软盒云烟专供出口价格:海外征地拆迁

日前，人权专家对巴西世界杯和奥运会筹备过程中拆迁侵权的指称表示关切。为筹备这两大赛事，巴西多个城市正在开展基础设施建设、场馆建设、城市美化等工程。联合国特别报告员罗尔尼克表示，她收到了多封来自巴西不同城市的民众和人权维护者的信件，投诉在拆迁过程中存在侵犯人权的做法。在中国，暴力拆迁和血拆现象屡禁不止，那么在外国，政府是如何进行征地，又是如何对被拆迁户进行赔偿的呢？外国有没有钉子户呢？网易房产特别推出海外楼市观察之围观海外征地拆迁，为您详细解读。[查看往期专题]：《围观全球房价》《围观海外保障房》《围观海外房产税》《围观海外置业潮》
谁有权征用土地?
土地征用，简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。综观世界各国（地区）土地制度，土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分。那么谁才有权利征用土地呢？
土地征用权是政府的特有权力 征地的主体只能是国家
世界上大多数国家（地区）都以法律形式规定土地征用权是政府的特有权力，土地征用的主体只能是国家。虽然有的国家（地区）根据具体情况有时可将土地征用权授予某些公用事业团体或公司，如日本土地征用除可由国家实施外，也可由地方的公共团体、各种法律确定的事业主体实施。[详细]
但是，既然土地征用是转移土地所有权的一种强制性的行政处理，其效力涉及到被征用土地的所有一切权利关系，故土地征用权是国家行使土地最高所有权的结果，对被征地土地所有者来说，是一种义务，而创办事业人因为兴办公共事业，根据法律规定需征用土地，只能求助国家行使土地征用权，经国家核准后，才能征用土地，由国家执行土地征用，方可避免滥用征地权与不必要的侵害。因此，土地征用权只能由国家行使，不宜授予需用土地者或他人。[详细]
实施土地征用的目的是什么？
事实上，不仅在中国，美国、西欧等发达国家以及一些中亚、东欧、拉美等发展中国家都会遇到拆迁问题。一方面政府要为公众利益考虑；另一方面要顾及拆迁户的利益。被征地者的合法私人财产受法律保护，而征地拆房者合理的征用行为只要符合法律规定，也在法律保护范围内。因此无论是征地拆房者还是被征地者和被拆房者，都可以依法采取措施，达到目的或保护自身的利益。这是一个法治国家的最基本法则。而征地的首要原则是必须符合公众利益。
 
只有为“公共目的”才能行使土地征用权
各国（地区）土地制度都规定，国家只有为“公共目的”才能行使土地征用权。由于土地征用权的核心在于不需要土地所有人的同意而强制取得其土地，因而，土地征用权法律规则同土地所有权受法律保护规则的冲突，便引起土地征用权是否合宪及是否滥用的长期的理论争论。土地征用权的“公共目的”，不仅在这场争论中使土地征用权合宪性得以成立，而且它也成为评判一项具体土地征用权是否合法行使的惟一标准，以及防止土地征用权滥用的重要措施。[详细]
值得注意的是，随着时间的推移和经济的发展，土地征用目的的范围在不断变化。例如，随着美国工业化的加快，其土地征用“公共目的”的内容从以前的用于公共使用土地的征用扩大到用于公共利益土地的征用。并随着政府干预经济的加强，土地征用逐渐成为政府指导社会土地资源利用的重要手段。[详细]
政府征用土地如何进行赔偿？
虽然土地征用带有一定强制性，但它给原土地权利人造成了事实上的损失，为公平起见，世界各国（地区）都规定土地征用后必须给原土地权利人一定的经济补偿。它与民法上基于侵权行为的赔偿性质不同，不是由于违法行为所引起而是基于合法的公法上的原因所致，且民法上损害赔偿是损害在先，赔偿在后。因此土地征用补偿可解释为“需用土地人就征用取得土地后对权利人的损失的补偿，是对国家所履行的公法上的经济负担。
 
