见证取样相关规定:黄怒波：跟风投做是吃毒药 - 金融与财务-世界经理人论坛

中坤集团董事长黄怒波从十年仕途到一朝下海，从掘金地产到度假王国，他坚持特立独行，始终追寻内心的自由。面对投资风潮，黄怒波说，资金链有问题时，不要跟风投做，那是吃毒药，叫饮鸩解渴。

与很多经历磨难终成大业的人一样，黄怒波也曾饱受艰辛挫败。在他两岁时，父亲被打为“右派分子”而自杀，13岁时，母亲因煤气中毒而去世。16岁的时候，他面对黄河将原名“黄玉平”改为“黄怒波”1977年，21岁的黄怒波从插队的宁夏农村考入北大中文系，29岁就成为中宣部干部局处长。

在仕途起步之时，黄怒波却又大胆下海。为了积累第一桶金，黄怒波倒卖过复印机、玩具娃娃，后来依靠做房地产收获了“第一桶金”。有了第一桶金垫底，黄怒波开始了旅游地产的试验，第一步他投资了400万元开发安徽黟县宏村旅游。

而如今，中坤投身商业地产和旅游地产，打下了自己的天地。但他对暴富没有期待，对上市没有兴趣，对风投也敬而远之。黄怒波的经营之道是什么？

近日，黄怒波在接受新浪《财经面对面》采访时，阐明了自己的经营理念，并对当下房地产形势做了自己的判断。

以下为访谈精要：

谈政府关系：与老百姓的关系更重要

主持人：中坤做旅游地产，除了您个人的眼光和成功的模式之外，是不是跟地方政府的关系非常重要？

黄怒波：当然重要，对我来说，我认为最重要不是跟地方政府的关系，我们这么多年是跟老百姓的关系，比如说宏村，最早签的门票，他们说一年给我17 万，我们先交一笔保底数，然后你每年递增5%，我一看也行，其实他们现在告诉我，他们当年才7万块钱的门票收入，他们特搞笑，北京来这么一个傻子，要17 万就给17万。但我们做到第三年、第四年，已经到了400万门票，老百姓眼睛就红了，政府眼睛也红了。

主持人：你当初给的太少了。

黄怒波：说你这个不行啊，挣这么多给我们这么点，就开始矛盾了。我说可以修改，按说不应该修改协议，当初你不知道我的风险，我可能什么钱都没了呢？你挣着钱了。但是你反过来想，你让老百姓挣不着大钱你挣大钱，你也别想好好挣钱。再一个，人家祖祖辈辈的产业，我们就有点文化，有点外来的眼光，还是拿人家的资源，一度让到40%给政府。你想不到40%的门票给政府和老百姓，大家都想不到，但是我心想我给你让你10%几，你明年还不是跟我打吗，我一下子让到底线，让到别人在那儿接了，别的企业来也不过如此，他们也很感动，从此就风平浪静。就是说你要把你以后的利益一定要跟村民结合起来你才安全，跟政府不行。

很多人会跟政府搞地，靠政府强势压，第一，这个东西不是中坤的本意，我们不就成了奸商了吗？依靠政府。第二，他们不懂，你强压没解决问题，你没跟村民的关系没解决掉，所以你做一个项目旅游地产，我对海南讲过，一定不能忘了原重点，你全把海外的大投资商进来，大酒店起来了，原住民在你们村那么穷，只能给你拣垃圾，当警卫，这个社会能稳定吗？所以一定要考虑到旅游地产，考虑跟当地老百姓共同受益。

谈转型：要忍耐不要暴利

主持人：我们想先从2008年中坤的转型开始，那时候可能正是住宅地产如火如荼的时候，但是中坤却宣布转型，要做商业和旅游地产，为什么会放弃住宅这块？

黄怒波：在那个时候中国的房地产是非常热门的一个行业，做什么都行，都能赚，主要是你来建设。所以那时候我说做电视机、做饲料的，干什么的人都来做房地产，那时候我就想会有问题，不好玩儿了。

2005年，那时候就觉得会有问题。一个市场如果每个人都去做，说明这个市场太容易了，说明他的竞争门槛比较低，反过来这个市场一定会有问题，那时候就想不能这么做。我当时想了一条做持有，持有是考虑到中国城市土地的稀缺性，它会根据中国经济的发展，时间的增长是成正向增长的资源，那时候我们就开始从北京市场突围，从住宅市场突围，转型做商业持有，做旅游地产。

主持人：这两个利润哪个高？

黄怒波：短期来看，现今来说是住宅市场比较快，但是不要忘了，中国经济是处于一个快速增长期，土地是越来越少，越来越珍贵，所以它的价值会越来越高的，所以从长期来看物业持有是抗风险最好办法，增值时间最长，最多的一个办法，这是一个短期和长期来看。再一个，城市消费水平越提高，人们对精神消费的需求，就是度假的需求越高，这个要看未来的十年，所以我们想在这儿持有做旅游地产。

