国务院表态“不放松” 楼市调控加码预期再升温//官媒刊文质疑楼市调控为迷魂阵：房价真降了吗

正在经历成交冰点的中国房地产市场，可能面临政策的继续加码。

“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨。”13日晚间召开的国务院常务会议的这一总结，显示决策层对当前调控效果并不满意。会议称，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。同时，在加大保障房供应方面，会议表示“这一手也不能放松”。

值得注意的是，国土资源部副部长贠小苏近日也表示，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

有分析对 《每日记者新闻》记者认为，这样的表态意味着，未来3~6个月，如果市场仍然难以出现积极变化，不排除政策继续加码的可能。

而在12日，国际货币基金组织（IMF）便发布报告，称中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂，房地产价格可能出现急速回落，并影响到实体经济。

政策加码预期再起

昨日晚间的国务院常务会议强调，巩固和扩大房地产市场调控成效。其中，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。

保障房方面，会议强调，切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度。

截至今年4月，楼市调控已经到了强化执行的关键阶段。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

12日，带领督查组对浙江楼市进行调研的国土资源部副部长贠小苏表示，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

这一表态迅速引起各方关注。一位不愿具名的开发商向《每日经济新闻(微博)》记者表示，调控房价已经从经济问题变成政治问题，在中央的强力监督下，政策执行将得到保证，未来热点城市房价下降压力很大。

事实上，这次史上最大规模的楼市督查的启动，被很多分析人士解读为，中央不希望楼市调控政策的效果落空，重蹈此前的“覆辙”。

自去年4月以来，国家连续出台三轮楼市调控政策，力度空前严厉，但市场仍出现量价齐升的局面。数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨9.9%，土地出让金收入则达到创纪录的2.9万亿元。这被普遍认为是政策执行不到位所致。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭昨日表示，从国务院常务会议的内容看，总体上属于重申和强调，但值得关注的是“调控不放松”的表述，也即如果未来3~6个月效果不好，政策可能继续加码。

国际机构警示泡沫

除国内高层的重视外，一些国际金融机构也注意到中国的潜在危机。12日，国际货币基金组织（IMF）发布报告称，中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂。

不少业内人士将其解读为，如果楼市调控不能继续深入，中国房地产市场可能面临崩溃的风险，并影响到实体经济的各个领域。

事实上，对于本轮房价的急速上涨，一个主流的观点便认为，流动性过剩是推涨楼市泡沫的主因。去年以来，尽管国内银行信贷一再收缩，但在人民币升值的背景下，海外资本仍积极投入国内楼市，私募基金投资楼市的规模也并未缩小，当前房地产市场的资金流仍然充裕。

根据国家统计局的数据，今年1~2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。尽管增幅有所回落，但资金来源仍然相对充裕。

今年1月，随着“限购令”领衔的“新国八条”出台，政策效果已开始显现。今年3月，京沪广深四个一线城市的市场成交量同比大幅萎缩，土地市场也相对低迷，房价松动的迹象已十分明显。

杨红旭认为，未来几个月，开发商的资金面将会进一步趋紧，被迫进行促销的房企会越来越多。

官媒刊文质疑楼市调控为迷魂阵：房价真降了吗

真的降了吗？——部分城市房价结构性下跌背后的迷局

新华网北京4月13日电(记者罗宇凡、赵瑞希)在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情况之前，一线城市陆续传来房价下降的消息。然而，随后便有分析指出下跌源自结构性变化。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，至今房价走势依旧处于僵持状态，购房者心理也因此而此起彼伏。虽然一些权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，牵动人心的房价，真的降了吗？

一线城市传来降价消息

“国十条”出台将满一年。一年来，楼市调控层层发力，组合拳迭出，在限购、房产税、限价等手段的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得明显成效。

国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。

在成功“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元／平方米，环比下降26．7％，同比下降10．9％，出现了19个月以来的首次同比下降。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22．8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5．99％，同比下跌5．04％。

然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。

真降还是“假摔”？

正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。

数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135％、72％、82％，销售面积分别同比上涨144％、30％、45％。

合富辉煌首席分析师黎文江说，加紧布局二、三线城市和商业项目，是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。

按照各地政府出台的“限价目标”要求，今年房价涨幅上限大约在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达32．61％和26．14％，远超政策“红线”。

而记者在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上采访发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未出现明显下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。

一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，而记者走访则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状态。

对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所下降，但老百姓却没感觉到的原因。

韩世同说，“3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。”

购房者能感受到降价的才是真降

专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

虽然目前房价走势处于僵持状态，但仍有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示，截至11日，84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负，为－705．9亿元，同比大减1150亿元。

在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货却大涨。Wind统计数据显示，81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42．3％。

黎文江说，“2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”

“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1／4左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。

黎文江说，“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。

(新华网)