美国
法庭上见 按“公平市场价格”标准赔偿
美国法律规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用”。规定征收的三个要件：正当的法律程序；公平补偿；公共使用。分为无偿征收、有偿征收或强制征收。”
【赔偿协商不成法庭上见】：土地征收为两种，一种是私人开发商收购，一种是公家征用。私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准，双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。[详细]
德国
法律是武器 赔偿金额将被严谨估价
【法律程序严谨】：德国法律规定的征地拆迁的程序十分具体。首先是征地拆迁前的自由协商购买阶段。根据规定，任何开发商或建筑商都不能直接进入征地拆迁的程序，在这之前必须要采用市场经济最通用的办法，向土地所有者协商购买建设所需要的土地，这就是自由协商购买阶段。[详细]
【赔偿金额将独立评估】：一般地区专员委托半官方的组织—房地产评估委员会对被征用的土地进行评估，提出征地赔偿额。如果土地主不同意地区专员提出征地赔偿额，也可委托房地产评估专家对其房地产进行评估。也可以向州法院控告，提出自己的赔偿要求。一般来说，如果两份专家评估报告的赔偿数额相差不是很大的话，法院便会作出倾向于高值的决定。如果两个赔偿数额相差大，法院会指定另一位中立房地产评估专家对该房地产进行独立的评估，以保证赔偿额的公平合理。[详细]
韩国
赔偿费用惊人 一草一木都要计入赔偿范围
【征地是一场漫长的谈判】：韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，比较重要的是《城市开发法》和《土地补偿法》，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，那么，一场漫长的谈判就开始了。
【征地赔偿：一草一木都要算】：首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格作出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子，然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。
如果是连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而是走家串户成立“拆迁对策委员会”，以群体的名义维权。他们的原则是：一草一木都要付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来，拆迁费用十分惊人。因此在韩国，很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。[详细]
日本
拆迁也温柔 建房租房搬家政府全买单
【征地合同需内阁认定】：日本《土地征用法》对因公征收而签订的合同作出了详细规定。根据该法的规定，凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁二次认定，依据合同取得的种类与内容，取得权利的时间与附属物之交付或迁移期限，补偿事项等。[详细]
【赔偿金额将独立评估】：日本补偿的谈判也很平和。日本有个旧城改造叫“再开发计划”，征地时，居民们都是单独与政府对话，一般分歧不会太大，因为“再开发计划”都有明确的法律法规和计算标准，就连花瓶、家里种的植物等小物件也在资产评估之列。在搬入新居之前，拆迁户们的租金全部由政府埋单，上限是20万日元，这足以保证拆迁户们继续在繁华地带生活。拆迁户的新居由政府掏钱 （除非你想建成皇宫）。新居大约一年半之后可落成，到时候，政府还得再次报销搬家费。[详细]
各国征收土地的典型特点：
英国：特别注重古建筑的保护
在英国，拆迁年代久远的房屋时，有关部门是慎之又慎，能不拆的尽量不拆。在英国著名古城爱丁堡，古代建筑遍地都是，而且这些建筑的外墙看上去都是灰黑一片，显得有些破旧不堪，但是，当地政府这么多年来并未拆迁过一处古旧建筑，因为在他们看来，这些建筑正是代表着他们的历史和文化。如果没有了这些印证着历史痕迹的房屋，取而代之的现代化摩天大厦，这个民族就是没有根的。一个最新例子是，在英国各地，有不少17、18世纪的“文物级”的老房子，居住在这里的家庭世代都不愿意离开。[详细]
德国：德邦农民协会是农民拆迁户坚强后盾
在德国的城市化进程中，公共建设尤其是基础设施建设与农地的冲突在所难免。要获得土地，政府必须与土地拥有者——农民讨价还价，这是一个非常艰难的过程，一般需要5至6年的时间。德国政府对农民的补偿手段一般为金钱或者换地，但农民们经常抱怨可供更换的土地不够好，或者补偿金太少，有时候甚至为此闹上法庭。如果算上所有费用，德国联邦政府为修建1公里高速公路须支付100万欧元。如果当地农民因此而绕道等，也必须由政府出面花钱解决。在保护农民利益方面，德国联邦农民协会发挥着重要作用。[详细]
美国：依法办事 违章建筑拆你没商量
虽然美国对于拆迁要最大限度地保护被拆迁人的利益，但有一种情况例外：拆迁违章建筑。违章建筑在美国是没有好下场的，违章建筑的主人要被重罚。纽约布鲁克林区有一户人家在自家三层楼房边增建了一座两层小楼，结果被市规划局要求限期拆除。房主不听劝告被告上法院，法院三次下令要求房主在30天内拆掉违章建筑未果后，市府强制执行法院判决，房主并为此掏了几千美元请一家建筑公司将违章小楼拆掉并将垃圾运走，而且房主还被罚款5万美元、监禁60天。[详细]
外国也有钉子户?
近几年，中国钉子户屡屡见诸报端。而在外国，由于征地而引起的纠纷也并不罕见，外国也有钉子户。对于拆迁这个涉及民生的问题，国外又是如何处理的呢？从各国拆迁案例来看，这就是一场私权（即合法私人财产不受侵犯）VS公权（政府决策）的博弈战争。
 

