益。

2008年6月，温州炒房团来到御翠豪庭，“当时买房的80%到90%都是温州人。”胡佳也一次签下了3套房产。

此后不久，胡佳就面临着金融危机和楼市调控的双重压力。“银行贷款批不下来，温州的生意又现金流不足。”胡佳说，这种情况下，炒房团一般会提出退房。

为此，“和黄特意派人到温州请我们吃饭，这人自称香港人，销售部门最大的领导，和黄上海公司，只有2个人职位比他高。”胡佳说，这位高层只肯告知自己的英文名，让她有所不满。

但随后的对话却让她很满意，“他说我们银行贷款还没下来也不要紧，可以延迟付款，只要不退房，在交房前把房款缴清就可以了。”

由于价格比之前低很多，胡佳和同伴们接受了和黄的建议，“也是被和黄的诚意感动，愿意共度难关。”

公开资料显示，2008年1月1日到6月5日，御翠豪庭售出的128套房源，均价已接近每平方米4.5万元。而2008年6月又新推一批房源，成交均价却只有每平方米33806元。

2008年8月，银行贷款到账，“退房危机”就此消弭，2009年9月，御翠豪庭交房。

不料，2011年初，胡佳却收到了和黄的民事起诉状，要求她支付100多万元的违约金，理由是她当年在付款时间上“违约”。

一百多业主遭遇索赔

胡佳觉得，和黄很可能早就设下“套”，证据就在当年的《商品房预售合同》里。

胡佳购买了御翠豪庭3套住宅，但三份合同中，付款时间最短的只有6天，按照目前中国房地产交易的现状，7天就完成申请贷款、银行审核、银行放贷等一系列流程，几乎是不可能完成的任务。

“其中一份合同，我是24号签的，但合同23号就已经生效了，也就是说，在签约这天我就违约了，因为23号就要交首付款。”胡佳说。她当时在现场就提出了疑问，“但所有销售员都说没有关系，不会追究我责任的。”

2010年12月24日，和黄却突然给胡佳寄来了一份结账单。其中虽然写明2008年8月已经交纳了全部房款，但却多出了一项“财务费用”，即违约金。

“销售员告诉我，那是公司法务部做的事情，不用理他，你自己看看合同，只要交了房，就不存在追究违约金了。以后看到是法务部的号码，电话都不用接。”胡佳说。各个房产公司的销售人员普遍和炒房团保持着长期的联系。“一有新盘，就会打电话给我们推荐。”

“开发商指定银行办理贷款是中国买房的惯例。特别是炒房团买房子的时候，开发商都要负责搞定银行。以往也遇到过贷款被耽误的事情，但从来没有开发商找过我们麻烦。”胡佳说，但她没有安心多久，律师信和民事起诉状接踵而至。此时，她才真正意识到事情的严重性。

2011年2月到4月，御翠豪庭的业主自发举行了3次会议。出席人次分别为60多人、40多人、40多人。同为御翠豪庭业主的葛晓丹(化名)告诉《瞭望东方周刊》，“就和黄追讨违约金一事，以电话、短信形式联络过的业主有100多个。”

“几乎所有业主都给当初的销售员打过电话，得到的答复都是不用理会，还有的销售员直接就说法务部脑子有毛病，他们还会跟公司投诉。”葛晓丹告诉《瞭望东方周刊》。

“高手”对决

葛晓丹也是温州人，有多年炒房经历，并自有一套维权套路。

接到“结账单”后，葛晓丹第一时间找到了当年买房时负责与她联系的和黄销售人员。并且将对话过程录音以作为证据。

在葛晓丹提供给《瞭望东方周刊》的这份录音资料中，这位销售人员目前仍在和黄公司任职。

这段录音中，葛晓丹步步为营。先是提出：“我们当时买房的时候贷款的时间期限也是跟你们业务员沟通过的。我从开始收到第一封信就打电话给你了，你那时候说没事没事。”

