辐射4康科德狙击步枪:解读《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知

(2009-06-25 16:23:48)转载
标签：房产
房屋产权所有人
房屋赠与
个人所得税
杂谈
分类：实习律师
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；
（二）赠与双方当事人的有效身份证件；
（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。
（四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
六、本通知自发布之日起执行。
一、内容解读：新规定有什么主要内容？
该《通知》主要有三部分内容：
第一、明确了三种情形下发生房屋无偿赠与的，对当事人双方不征收个人所得税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。此前，对房屋无偿赠与办理免税手续需要提供哪些材料没有明确统一规定，该《通知》为了便于实务操作，具体规定了需要提交的材料和证件。
第二、不属于上述规定三种情形之一的，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，受赠人应当按照“应纳税所得额×20%”的计税标准缴纳个人所得税。应纳税所得额原则上如下确定，即：应纳税所得额=“房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值－赠与过程中受赠人支付的相关税费”。例外情形的是，赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
第三、规定了受赠人转让受赠房屋时如何计征个人所得税的问题。一般计算标准为，应纳个人所得税=“应纳税所得额×20%”。应纳所得税额=“转让受赠房屋的收入－原捐赠人取得该房屋的实际购置成本－赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费”。
二、背景解读：为什么要出台新规定？
按照新的规定，多数房屋赠与要征税20％，说明这一新规主要是加强个人所得税征管、堵塞税收漏洞的一项措施。以前，对于无偿赠与的房产，是不征收个人所得税的，不少人利用无偿赠与的这一税收减免政策，规避在房屋买卖中本该缴纳的房产增值所得税。我们知道，赠与是民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据之前税法的规定，将房屋赠与他人，受赠方需按3%的税率纳契税，不需缴纳营业税和个人所得税，目前赠与方和受赠方原需各缴纳0.05%的印花税也暂免了。这就会造成一些假赠与避税的情况出现。我们知道，如果通过无偿赠与的方式转让房产，除了印花税、契税等税费外，只需要再多缴纳2%的公证费。虽然多缴纳了公证费，但房产买卖过程中需要缴纳的增值所得税就在其中规避掉了，因此不少人就通过这种方式进行房屋转让。
三、深入解读：新旧规定，费用到底变了多少？
在新税政前,无偿赠予房屋的，无论赠予人与受赠人是什么关系，均不用缴交个人所得税。新税政后，规定非三类人均要缴交20%的个人所得税。而此前赠予房产需要缴交的各类费用都没有指明会取消或减少。
我们来看看新税政前的赠与收费标准：公证处：按房屋估价*2%；房屋交易中心：①房屋所有权登记费：个人登记50元/宗 ② 权证印花税：5元/本 ③ 契税：评估价*3% ④ 土地出让金：商品房按房地段价*3%；房改房按评估价*1%；
以价值90平方米价值90万的普通住房为例，以前赠予时，受赠人须支付的费用如下：
税费
单位（元）
新税政前受赠人缴交
新税政后受赠人缴交
二手转让时买家缴交
三类人员
非三类人员
公证处（房屋估价*2%）
18000
18000
18000
0
交易印花税
0
0
0
0（今年免征）
交易管理费
0
0
0
90*3=270
产权登记费
50
50
50
50
权证印花税
5
5
5
5
契税（评估价*3%）
27000
27000
27000
9000（今年按1%征收）
土地出让金
略
/
/
0
个人所得税
0
0
（90万-5-50-27000）*20%=174589
0
合计
45055
45,055
219,644
9,325
从上表中可以发现，新税政后受赠人的支付成本增加了近5倍，比二手买卖中买家支付的成本更是多出20多倍。
至于受赠人转让受赠房屋的，旧税及新税都规定要征收业主的个人所得税：
国税发[2006]144号（旧税）规定“赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
财税[2009]78号（新税）则规定“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。
