谁的理想型是林允儿:潘石屹：今年房价下调多少仍由“政府说了算”

潘石屹：今年房价下调多少仍由“政府说了算”
2011年04月15日18:08腾讯财经[微博]我要评论(5)
字号：T|T
转播到腾讯微博

 
腾讯财经博鳌三日坛之“中国地产新趋势”论坛现场（从左至右分别为腾讯财经首席编辑张沉，SOHO中国董事长潘石屹、北京科技大学教授赵晓(微博)）
腾讯财经讯 4月14-16日，博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行，今年年会的主题是“包容性发展：共同议程与全新挑战”。腾讯网作为独家网络合作伙伴，全程直播本届年会。腾讯微博作为独家微博合作伙伴，以#博鳌#话题与网友全面深入互动。图为博鳌三日坛之“中国地产新趋势”的论坛现场，腾讯财经首席编辑张沉，SOHO中国董事长潘石屹、北京科技大学教授赵晓参加了讨论。
',1)">《博鳌三日坛》潘石屹谈楼市调控
 
SOHO中国董事长潘石屹在论坛上表示，宏观调控如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。往年过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价，大量的保障性住房的建设，2010年是一分水岭，2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。
“所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以让我说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算，这是我的观点。”潘石屹表示。
以下为论坛的文字实录：
腾讯财经：各位网友，大家好！这里是腾讯网直播现场，今天我们继续三日坛，今天谈楼市走向的问题，最近国务院出台了很多政策，大家对楼市看不清楚。今天十分荣幸来了两位重量级嘉宾，他们分别是SOHO中国集团董事局主席潘石屹潘总，还有一位是著名经济学家赵晓老师。
前两天我们看到任志强总有一个论调特别有意思，他说今年房地产可能会出现调整，他认为会下降，但不会低于15%。
2011年房价到底下调多少仍由行政力量主导
潘石屹：我的看法是往年的宏观调控其实已经是好多年了，看从什么时候开始算起。如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。往年过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价，大量的保障性住房的建设，2010年是一分水岭，2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。
所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以让我说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算，这是我的观点。
赵晓：潘总讲的这个事让我想起一个著名的笑话，说领导招秘书，然后说1+1等于几，第一个秘书说1+1等于2，说不合格，回去。第二个说1+1等于3，对不起，胡说八道，回去。第三个秘书说领导你喜欢等于几？你喜欢等于几就等于几，然后这个人被聘用了。中国现在的房地产调控的的确确有潘总说的这样的背景，这次的调控很明显是政治化，楼市调控，十年九控。这一次因为后面紧接着是十八大，所以本届政府要有一个体面的告别，新一轮政府要有一个体面的上任，而楼市调控似乎成了一个试金石，换句话说这里面牵涉到民意，所以有一个很不一样的政治化的背景。再一个是潘总讲的的确有行政化的色彩，我还不敢说完全是由政府来主导，因为政府的保障房在整个住房的供应比重中毕竟还没有那么大，和新加坡比相差还是很大的。但的确应用了大量的行政调控的措施，从一开始的限制贷款，到后来的限制购买，到今天的限制价格，你的售价要经过政府来批准。
在这种情况下，我们看到行政有万军的力量，一定要让这个市场调到某种在政治上最能够接受，让老百姓最能够满意的水准。似乎也具备了这样的态势，特别是最近传来的很多消息，包括房屋销售的下滑，包括某些地方房价在调价的信息。但另一方面，我也想特别指出来，今年的中国经济还是有两个特点，第一是依然会保持高速增长，第二是今年的物价会很高，经济高增长，物价高增长。在资产的价格会比物价上涨得更高，会比GDP上涨得更高。今年我们很多的猜测是反其道，在双高的背景下，房价反而出现暴跌，因为许多预测说今年的房价下降20%，任总讲的15%也差不多接近这个方向。这是一个很奇怪的现象，在双高的经济背景下，房地产出现了暴跌。去年我们知道全国70个大中城市涨了30%多，今年下滑15%或者20%，实际上你的幅度是高达30%多，这是一个非常大的行政冲击导致的振荡，而市场本身不应该是这样。