获得销售人员的回复：“我当时也是请示过领导以后才给的答复，不是瞎讲的。”

进而又让该销售人员承认购房时“客户问稍微拖一点时间滞纳金会不会真的付啊之类的。当时肯定也是问过领导，他们肯定是说应该没问题吧”。“他的答复是说应该不会付吧。我们也没想到香港这边看滞纳金滞纳出来一个多亿，上海这边没有一个总经理能签字确认免掉这一部分钱。所以香港这边一直在追讨这笔钱。”

在葛晓丹看来，这份录音将是她的“杀手锏”。

但与和黄相比，她的“道行”还是太浅。

因为当初的合同补充条款第二十二条中，就写明“未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效。”

“和黄一开始就防了我们这一手。”御翠豪庭另一名业主刘熙载(化名)告诉《瞭望东方周刊》，在她多年的置业生涯中，这样的条款还是第一次遇到。“谁买房子不是跟销售员打交道，没有人会说，我要买房子，把你们总经理叫来，何况就算总经理来写个承诺书，现在也没用，因为没有公司的书面授权，任何人说话都不算。”

要不要同情炒房团

理直气壮，掩饰不住刘熙载心头忐忑。就算当初的合同存在那么多的不合理，可谁叫他在合同上签字呢？“业主中间还传说，100多户业主，和黄要一批一批慢慢告，一次都告了，怕引起群体性事件。还有人说，有人告诉法官，和黄告的都是炒房团，不值得同情。”

第一批被和黄民事起诉的业主有11人，其中8个是温州人。

刘熙载向《瞭望东方周刊》展示了自己当年所签下的合同。其中，合同签署日期为2008年6月20日，但附件中要求首期房款须于2008年6月13日缴付，房款余额须于2008年6月27日或以前全部付清。

但实际上，刘熙载由建设银行放款的二期楼款直到8月27日才付清，整整晚了2个月。

因为心虚，在长宁区法院发出诉前调解通知后，2011年3月10日至16日，多名业主前往法庭调解，“和黄的态度非常强硬，接受调解就打85折，不然就打官司。”

2011年4月11日，包括葛晓丹、刘熙载在内的10多名业主前往和黄上海公司所在地要求当面沟通此事。在按要求留下联系方式后，却在几天后被告知和黄公司不会做出回应。

5月24日，本刊记者与上海和记黄埔地产(上海)古北有限公司联系采访事宜，但至截稿之日尚未得到回复。

实际上，和黄的霸气远不止于此。

2007年的《上海证券报》曾报道，和记黄埔地产上海御翠豪庭捂地多年获利10倍。报道称，和记黄埔于2001年9月以3.9亿元人民币的价格从古北集团手中购得御翠豪庭所在的古北新区1区14号地块，按照整个项目约18万平方米的建筑面积计算，楼板价每平方米为2167元。

2007年8月御翠豪庭首批房源推出时，售价为每平方米3万元到3.5万元，这也创造了古北地区房价的新高，4个月多前，与御翠豪庭一路之隔的伦敦广场推出房源时，售价还只有2.3万元到2.6万元。

短短7年，御翠豪庭的房价已是楼板价的约12倍，销售额也是地价的约12倍。当时，御翠豪庭还因有“捂盘”嫌疑而受到业内指责。

“和记黄埔在明知买方贷款购房的情况下，仍约定了如此苛刻的付款条件，并且在补充协议中约定了逾期付款的违约责任，有利用强势地位迫使买房者接受该条款之嫌。”上海华荣律师事务所律师许峰告诉《瞭望东方周刊》，购房时，银行贷款一般为开发商指定，销售人员也告诉客户超过上述付款时间公司不会追求责任。“销售人员说这些话的时候，应该是代表和记黄埔的，销售人员的安慰使非法律专业人士的购房者有理由合理相信他们说的话是真的。” (来源：瞭望东方周刊)

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