美国：当钉子户得不偿失

在美国，拆迁户无论自身利益受到多大的侵害，他们也决不会去做钉子户，因为美国国会第325号宪法修正案中有100户拆迁户中可以强拆一户的内部规定。虽然执行这个内部规定很麻烦，需要通过美国大约20多个部门的同意，而拆迁办要得到这些部门的同意就必须要“打点”这20多个部门，费用不小。不过，他们并不着急，因为有关法律条文规定，如果因为钉子户妨碍拆迁行动，“打点”费用从钉子户的征地补偿费直接扣除，所以说，当钉子户的话，得到的补偿是很低的，不到万不得已是决不会有人愿意承受如此经济损失的。[详细]
韩国：“钉子户”不搬有理
在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等。比较著名的案例是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地遭到当地居民的暴力抵抗，多次发生流血事件，令韩国政府头疼不已。最后不得不宣布建设计划推迟4-5年。韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。后来此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。[详细]

日本：大楼肚里走高速
2009年，各大论坛曾热传一组日本建筑的图片。只见一条高速公路从一栋高楼中间穿堂而过，大楼的楼层介绍里5-7层赫然就是阪神高速公路。而这栋高楼名叫GateTowerBuilding，大楼地下两层，地上16层。很多网友都猜测大楼业主是一个钉子户，还真猜中了。以前这块土地的所有者想1983年建大楼，但当时的城市规划已经确定高速公路会从这儿过，所以他们拿不到建筑许可。土地所有者和高速公路一方交涉了5年，最后达成的协议就是让高速路贯穿大楼。大楼最终于1992年竣工，5-7楼租给了高速公路。[详细]

印度：“贫民窟”成“钉子户群”
印度各城市里都有许多无家可归的人，他们在城市找一块落脚之处，用简陋的材料搭建自己的住房，因为实行了国民“自由流动迁徙”政策,加上“风可进,雨可进,国王不可进”的产权制度,让印度“贫民窟”成为固若金汤的“钉子户群”。但这些房屋由于不拥有私有权，随时都可能面临被拆迁的命运。简单地说，在印度，拥有合法土地权的人不会碰到强制拆迁的问题，而那些住在简陋贫民窟里的人们是根本享受不到这种权利的。当然，被拆迁的贫民也会努力抗争，但他们缺乏自己的组织，也没有“打法律仗”的知识和能力。[详细]

英国：开发商拿“钉子”老妇没办法
据英国《每日电讯报》报道，一位83岁的老妇成了英国最有名气的“钉子户”：任凭房地产开发商威逼利诱，她就是拒绝从她出生的小屋搬出，眼看着周围建设的豪华公寓把她的小屋淹没，她就是不为所动。这位老妇名叫吉恩·泰勒，房地产开发商多次劝她搬走，而且多次承诺按市场价赔偿她所有财产，还让她搬进一套新公寓。但都被她一口回绝，她不愿离开她的三间小破屋。目前泰勒的房子位于一个5英亩建筑工地的中央，这个建筑工地即将建成价值7700万英镑的公寓房。[详细]

“风可进，雨可进，国王不可进”，18世纪中叶英国首相老威廉·皮特的名言温暖了多少坚守私权者的寒夜。私权，即合法私人财产不受侵犯，只有政府出于公共利益的目的才能征用，并必须给予合理赔偿。纵观世界各国的征地拆迁制度，无一不秉承这个最基本的原则。但从目前许多拆迁案例来说，即私权在政府决策或者说公权前的处置，存在着三种结果:要么私权被不留有生存空隙地挤占；要么私权与公权达成协议，相干无事；要么私权凭借法律赋予的力量螳臂挡车，拼死一搏。但整体来说，如果没有完善的法律保障，任何锦上添花的新法规新条例都无法遏制公权的贪欲，只有当私权保护得到现实实现的时候，公权践踏、以多数人名义的暴政才能被警醒和遏制。
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