腾讯财经：刚才两位都谈到2011年主导地位发生变化，看谁来主导。我们这次访谈也借助了腾讯微博，有网友问，这一次行政力量主导之后，赵老师和潘总都是业内专家，它会不会对整个房地产走势有一种致命性的影响？同时，有一种业主论调认为房地产业已经脱离中国主要的支柱产业了，有这种变化的可能吗？这是一位网友问的问题。
中国的城市化促进了房地产的发展
赵晓：我不代表开发商，我只代表我自己，但是房地产能不能作为支柱产业不是任何官员说了算，也不是红头文件说了算，是由市场说了算。从我们的分析来看，去年是“十二五”规划制定的一年，所以大家都在探讨未来经济中长期的动力，我们发现中长期的动力还是城市化，在我的微博上连续发过，我看到潘总的夫人张欣也特别赞同。
我们过去外吸增长，如果没有全球化就没有外西增长，如果没有启动内吸就一定要启动城市化，而这个城市化会带来4.5亿的城市人口的增长，它所引起未来中国住房的需求是非常巨大的。这个产业很自然，一定是中国的支柱产业，是不是作为重要的支柱产业，是不是像过去那么依赖它，是不是像有人说的产业绑架了中国经济？这些都可以引起讨论。但这样的一个态势，房地产在整个中国经济中的贡献，未来房地产市场的巨大需求，我想这个状况是不会改变的。
潘石屹：是，赵晓说的是中国的城市化促进了房地产的发展，未来可能还有十到十五年的发展空间。我们的确看到中国的经济在发展的过程中和别的国家不一样，有一个城市化的力量又能持续下去的动力。有些国家就没有这个原动力了，没有原动力就很惨，上午乌克兰的总统就说了，他说乌克兰在金融危机的时候，往下跌的时候，GDP是-15%，我们觉得不“保八”就出问题了，它的GDP是-15%，对就业等各方面的影响一定非常巨大。我们看到中国过去的10连时间和未来的10年时间，我们得天独厚的一点就是有一个发展的原动力，这个原动力很强劲，就是不断的城市化。城市化的过程中不只是房地产受益，是整个中国经济在受益，房地产可能占的比重更大一些，更直接一点，实际上对整个经济的影响是非常大的。
我想这是前10年和后10年的主要发展动力。可是我们看在未来的3年会发生什么事情，在过去的10年时间里，中国的房地产市场基本上都是以商品房为主，能够占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，经济适用房的比例也不大。所以在过去10年时间，在房地产的发展、城市化的过程中，商品房占到80%、90%甚至更高的比例。可是从2011年开始变了，整个的格局要变，它要把商品房占的比重大幅度的拉了下来，可能这个目标是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有一千万套，一共有3600万套，这个数字是非常巨大的。
所以我们必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，在这个转型过程中，政府怕房地产市场过大的波动，实际上是采用了休克疗法，我把价格冻结了，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况去把价格冻结了，冻结的措施就是限价。所以限价什么时候完成呢？我觉得是在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主，转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。所以我预计要需要两到三年的时间。
 
SOHO中国董事长潘石屹
今年1000万套保障性住房将极大冲击商品房市场
腾讯财经：刚才潘总和赵老师提到城市化进程保障房地产支柱产业的空间还是往前发展的，刚才潘总又提出了一个问题，今年有1000万套保障性住房，对商品房会不会有冲击呢？
潘石屹：一定是一个冲击，会面临一个非常大的冲击。
腾讯财经：一个网友说去年出了房产税，在控制房价当中起到多大作用？控制规模会达到多大？请两位预测一下。
赵晓：房产税抑制高房价肯定是有作用，但是你的作用能够有多么明显，取决于这个方案有什么作用。比如韩国当年也是打压房地产的价格，用了很多措施都没有起到立竿见影的作用，后来房产税出来就起到了立竿见影的作用。我们的房产税和他们有一些不同，我们还是把它当做调控型的税收，但其实房产税是一个制度型的税收，我们作为一个调控型的税收是在某些城市先试点，然后定的税率也相当的低，然后也是针对某些房子，有些不收，有些收，这就搞得比较复杂，是试探性的迈出了一步。从目前的情况来看，我觉得作用有限，原因很简单，如果考虑过去的房价的增长速度，假如今年出现房价下滑了，这是另外一回事啊，但是我们给定还是按照未来的房地产价格的走势。那么它所征收的税对它所带来的负担其实是很小的，所以起不到太明显的作用。
