记忆神探4 电视剧:零首付买房案例

我是如何玩转零首付买房投资的
　　一、房产基本情况
　　l 位于某大型超市对面，7楼（顶楼），106平方米（室内建筑面积86），3室1厅2卫1阳
　　l 无银行贷款抵押
　　l 01年9月办下房产证。有基本装修及简单家具。
　　l 东南朝向，临街。无保安、小区，有基本的物业（每月20元），有一杂物间。
　　l 讲价到17万；该房产应该可以评估到20万以上（由于地段较好）
　　二、设计如下交易方案，以保证投资者利益：
　　A：卖家
　　B：买家
　　C：投资者
　　D：新买家
　　（1） C向B贷款4万；
　　（2） B将4万做为首期支付给A，剩余由B申请银行贷款（合同价写25万；评估价为20万，则根据评估价可以贷到6.5成，20年，为13万）
　　（3） A转房产产权给B；
　　（4） B每个月需还贷额为：银行贷款934.36元（6.04%的年利率），信用贷款1200元（月息3%，6个月内还本）。共计2134.36元。
　　（5） B找到新买家D，采取“零首付房东贷款”方式出售。（即拟定交易房价23万，无需D付首期，根据5.8%的年利率，由D每月等额本息归还，则每月需还本息2,530.43元，共10年还完）
　　（6） 6个月之内，由B再向其他信贷公司申请信用贷款4万元，归还C投资。
　　三、以上交易方式的关键：
　　a) 贷款前，B可以寻找相关的担保人，减少C的风险；
　　b) 还款过程中，由D帮助B向C还息。利息每个月1200元有保证；
　　c) 6个月后，B再申请其他信用贷款，用于归还C的投资；C本金有保证。
　　d) B找到D后，由B直接向某中间人（如律师）出据全权委托书，声明：当D还完钱后，可以由该律师持该委托书直接办理转按及产权转移手续。D直接入住该房产。
　　四、获利分析
　　贷款者C获得了3%的月利率（绝对的高利贷）！暴利！4万元投资于6个月内获利7200元！
　　投资者B获得了每个月400元的稳定现金流！零首付，零资金投入；
　　同时，获得了房产产权，无风险。
　　买家D获得了立即可以入住的房产。支付方式灵活，无需首付。
　　 
　　B如果想获利更多的话，可以考虑申请7.9%年息的信用贷款（只要拥有房产之后），这样在2年时间里（这种信用贷款最长2年），每个月等额本息还款需还2881元（加上银行还款），扣除2530元的D的还款，有350元的每月负现金流，这时可以要求D支付5%的定金（不可退还的）约11000元，在2年时间里平均到每个月，就是458元，刚好可以覆盖那300元的负现金流。
　　以上，就是房神的“零首付”玩法！
　　看明白了吗？
　　如果有不明白的地方，请点击免费下载《房神秘笈：解放3000万房奴的终极秘密》
88888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888　　 

房地产购买的期权协议
　　
　　 
　　
　　该协议于_______年_____月____日，由_______(期权卖主)和_________(期权买主)签订。由期权买主付给期权卖主人民币__________元（大写：______圆整）作为期权费，该收据也在此得到承认。
　　期权卖主给期权买主（或者期权买主的继承人、代表人和受让人）以在____年____月___日(期权日期)或之前购买如下房地产的权利。
　　该房地产位于：________________________________________
　　总的购买价为：人民币________元整（大写：_________圆整）
　　支付方式为：__________________________________
　　如果期权买主依照本协议选择购买该房地产，期权买主应该在期权日期时或之前于以书面通知期权卖主。
　　如果在规定的时间内期权买主选择购买该房地产，应以挂号信发出行使期权使书面通知，并向期权卖主支付了约定的现金金额并准备好房地产合同或其他保证，那么期权卖主同意转让物业给期权买主。
　　期权卖主收到期权通知30天内，应该配合期权买主开展产权权属调查，以保证该物业为期权卖主合法所有，未涉及诉讼纠纷、债权债务纠纷，未有担保、抵押等他项权利设置，未受司法机关行政机关扣押、查封，所有权权属无争议。
　　如果期权买主没有执行期权，或没有在指定的时间内完全履行条件，协议应该终止，期权买主支付的期权费将由期权卖主保留。对于任何遗产继承人、私人代理和任一当事人所做的协议转让，本合约均可生效，具有法律效力。
　　如果协议由于没有履行条款而终止，任何一方当事人可以提起法律诉讼，被认定败诉的一方将支付所有合理的律师费和另一方的花费。
　　本协议构成了双方的完全协议，除非有所有当事人部签字的书面文件，否则不得修改本协议。
　　本协议须由当事人首先在规定的时间内签字方为有效。
　　
　　期权卖主： 期权买主：
　　
　　 
　　
　　附属条款：
　　1． 协议展期：支付追加期权费______元后，期权卖主在此赋予期权买主将上述期权展期________的权利。
　　2． 用租金支付购买款项：在已支付上述期权费的基础上，双方均同意承租人按照此处所附租赁合同支付的租金中的百分之____的部分可以用来支付购房款项。
　　3． 优先购买权：承租人拥有以上述价格及条款优先购买房产的权利，发出书面通知30天后，执行期权。***********************************************************************************************************************************
        零首付买房投资者的重大法律保障——分析《物权法》的预告登记制度
　　
　　今年3月16日，全国第十一届人大审议通过《中华人民共和国物权法》，其中关于“预告登记”条文，有如下规定：
　　根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 
　　
　　 
　　　　根据全国人大法工委民法室主任姚红的解读：预告登记首先是针对房地产预售提出的。若买房时已经进行了预告登记，则可以避免房地产开发商恶意进行一房多卖。她也提到，目前的规定是买家交付了房价的50％之后可以申请预告登记。但买家认为这一点对自己不利：目前购房首期都只需预交10％甚至更少，而进行预告登记需缴纳50％房价是不合理的。因此，目前双方可以按照实际情况，自行约定进行预告登记。
　　 
　　　　同时，预告登记已不仅限于在房地产预售范围使用。若是看中一套房产，但目前的房主没有卖房意愿，则可进行预告登记，以此跟房主约定当其决定卖房时可享有购房的优先权。
　　 
　　　　签了合同没登记合同仍有效
　　
　　 
　　当双方签订了合同但没有进行登记，此前出现纠纷时合同属无效。但物权法对这项内容中债权与物权的关系进行了明确的区分规定。当双方签订合同之后，只要双方都没有违反合同规定的行为，则合同仍然有效。至于“办不办理登记则是物权取不取得的问题”，因此签订了合同但未登记，有一方利益受到损害，仍可以向另一方追究责任。
　　 
　　从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。
　　 
　　看到了吗？零首付买房投资者，这是一条重要的法律条文，可以解开很多投资过程中的死结。
　　比如，你采取“以租代买”方式与房东签约，五年内购买；如果房东将此房产转售给其他人怎么办呢？你就可以与房东一起办理“预告登记”，这样，就为你实际上锁定了该房产，使房东无法转售房产给第三人。
　　同理，你采取“先二手房按揭，再分期还首付”的方法来投资，房东如何获得还款保障呢？你可以跟他事先办理“预告登记”，使你无法将此房产转售给第三人，而一旦你无法还款，就按约定的“低价”（即未还的首付+房贷本金）转让给原房东。这样，就相当于“用房产”来抵押担保还款了！
　　零首付买房投资者，一定要靠智力与知识来创造交易哟！