房地产行业“暴利”谜团：何为暴利 谁的暴利

房地产开发销售过程中是否存在暴利，一直是个难以说清、争议颇多的话题。

4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

此言一经媒体公开报道，对立的两个阵营立刻产生：众多房地产开发商利用微博等网络平台声明，房企开发商品住房不存在暴利，其真实的利润率水平甚至要远远低于药品、服装及餐饮行业；网民及普通购房者则众口一词，多年来房地产开发商雄踞财富榜前列，炫富行为屡见不鲜，若无暴利，何至于此？

正如“鸡生蛋，蛋生鸡”的理论一样，究竟是房地产开发催生了无数亿万富翁，还是无数亿万富翁涌向了房地产行业？确切的答案或许只能在公开成本后、靠真实的数据来证明。

何为暴利

房地产造就富豪的“神话”，似乎印证了行业“暴利”的观点。

2011年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示，近三成华人富豪主要涉及房地产业，远远超过其他行业。其中，前三甲中的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪；内地女富豪当中，吴亚军、陈丽华亦是靠地产起家。

“中国房地产开发行业暴利惊人，应该实施反暴利法。”商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育说，即使在次贷危机爆发前世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。当时，在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。而由于中国房地产企业信息高度不透明，他们所对外宣称的利润数据并不靠谱。

根据梅新育的调查，2003年时，地处北京西四环和西五环之间玉泉路周边地区商品房的销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。而房地产企业普遍存在的涉税问题也进一步提高了其实际利润率，“2004年度中国纳税500强企业排行榜”前300名内无一家房地产商。”

不过，21世纪不动产市场发展中心副总裁林蕾在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时强调，目前对房地产暴利并无确切定义，无论是政府部门还是学界，都暂未给出清晰的界定。

她认为，按照上市企业利润率的估算，如果以毛利润率30%或者35%以上定义为“暴利”，那么，一些垄断企业算不算是“暴利”？根据中石油年报，其2009年毛利润率为37.89%，2010年为33.79%，均高于大部分房地产上市公司的毛利润率。

北京大学房地产研究所所长陈国强在接受采访时则认为，各项目成本和利润情况不同，即便是相邻地块，如定位不同，开发商投资成本也不一样。土地成本也许可比，但设计费、建设成本等环节差异很大，“暴利”如何界定有难度。伟业我爱我家副总裁胡锦晖也表示，根据近年上市房企年报，其年均毛利率为35%左右，除去税收、管理成本，净利率在16%左右，是否还属于“暴利”值得商榷。

谁的暴利

近年来，要求房地产商公布开发成本的呼声时常响起，但却遭到绝大多数开发商的强烈反对，理由不外乎“涉及企业商业秘密”。福州等城市偶有尝试，最终也不了了之。

2005年，本报曾经报道福州市物价局对23个楼盘的调查，数据显示，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的特点。曾有媒体报道称，杭州、上海的多个楼盘利润率都超过100%。

不过，一份来自开发商的自曝楼盘成本清单，也可以让我们看到以数据说话的房地产暴利的利益链指向何方。

南昌某房地产公司总经理提供了一份其开发的某项目的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行已经形成一条“泡沫”制造链，将房价不断推高，以攫取更大价值。

这一楼盘位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售均价约每平方米4720元。清单显示，每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

在该成本价中，每平方米土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元，前期工程费95.37元；房屋开发费1828.23元；管理费94.82元；财务费170.48元；销售费用160元(90%为媒体费用)；其他费用201.1元；税费695元。

其中，政府从中获取的收益包括：每平方米土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元、前期工程费中的“可行性研究费”2元、房屋开发费的8.33%即152元、管理费中涉及政府的达50%即47.41元、税费695元，合计约1600元，超过了房价的1/3。另外，政府还要从购房人手中收取税费等费用。如此看来，地方政府可以说是房地产市场上最大的赢家。

从这份清单也可看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体，赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

“商品房是市场化程度较高的商品，但房地产市场不是完全的市场机制，土地财政决定了土地价格与地方政府财政直接挂钩。因此，即使楼市‘反暴利’付诸实施，也将面临较多的现实问题，并不能从根本上解决当前房价虚高的问题。市场问题行政化，隐患不会消失，而是会在潜伏中放大。”林蕾如是说。