西蒙斯与詹姆斯体测:独家:四因素招中阴 明日能否超预期表现 十机构预测-[中财网]

来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 03:46:04

独家:四因素招中阴 明日能否超预期表现 十机构预测

时间：2011年03月31日 15:58:04 中财网
下半年房价可能出现拐点

　　自从去年开始，中央政府相继出台了"国十条"、"929新政"和"国八条"房价调控政策，房价调控力度越来越大，调控目标也越来越明确。特别是在各级地方政府出台了调控细则之后，政策发挥的作用十分明显，北京、上海、广州和深圳等一线城市的房屋成交量环比和同比都出现了"腰斩"。虽然成交量出现了明显的下降，但这些一线城市的房价并没有出现明显下降，少部分楼盘甚至不降反升。那么这一系列的调控政策到底能否使房价出现拐点呢？
　　影响房价的所有因素都可以纳入市场的价格机制中。市场的价格机制是指商品的价格是由供给和需求决定的，供给大于需求时价格下降，供给小于需求时价格上升。从目前的现状来看，供给主要有两部分，一部分是商品房供给，另外一部分是保障房供给；需求也主要分为两个部分，一部分是消费性的居住需求，另外一部分是投资性需求。因此，分析房价是否会出现拐点就需要分析这四个方面的未来变化。
　　从商品房供给角度来看，决定因素是资金链。房地产资金的来源有银行贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。外资在我国房地产中所占的比重很小，不足2%，因此外资对房地产资金链影响不大；国内银行贷款在20%左右，随着货币政策的紧缩，从银行获得贷款将会更加困难；自筹资金在房地产资金来源中占35%左右，这部分资金主要包括企业内部资金、职工和民间资金、股权融资；其他资金来源占43%左右，是房地产资金的主要来源，这部分资金包括定金和预付款、个人按揭贷款。由此可见，在银行信贷资金不断减少、股权融资并不适合绝大多数公司、企业内部资金有限的情况下，房地产企业只有增加定金和预付款以及个人按揭贷款这两个方面的资金来源。而增加这两个方面资金来源的前提条件就是房地产商必须出售房子，而不是捂盘惜售。目前，市场预测大型开发商的现金还能够维持6个月左右。当开发商手上只有一堆房子，没有现金的时候，就是房子最迟的降价时间。
　　从保障房供给角度来看，决定因素是保障房建设的数量和政策的落实力度。今年中央已经将1000套保障房的建设任务分配到各个地区，并且各个地区签署了保障房建设的"军令状"，另外计划在未来建设3600套保障房。去年我国的保障房建设是590套，今年建设1000套保障房，比去年增长69.5%，并且相当于去年的商品房销售量。这意味着我的住房市场由商品房供给为主转变为商品房和保障性住房供给并重。市场供给结构的改变将会对市场价格起到很好的调节作用，大大削弱了房地产商在住房价格上的定价权。但在短期内，保障房的建设对商品房供给的冲击不会马上显现出来，因为保障房从开始建设到最终地使用还需要一段时间，一般需要两年左右。
　　从消费性的居住需求来看，决定因素是人口的增长和城市化进程。居住性需求主要取决于人口的增长和城市化的进程，从长期来看，我国的人口还处于不断增长的态势，并且还需要较长时间城市化水平才能够达到发达国家的水平。这决定了住房的消费性需求在长期内还将不断的增长，这构成了对房价的根本性支撑。
　　从投资性需求来看，决定性因素是限购政策的执行范围和执行力度。由于我国的收入分配以及财富分配极不均衡，加上我国的投资渠道狭窄，在负利率时代下，房地产成为绝大多数高收入人群的主要投资品种。限购的前提条件是商品供不应求、商品是必需品、收入差距很大，我国的房地产满足这三大条件，因此政府不断出台限购政策是合理的也是必须的。但是合理的政策是否能够在大范围内实施以及各级政府实施的力度如何，将决定这项政策的实际效果。目前地方政府财政收入依赖土地转让金、营业税、契税和印花税等，这使得地方政府不是主动去执行限购政策，而是迫于行政上的压力而已。到底行政压力能否使得限购政策得到全面、有力地执行，还有待观察。
　　综合来看，当开发商用完手上的现金时，就不得不降价销售以获得预付款和按揭贷款，这是房价下降的最迟时间，并且可能在下半年出现。但是房地产最终的降价不会给中国的经济造成很大的冲击，因为消费性需求还在不断的上升，不满足楼多人少的楼市崩盘的前提条件。中央政府在执行政策时一直坚持循序渐进的原则，不会使房价短时间内大幅度下跌，但最终会使房价回归合理水平，这是必然的事，也有利于楼市持久健康发展。（超声理财）
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