详情:房产新政下月入超4万元双薪夫妻不宜着急买房

2011年04月09日 08:42
来源：新闻晨报 作者：罗文娟/汤英勇/阮珎

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罗文娟 汤英勇

家庭情况

刘先生35岁，太太32岁，都在外企工作，刘先生任一家医药公司的财务总监，税后月薪约35000元。太太在一家软件公司做行政，税后月薪约6000元。夫妻俩工作稳定，四金齐全，有一个可爱的儿子，今年4岁。

目前，刘先生家庭每月基本生活支出12000元，房租3400元，儿子的幼儿园学费2000元。银行活期存款有20万元，因刘先生担任财务工作所以对炒股特别有兴趣，现在还有100万元放在股市中，基金15万元(现值)。

夫妇俩除了公司缴的社保外，没有任何商业保险。刘先生是南京人，2000年的时候在南京买了一套住房，120平方米，买入价30万元，现在已经增值到240万元了。刘先生非常孝顺，把这套房子给父母住，自己在上海租房，不过打算近期买一套房子自己住。

-理财目标

近期目标：刘先生准备在上海买房，但是现在是时机吗？刘先生拿捏不准，希望听听理财师的意见。另外，刘先生还想买一些保险，但是不知道该怎么买，额度多少？

中期目标：希望孩子高中毕业后到澳洲留学，刘先生不知道这笔费用应该如何准备？希望理财师给到具体的可实施的投资方案。

长期目标：社保金连年亏空，所以刘先生想给自己准备退休养老金，因为是退休以后才用的钱，所以刘先生不知道应该如何准备，准备多少？

-理财分析及建议

刘先生处于人生黄金阶段，身体健康、事业稳定，未来有良好的上升空间，而且资产中也没有任何负债，这些都是刘先生在财务上的优势。但是刘先生的儿子还小、父母已年迈，所以刘先生的风险承受能力不能太高，属于中等水平，其投资理财策略要以稳健增长为主，具体分析和建议如下：

先堵家庭财务大漏洞

刘先生是家里的经济支柱，绝大多数的收入都是靠刘先生取得，但是刘先生除了社保外没有任何商业保险，这是一个潜在的财务漏洞。万一刘先生出现什么意外，将由妻子独自挑起家庭的生活重担，而按照他妻子的收入这是远远不够的。所以我们首先要为家里的经济支柱刘先生购买充足的保险，通过风险转移的方式为自己的家庭构建有效的防护墙。

根据刘先生的家庭现状，父母都有退休金和社保，也有较丰厚的储蓄；太太有稳定的工作也有社保，所以刘先生需再购买60万元的寿险，这60万元寿险是为了防范刘先生出现意外时，其妻子获得的赔偿金可以用来养育孩子，支付今后的生活费用。

除了寿险外，建议刘先生夫妇再各自购买一份重疾险，根据国家卫生部的最新数据：人的一生患重疾的概率高达72%，重大疾病的高发年龄段为31-50岁，其中女性的重大疾病发病率普遍高于男性。根据上海市的医疗费用水平，重疾的治疗和后期的理疗费约40万人民币。社保可以涵盖10万左右的费用，所以建议刘先生夫妇再各自购买30万元保额的重疾险，防止患病时给家庭的财务造成很大压力。

购房计划，暂缓执行

刘先生目前还是租房，但是宝宝再过3年就要上小学了，所以刘先生想买一套学区房方便孩子上下学。目前刘先生在股市里有100万元，这100万元刘先生打算用来付学区房的首付，因刘先生夫妇都有公积金，月结余也很丰厚，所以从资金上看买房的愿望完全可以实现，但是近段时间，“新国八条”、“沪十二条”、“沪九条”等中央和各地方的房产新政相继出台，上海也开征了房产税，作为中国大陆的前沿城市，上海区域性差异很大，升值空间也各有不同。现目前上海房产交易比较萧条，个别楼盘价格也出现松动，所以建议刘先生现在不要急着买房，可以将购房计划推迟一到两年来实施，静观房价的走势，保持好资金流动性，等待好的入市时机。在这期间，建议刘先生将100万元资金从股市中抽回，因股市风险大，刘先生也没有太多的时间关注股市，可以把这100万元资金放在稳健的货币基金中，带来收益的同时兼顾流动性，货币基金赎回T+0到账。

每月6000元定投可留学

通过交流得知，刘先生有打算送儿子去澳洲留学的愿望，刘先生的儿子现在4岁，如果将来孩子要去国外留学的话需要多少费用呢？

我们要按照澳洲的学费生活费的平均标准来准备，现在4年总费用折合人民币95万元，儿子今年4岁，按照5%的学费上涨率，14年后一共需要188万元才能实现孩子出国留学的愿望。这笔钱刘先生夫妇有14年的时间来准备，我们采用定期定投于基金组合的方法来做符合刘先生家庭的资金特点，基金定投是通过平均成本法的原理平摊风险获得收益，是一种稳健而且省心的投资方法，并且资金占用量不大，在目前整个市场还是低位盘整，用基金定投的方式非常便于我们吸纳更多低价的基金份额，等到市场上升的时候这些低价的份额可以给我们带来超额的回报，采用这种方法每月投资6000元人民币即可实现，投资回报率我们保守估计按照平均年化8%计算。

退休养老早重视

退休后能够享受尊严、自立、高品质的生活，是一个人一生中重要的财务目标。根据2009年相关统计资料显示，目前上海市民的平均寿命为83岁，随着生活条件和医疗水平的不断提高，人均寿命还会进一步提高。根据刘先生的意愿60岁退休，退休后收入急剧减少而开支增大，那么要保持较高品质的生活需要多少资金呢？

