陈宝存：商品房需求被强烈压制的调控恶果无穷
引用我的博客文章《陈宝存：本轮地产调控“伤敌八百自损一千”》中的评论，网友“裸眼看世界”的一段话：
“要想理解目前的房地产市场，其实很简单。不要相信统计局，不要相信住建部，不要相信发改委，不要相信调控政策，更不要相信那些大唱民生的“专家”。那么相信什么呢？
如果你有30个比较熟悉的朋友，你可以考察一下他们的家庭状况，看看他们下一步最需要什么，梳理一下你会发现，实际上中国人已经进入一个追求住房的时代：这是任何人无法改变的历史潮流。
这个潮流就是一个大前提。由此产生的供求关系的失衡也就可想而知了。
解决温饱问题花了30－40年，解决家用设施问题也至少花了20－30年。教育问题，医疗问题已经花了几十年，依然问题多多，可能还需要几十年。住房问题，这是一个天大的问题，你认为靠保障房，几年之内能解决全民的住房问题吗？哈哈，至少我不信。有了正确的宏观认识，其他一切都可以忽略，都是浮云。
还有很重要的是，人们对住房的需求是一个动态膨胀过程，几乎是无限的。没有住房的人，有一个床位大小的，就满足了；收入提高了，希望有个单间；事业上有建树了，可能希望两室的或者三室的；在往上，独栋别墅，甚至度假物业，乃至庄园......虽然不是人人能够进入高端，但是这是一个普遍的规律。名人富豪都是这么过来的。
房地产，至少还有30年白银时代。”
当然，白银30年是我先期提出的，我还有发挥：还有青铜50年，黑铁120年。你不会看到哪个发达国家的房地产市场需求完全停滞吧？这便是未来很长时间中国发展的情况。这是稳定社会的基础。
但是，我们看到的是我们的政策一直期望一劳永逸的解决市场需求问题，一劳永逸的解决住房问题。只是，永远没有什么一劳永逸的解决方案。你解决了公租房的40平米为主的需求，难道人们不会追求80平米？120平米？240平米？480平米？以国人习惯，你给他乔家大院他也不嫌多。
网友“阿蠡”的回复也居代表性：“对楼市的调控一定要遵循市场规律，不能用行政手段硬调，中国教训还少吗。改革到现在，不从生产关系层面解决问题，对经济和政治制度进行改革，限购，限贷都是无用功。把房地产打到在地，受伤害最大是中国经济和老百姓。理智，客观，不要有任何偏见的看待房地产市场才是正确调控之路。”
有他们的正确认识，我聊以自慰了。只是我们目前的政策究竟想解决的是什么问题。据说，自由居住率89%高层是认可的，也是实际情况。城镇自由居住率89%，乡村的自由居住率更高。这是改革开放32年的巨大功绩，不能抹杀和否认。那么市场要解决的本来是改善性需求与新增的婚房刚性需求，还要解决的是新增城市人口的住房刚需。
但是，保障房大建的3600万套，加上已经建设完成的1000万套（来自于住建部的数据），希望解决的是自由居住率89%以外的基本居住需求。那么之后的房地产市场，我们到底将采用何种管理方式？这是未来的问题所在。只是，我们的保障房大建计划，被很容易的异化成为特殊阶层的福利房，那么真正需要刚性住房的新增城市人口的居住需求，被排除在外。
而且，十二五保障房大建计划，挤占的一定是商品房的土地供应。所以如北京采用的限购措施，实际是违背城市化进程的手段。而且我一直认为，城市化进程并非你政府推动的，而是发自于民间。早在70年代末开始的浙江村向城市流动的努力，实际寻找的是商机，这部分人群不是抱怨的主体。
我们的政策，被网络情绪化的表达以而误导，被某些不具市场眼光的专家所误导。这是03年至今政策波动却不解决问题的主因。
那么，目前的几乎所有政策，注定会造成商品房用地的极端短缺，而十二五保障房大建的计划，压制真正需求的努力，只会是筑坝堰塞湖的堵，不是疏导市场需求的良方。那么最终的结果，绝不会是房地产的市场平稳发展。
九乡新闻网