做度假地产，旅游地产我自己最近算了一个帐吓一跳，我们现在同时在建的项目大概有20个，规模将近130万到140平米的在建规模。一个五星级酒店按照5万平米去算，我们将近有30个五星级饭店，而且现在都是在建，今年已经有开业的了，明年陆续在完成，我算了五年内，中坤势必在中国度假产业，或者旅游地产是龙头企业。所以最近说，看来我们当初从住宅市场退出来，到商业持有，到旅游地产持有这是正确的。

主持人：中国有一句俗话“成王败寇”，现在黄怒波是挺过来的，有没有想过当时如果挺不过来，资金链断了怎么办？

黄怒波：为什么能挺？因为他是商业地产和旅游地产都是持有的，可快，可慢。慢一点，无非政府骂你，老百姓骂你，但是不能怎么样。住宅市场是不行的，一旦你开工预售了，你要是不如期完工那是灾难性的后果，所以选择物业持有，抗风险的能力它是另外一种体现。真正做企业的人就明白了，我不能只靠暴利，我需要一个长期的忍耐，长期的企业运营的过程，这就叫挺。

谈资本：跟风投做是吃毒药

主持人：中坤是不是在融资上有别人没有独到的办法，可以度过持有资金链的紧张？

黄怒波：我觉得还是融资上没有投机取巧，第一，不要跟风投做，那是吃毒药，我叫饮鸩解渴。第二，还是要让人相信你在做项目，你真的把钱投在项目上，不要把钱挪做他用，那个资金链就真的出问题了。第三，你要有与各方协调的能力，比如跟施工单位协调，跟政府协调，跟银行也要协调，这个能力非常非常重要。最关键的，各方信任你，他觉得这个家伙不是骗子，不会明天把钱卷跑了。咱们过去不断出现把钱卷跑了，这个非常非常重要，让人信任的办法。第一，把真实情况如实告诉人家。第二，老老实实把钱都投在你的项目上，这是很难做到的，大部分开发商是很难做到这一条的。

主持人：再说说中国旅游市场，旅游地产的潜力你觉得未来有多大？

黄怒波：非常大，现在很多大企业都开始宣布进入到旅游地产市场，比如说万达在做，做的很大。

主持人：说说中坤上市的计划，我们看到各方面的报道也都不一样，刚开始说要上市，后来又延期了，你心里的规划到底是怎么样的？

黄怒波：最早上市也是好多人忽悠我，我其实对这个不太懂。但是后来发现不对，我既然做长期持有型的企业，第一，上市指标很难达到，他要求每年的增长。但我一开始达不到它。第二，我既然要达到那个增长率的时候，我干嘛上市？它度过危险期，像大钟寺现在干嘛上市？它年年租金会涨的，这就是说我不需要资金。开个玩笑，一个好企业，优秀的企业他不需要上市募集资金。

谈房地产调控：可能面临灾难

主持人：到目前为止您觉得地产调控的效果到底怎么样？

黄怒波：起码把房价控制住了，上升过快趋势稳住了。就是最后土地供应问题制度没有解决掉。那么这些东西没有解决之前，房价会处于僵持阶段，一方面你不掉下来，这次政府调控决心力度很大，一定不能小看，房价想大量的下降不太可能，稳步的上升是有可能的，但不是一个暴涨，这是有可能的。

主持人：就是土地的供给供求关系能不能解决，我们可不可以说总结一下您的结论，当这个问题没有彻底解决的时候，房价总有按不住反弹的哪一天。

黄怒波：是这样，如果真正问题没有解决，到了后年因为某种政治因素，又把调控措施都取消掉了，那是灾难。

主持人：什么样的灾难？

黄怒波：房地产市场疯狂的报复性反弹，原来叫报复性，我还叫疯狂报复性反弹，上涨的你可能不可想象。

主持人：那种情况出现概率有多大？

黄怒波：80%。因为有一个前提，它不解决土地供应的问题就什么都甭谈。

主持人：在根上来讲房地产问题是土地制度改变的问题，您觉得这个问题有可能会改变吗？什么时候会改变？

黄怒波：某种意义上都是在探讨，对农村宅基地开放的问题，对小产权问题都在探讨。我认为最可能突破是这个方面突破，你看到没有很多城市开始变相开始取消农村宅基地，强迫农民上楼进城，这个有一个大问题，农村的土地还是政府又拿到手里。

主持人：可以什么时候政府不过那一道手续？

黄怒波：它应该比如说有一天走到农村的土地可以自由入市，不经过政府。十年以内这个会有试点。