两者的区别是，新税在扣除成本中增加了“原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”，从表面上来看是应纳税所得额减少了，但据我们所知，目前对赠予所得的物业转让时，并不是全部都征收个人所得税的，如转让年限≥5年的，为普通住房且唯一物业免征。而新税法似乎不分是否为三类人，转让受赠所得房屋时一律要据实征收个税20%。
不过从国税发[2006]144号文件（旧税）来看，亦是全部受赠人都要征收转让所得税，但是到了各省市征收个人所得税时，对个税的征收有详细规定。所以预计各省市还有会具体的细则出台。不过在此之前，所得税似乎还是加大了。
假设案例：受赠人5年前取得赠予房产，（原赠予人以80万购置该物业的，另支付各类税费12775元），现受赠人将房屋以100万转手，受赠人是赠予人的直系亲属，该物业为受赠人唯一住房。新税政前后受赠人需要支付的税费如下（忽略新政后，各省市还有细则出台，所有转手受赠房屋时一律要据实征收个税20%/的）：
税费
新税政前
新税政后
交易印花税
个人住宅今年暂免
个人住宅今年暂免
交易管理费
90*3=270
270
个人所得税
免征（转让年限大于等于5年,转让物业为普通住房且唯一物业的免征）
（100万-80万-12775元-45055-270）*20%=28380
营业税
免征
免征
合计
270
28380
注：持有年限＜5年转让的，新税政前的个人所得税按核定税价（转让收入-受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）*20%。
三、现实解读：父母给了套房，费用如何？手续怎么办？
为了简明概括以上所讲的内容，拿一现实生活中实际的案例来进行解读。
小王的父母在他读初中的时候在鹿城区投资另买了套房，现在小王已经大学毕业，且已工作了三年。小王结婚需要房，父母就把这套房给了儿子，连同房产权。对于这种无偿赠与的房子，具体应该交哪些税呢？新的税收规定刚出台，小王会享受到优惠政策吗？
免缴个人所得税
小王的房子是直系亲属——父母给自己的，之前的房产权是父母，现在父母无偿赠送给自己，按税收规定，是免缴个人所得税的。这种规定以前是这样，现在也是，所以对于他的这种情况，新规定出台对他没什么优惠可言。
像小王这种父母无偿赠与自己房的情况，是无需要缴纳个人所得税的。此前，即使是无血缘关系的房屋赠与，只要赠与双方签订相应赠与合同，办理公证并缴纳契税之后，就能够通过交易中心完成房屋赠与。其间产生的费用一般只有契税（3%左右）以及公证费等，免除其他税费。不过，虽相比买卖过户成本较低，但赠与这一转让模式也并未被经常采用，原因在于，一旦将受赠房屋再次转让，则必须缴纳20%的全额个人所得税。
除了免缴个人所得税，还应缴哪些费用？
除了免缴个人所得税，小王还应交赠与公证收费价和0.5%的评估费，是按照受益额的2%收取，就是说房屋价值10万，就要收取2000元公证费。另外换房照时候还有3%的契税和0.05%的印花税及少量产权登记费。办理赠与还是相对省钱的，如果是过户费用就更高。
怎样办赠房手续？
1、 房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
2、房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
3、办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。
4、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记，并提交下列材料：(1)过户申请书；(2)身份证件；(3)房地产权证；(4)赠与书及公证书；(5)有关税费的收据。
5、赠与人将房屋交付受赠人。
四、疑点解读：新通知存在什么问题？
虽然本次房产赠与个税新政，对赠与双方进行了明确表述：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不征个人所得税。我认为，如何准确理解其范围，对是否免征税收影响甚大。比如，此处“父母”是否包括“继父或继母，养父或养母”，没有明确。根据我国《婚姻法》的规定来看，如果继子女和继父或继母有抚养关系而发生相互无偿赠与的，不计征个人所得税，反之则征收。至于养父母与养子女之间的无偿赠与则应当适用父母和子女的规定。至于养子女和其亲生父母因为收养关系的成立，他们之间的权利义务消除，因此，他们之间的赠与则不适用上述父母、子女的规定。此外，在免征个税的名单中，没有提到女婿和媳妇在房屋赠与中，可以享受免征个税。但是，虽然对于女婿和媳妇在文件中没有明确说明，但是在操作上仍然可以免征个税。第二类免征个税的人群，如果房屋产权所有人的儿子或是女儿去世，而媳妇与女婿仍承担了抚养或是赡养义务的，发生的赠与关系，仍可以免征个税。另一方面，按照第一类免征个税的人群来分，当儿子或是女儿得到了赠与房屋，也可以转赠给媳妇和女婿，这样也是可以免征个税。