管不住的房价

【引言：如果将2010年称为“史上最强的地产调控年”，应该是没有太大争议的，政府在这一年针对房地产调控手段之多之严，超过房地产市场发展12年来的任何一年。但最终调控的效果如何？在年底可以做一个较为清晰的回顾。】

【数据】

4月

今年4月中旬，国务院研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，具体包括“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等。除了信贷手段之外，更有限制外地人购房等行政色彩浓厚的措施。

9.8%

与历史上任何一次地产调控一样，政策出台后，短期内很快就产生了效果，很多购房人士陷入观望，房地产市场的成交量迅速下降。但是，令人意想不到的是，以北京为首的一线城市，房价没有出现下跌，但是房租却迅速上涨，一些暂时买不起房的低收入人群反而成为此次地产调控的受损者。随着房地产开始进入传统“金九银十”的销售旺季，房地产市场重新出现量价齐升的势头，接近年底时反弹势头更加明显。从成交量来看，国家统计局的数据显示，今年1～11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，11月当月的销售面积同比增长14.5%，环比10月份增长9.0%。从成交价格来看，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，其中一线城市的涨幅更大，比如北京市，11月份全市房屋销售价格同比上涨9.1%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.3%，二手住宅交易价格上涨3.9%。

12年

如果以1998年作为中国房地产的起点，至今正好是12年。在过去的12年里，政府在房地产市场的调控之密集，与实际收效之微形成鲜明反差，房地产市场更是成为民怨沸腾之地，其中关键因素不在于政府管得太少，而是管得太多。

【找准调控的切入点】

房地产调控失败并不在于调控手段不当等具体的技术性问题，一方面在于政府对房地产市场在中国经济中定位的不明确，另一方面在于政府对自身在房地产市场所扮演角色的定位不明确。其实，1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这标志着中国的房改正式启动。《通知》的核心内容是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，具体措施包括“高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次”。

但随着房地产成为重要经济支柱，后来的发展明显偏离了房改的初衷。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》确认了房地产“已经成为国民经济的支柱产业”，明确提出加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。1998年房改之初原本计划以“经济适用房为主的住房供应体系”，至今所占比重只有5%左右，而商品房所占比重超过90%。政府对房地产市场的定位，已经注定了今后房价调控的难度。

其实，对于政府而言，其主要精力应该放在保障房建设，而不是去调控商品房市场。因为没有任何政府可以准确判断房地产市场的真实需求到底是多少，对于房地产市场的过多调控，反而有可能误伤真实需求，进而影响实体经济发展，所以，政府与其在商品房市场做一些无用的调控，不如将更多的精力投入到保障房的建设上。当保障房市场形成足够的规模，一方面可以解决中低收入人群的民生问题，另一方面也通过增加供给来拉低商品房价格，即使不能拉低商品房价格，当中低收入人群的住房问题大都通过保障房市场得到解决时，即使商品房价格再高，也不会成为很严重的民生问题。但以我国目前保障房仅有5%的比例来看，在全球范围内都可算得上低水平国家。

【加大保障房建设力度】

由于从保障房建设中获取的收益甚微，无论地方政府还是开发商，对于保障房建设大都敷衍了事。今年11月份，审计署公布了全国19个省市2007至2009年政府投资保障房审计调查结果，审计发现，6个城市和4个县共计2.16亿元的廉租房保障资金被套取挪用，北京、上海、重庆、成都等22个城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金，2007～2009年共计少提取146.23亿元。由于保障房比例过低，导致90%的居民都通过商品房市场来实现住房需求，商品房价格自然也就只涨不跌了。

一个可喜变化是，在行政调控屡屡失效后，近期政府的重点开始明显向保障房倾斜，在今年底召开的中央经济工作会议上，并没有明确提出明年对房地产调控的字眼，取而代之的是“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度；缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这大概是近年来首次将保障房体系和商品房体系相提并论，意味着今后的房地产调控思路将有重大转变。与此形成呼应的是，住建部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，将2011年的保障房建设计划大幅提高到1000万套，比2010年的580万套提高了72%，比2009年的320万套提高了213%。如果按照我国城镇人口6亿人来看，1000万套的覆盖率已经达到了1.7%，如果以家庭为单位计算，保障房的覆盖比例将更高。

以这样的力度发展，才意味着保障房可以真正和商品房形成房地产市场的双体系，而不仅仅只是一个摆设。不过，对于具体承接保障房任务的地方政府而言，在一年内完成1000万套还有很大的压力，无论是土地供给还是资金来源，对地方政府都是不小的考验。如果不顾地方政府的实际承受能力而强行摊派，最终也可能会使保障房的实际成效大打折扣。比如地点太偏、质量太劣等，使得保障房出现大面积空置。 □记者：谢九