根据刘先生提供的信息，若扣除孩子的开支，夫妇俩一月的基本生活开支约8000元，若退休后也能保持目前的生活水平一共需要准备约567万元。(假设平均年通胀3.5%，享年85岁，退休后的投资收益和通胀相抵)，扣除社保部分，同样采用定期定投于基金组合的方法，每月约6000元即可实现。

[理财师手记]

现在买房要慎之又慎

通过规划，我们安排好了刘先生家庭的短中长期各个财务目标，每一部分资金都各执其职地在为刘先生的家庭生活服务。但是购房计划一定要谨慎，因为购房的资金占用量大，而且贷款年期长，而且房产变现能力较差。

中国的房地产从1999年至今已上涨400%以上。刘先生在南京已经有一处房产，若持有房产的比重过大，一旦房价下跌，个人资产必然大幅缩水。1990年日本房地产泡沫破灭导致日本经济长期萎缩；1997年香港楼市泡沫破灭重创当时经济；迪拜房地产泡沫破灭引发迪拜危机；美国地产破灭引发全球金融风暴。虽然破灭的原因不同，但是泡沫的破灭是必然规律。因此，面对目前的房地产市场，购房者一定要深思熟虑。

[保险规划]

健康和收入是寿险保障的起点

中国平安[51.98 0.19% 股吧] 阮珎

刘先生目前没有负债，赡养父母的压力也不大，根据理财师计算，未来子女教育金准备和个人养老金的准备是主要方面。而刘先生的现有净资产价值为135万元，离所计算的目标值还是有一定距离，因此上述两大目标的达成必须依靠未来持续的家庭收入来逐步实现。所以，我们保险规划中首先考虑的是对家庭未来收入的保障。

本案例中刘先生与太太之间的收入比例为6：1，因此刘先生一定是首要考虑的保障对象。假定以188万元的子女教育金作为参考值的话，扣除已有的净资产135万元，还需53万元。刘先生当前需要的保额为53万×6/7=45万元，太太的保额约为10万元，再在此基础上附加一定的重疾保障。根据目前重疾的平均治疗费用，30万-40万元为宜，以免患病时给家庭财务带来很大压力。

考虑教育金和养老金两者要兼顾，建议刘先生选择年交6万元的万能产品作为长期储蓄，缴费期计划15年，基本保险金额60万元，附加30万重疾。这个计划的重点在于，60万元的基本保险金额是对子女未来留学费用的一份爱和承诺，而30万的重疾是给自己的一份保障。同时，万能账户的运作收益稳定，能稳健积累子女教育金，还可随时追加资金，随着账户资金的积累，保障成本将越扣越少，加速资金累积，将来如果不作为留学费用的话，还可灵活转化为养老金。

对于刘太太的建议是年缴1万元的万能寿险，20年缴费计划，30万元基本保额，30万元重疾，也可以灵活领取和追加，为自己建立一份保障和安心。将来刘先生如果要买房的话，可再根据房贷额度，相应调高万能产品的基本保额，以保障家庭未来收入持续不变。

理财，该听自己的

多多

很多时候，我们总是不自信，想听听家长、老师、朋友、专家的意见。考大学时，听了妈妈意见，志愿填得过于保守，与名牌大学失之交臂；选专业时，听了老师建议，结果所学并非是自己喜欢的；找工作时，东听西听，犹豫不决间机会消失；找男友时，小姐妹七嘴八舌，好姻缘就此夭折……

买房还是不买，很多时候很难听别人的，因为即便是专家，也很难对房价的市场走势做出准确预测，况且，影响你买房决策的除了价格还有地段、环境、房型等其它因素。或许，现在房价会跌，但等到房价下跌后你喜欢的那套却不见了；即使房价下跌，你又如何确保你能买到最低价？2008年金融危机袭来，房价下跌，政府和开发商救市，大力鼓励买房，不是也有很多人持币观望，最终痛失良机吗？就像做股票，总想着炒底逃顶的人，往往事与愿违；而顺势而为，见好就收，聚沙成塔，倒成就了你的财富梦。

从刘先生的家庭情况看，目前是租房而居，需要买房，而他家庭收入颇丰，月月有余，具有买房能力。现在的关键，是刘先生对自己职场生涯的信心，如果相信自己目前的收入能维持或者还能提升，为什么不买房呢？政策调控的因素要考虑，通胀的因素也要考虑，从某种意义上说，通胀周期房价怎么可能大跌？当然，考虑到加息的因素，为控制还贷压力，刘先生买房不必太大。但买房最大的好处，就是用到银行杠杆，只要投资收益能超出银行贷款利率，就值得贷款买房。

买还是不买，各有理由，权衡得失，刘先生自己拿主意吧。

读者点评

[在上期《全家总动员，为儿备婚房》的理财配置文章中，55岁的张先生收入一般，家庭资产也不厚实，到了退休的临界点，却面临两个儿子的婚姻大事。张先生的愿望就是到退休的时候，能够为儿子攒到两套房的首付。可是作为投资新手的他如何筹集这笔款项呢？]

黄臻：两个儿子要娶媳妇，张先生买房是典型的刚性需求，可是，现在确实有点不适时候，虽然房价仍然没有明显的下降，但各项调控频频出台，政策压力越来越大，市场已处在有价无市的萧条区间。从最近消息看，房价下降似乎不太可能，未来只是控制涨幅罢了。所以，张先生出血本买房难以避免。

俞政：两个儿子不大可能同时结婚，张先生可以把老房子安排给先结婚的儿子住，解决一个。等到另一个儿子结婚的时候，可以考虑先租房，最好与老两口只有一碗汤的距离，这样老两口好照顾这个孩子的生活，自己也能得到照应。将来呢，自己住的这套房过到这个孩子名下。这样也算一碗水端平了。