房产税试点对于房地产市场影响有限
潘石屹：房产税的试点把大家搞得有点乱，因为重庆和上海的方法是完全不一样的，所以它是两套东西，重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，所以不是特别一样。我们先要看房产税的出台到底要起什么作用，第一个作用是调控房价，这可能是一方面的目的。第二方面的作用，是不是有一些调控收入的分配这里面有一定作用？所以我预计房产税会出台，无论是要调控房价也好，调控收入分配也好，以房产税作为一个手段都会出台。可是如果按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点，其实这个数据是非常低的，我们算了一下，因为这个比较复杂，算完之后大概是千分之二到千分之四之间，也就是0.2%—0.4%之间，所以这个量并不大，影响很有限。
腾讯财经：看来二位认为房产税起不到关键性的作用。但是现在看到限购令作用很大，在限购令之后我们看到两种特别有趣的现象，第一种现象是一些大的房地产开发商纷纷转型，从原来的商品房转到商业地产。第二种现象是很多企业出现了危机的可能。在限购令之后，房地产企业转型的特别多，很多小企业是不是会存在死亡呢？
潘石屹：这个转型是正常的，如果我们看到中央已经划了一个蓝图，就是在“十二五”期间，其实“十二五”是五年的期限，可是房地产调整是要在三年完成，就是要把一半的市场从商品房的市场拿走。所以这时候一些大的企业来调整自己的发展方向，在我了解的情况看，可能有这样几个出路。最立竿见影的出路是到二线城市去，甚至三线城市、四线城市去，我觉得这些可能是一些大的开发商的选择。也就是一线城市，尤其是限购的35个城市，他们的发展空间比较小了。
腾讯财经：潘总也上来花了16个亿在上海开工项目，那是在一线城市，您是怎么考虑的？
一线城市商业地产的机会大于二线城市
潘石屹：我们和他们考虑不一样，我们是以商业地产为主，我们看到一线城市商业地产的机会比二线城市多，而且在一线城市里面，在交通枢纽上面，繁华地段的机会获利比较多，这是我们一直不变的看法，是我们判断一个项目的标准，所以这可能是一部分。第二部分，我看到一些开发商因为保障性住房把一半拿走了，他们的空间受到很大的挤压，所以往商业地产、旅游地产或者别的地产上面转移，我觉得这些想法和做法都是很理性的，不要是不见棺材不落泪。你今天意识到去调整也需要三年的时间。
腾讯财经：会不会对你们产生竞争呢？
潘石屹：我觉得市场的竞争是必然的，不可能一个行业没有竞争。在竞争的过程中，你才能把你的产品做好，才能够不断的创新。就像房地产在过去的五年时间，尤其是从2006开始，2006、2007、2009、2010年这几个年份销售太好了，成交量巨额的放大，销售价格上涨的幅度也非常大，房地产企业就不注重创新了。现在哪个行业不创新，马上就把你淘汰掉了。可是竞争比较薄弱的时候，对这个行业的发展反而是不利的。
住房供需压力缓解倒逼开发商重新寻找出路
腾讯财经：赵老师怎么看在限购之后，将来房地产企业的转型？
赵晓：第一，对于真正的行业领袖，他们并不喜欢楼市暴涨暴跌，这个局面对于行业领袖、比较注重社会责任感的企业来说并不希望有这样的现象，我看到万科他们也并不喜欢这样的情况。像我们现在的情况反而在一定程度上是正常的，人家乌克兰的GDP是-15%，我们每年还至少是9%多，去年是10%多，今年在怎么差也会在9%多一点。本身这是企业的问题，不是社会的问题，今天市场的状况可能有一点点过多打压，其实它也有正常所在。转型肯定是必然的，潘总刚才讲到以后政府的保障房会占业内比较大的比重，从新加坡来看，政府的保障房可以占到整个市场供应量的90%以上，我们以前是只有百分之几，很少的，可以忽略不及，以后我们会达到一半一半，但仍然达不到新加坡的强度。对市场影响比较大，比如未来的3600套出去，怎么也可以容纳1亿人。过去整个10年，大概市场提供的房子是1亿套，一年一千万，而现在政府的开发房也是一千万，对市场冲击量很大的，逼着大家去调整。
腾讯财经：像中小房产企业会不会存在被淘汰掉的现象？
赵晓：潘总讲过两年内50%的开发商会倒掉，但是它是指项目公司，对很多开发商来说，比如我在博鳌有一个项目，我就成立一个项目公司，这个项目开发完了，按理说这个公司就没有了。这种情况不是说没有可能，因为未来几年的影响会一年比一年大，这是毫无疑问的。开始的时候保障房上来了，在整个供不应求的格局里面还看不到太大的影响，但是一年一年加上来里的压力就会越大。整个房子供应也是这样的，我们有5亿人口，过去你提供了1亿套房子，怎么也解决3亿人的住房问题。再加上存量化，所以60%—80%都可以解决。其实住房的供需压力会大大缓和，这也逼着很多开发商重新寻找出路。
潘石屹：我补充一点，您刚才问的是房地产的生存空间和发展空间都受到挤压，基本上是挤压了一半，是不是这些中小型的开发商就会挤出去？其实市场的情况不是这样的，不是说中小型的开发商会挤出去，有一些大开发上，甚至很大的开发商，甚至上市公司，它的负债率很高，可能是150%、160%的负债率，这种其他下，它如果是挤压的过程，首先受到影响的是它。另外一些很小的信贷公司，它也有自己独特的商业模式，也没有过分的依赖银行，另外它的产品和政府做的保障性住房，无论是从地理位置和价位上都不停竞争，可能照样活得很好，所以死的是身体弱的先走，不是说小孩先走了、大人留着。
通货膨胀高企 开发商要做好最坏打算
腾讯财经：以前房地产市场火的时候，很多是存在投资行为的，这种以投资为主的个体也好、机构也好，是不是在这个期间会退出呢？
潘石屹：我们要注意到一个政策，也就是今年年初出台的35个城市限购的政策。我看到媒体上面大量的说是需要5年的税收证明，5年的社保证明，要购买第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一个问题，在原来购买房子当中有相当一部分人，有时候一个项目超过50%是投资，如果限购令出台的话，把所有的投资都成为零了，没有了，也就是在中国去投资住宅的品种已经没有了，从今年年初开始。而不是说它退，你退不退都没有了，真正要买第二套房子，审查多严格啊，所以就没有可能性了。
赵晓：潘总讲的观点我同意，一方面是政府有很多限制政策，所以你买了也买不了，过去投机客是随便买，但现在你拿出证明是买不了的。第二是取消了银行的贷款，信贷还是有一些政策的诉求，最近通过窗口指导，实际上政府并没有说你绝对不要给购房者贷款。但现在在执行的过程中，它在前线停止贷款，开发商这个房子都卖出去了，实际上人家也符合条件，即便是这样也不给你贷款。我想这样带来的影响非常巨大，第一个方面是它有杠杆，比如说10%的房地产增幅，但是资金收益率是30%以上。它也有赚钱的效益，所有买房的人都赚钱了，这就吸引更多的人来追涨杀跌。
另外，你发现房子暴涨的可能性基本上没有了，你现在没有资金的杠杆、现金的杠杆，房价也没有过去多，资金收益率的下降会使得很多投机者不考虑政府限制政策的措施，考虑它的收益率，甚至有一些可能性是有些人把他的房子卖掉，最近已经出现了这样的行为。比如他想买更大的房子，他要把他小的房子先卖了，否则就不符合几套房的政策。比如股市也有机会，我的房子守在那里还会赚一点钱，但太少了，我不如把房子卖了进入到股市所以股市有一个反弹。
潘石屹：今天上午刚刚公布了GDP的增长，公布了通货膨胀，公布了房价，从这三个指标来看，不容乐观。通货膨胀比预期高，是5.4%，原来的预期是不得超过5%，所以在通货膨胀高的情况下，房价第一季度上涨比较快的情况下，有点乐观了，尤其是开发商要做好最坏的打算，还是要把最差的情况考虑到里面去。如果总指望着这个严厉的政策很快过去，有可能半年都过不去。
赵晓：我比较认同，在什么情况下政策会改型更正，或者是小刚说的过去，就是中国经济出问题，中国经济不行了，那么政府有一些政策就要改变，这时候要以保经济为主。现在来看我们认为今年的经济不会有任何的问题，大概会在9.5%左右，如果今年的经济都没有问题，从过去每一个五年计划来看，差不多第一年增长是最低的，接下来一年比一年好。未来五年也不会有太大的问题，如果未来五年都不会有太大的问题，那么政府就不是那么依赖房地产市场，那么这时候的调控反而有可能会持续的积极下去，特别是有一些模式的转换，比如说从香港模式转向新加坡模式，香港模式就是交给市场，新加坡模式就是政府有越来越多的保障房的供应，政府成为市场的主导力量，有这样一个模式的转换。包括房产税的全面化，这些都是带有制度性建构的，长期化的，你可以认为它是调控性的，因为在当前调控中也发挥作用。但也可以认为是制度性的，这些制度性的方向在中国经济增长的背景下，我想它会持续。
腾讯财经：二位从行业调整方面做了很多分析，谢谢潘总和赵老师。
 
已有6436条微博讨论#博鳌#话题 点击参与

分享到空间
我要评论(5)
相关专题:
2011年博鳌亚洲论坛订阅
相关阅读:
·高清组图：李开复张亚勤潘石屹齐聚腾讯访谈间 2011.04.15
·图文：李开复张亚勤潘石屹齐聚腾讯访谈间 2011.04.15
·潘石屹称今年房价政府说了算 2011.04.15
·潘石屹：应让商业地产复苏 别总让钱往住宅跑 2011.03.18
·潘石屹：调控的根本在于调整住房结构 2011.03.12
·昔日模范夫妻：潘石屹和妻子张欣的危险关系 2011.03.04
·潘石屹称住房投资价值大降 SOHO备战收购 2011.03.03
·SOHO手握现金200亿 潘石屹称今年是收购好时机 2011.03.02