青岛出现首批住宅用地使用权撞限案例

尽管争议重重，很多人仍会觉得住宅用地70年大限的事还很遥远，但对位于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，撞“限”的日子已经真真切切地来了。

仅有20年、30年的住宅用地使用权期限是黄岛一度作为改革先行者的产物。

这里曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让上，作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。

一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

就差这一年，让阿里山小区陷入尴尬。

如今距2009年该小区首批住宅用地使用权撞“限”又过去了两年。据本报记者了解，小区居民至今仍未等到合理的解决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。胶着状态背后，聚焦着公众对房屋土地产权的深切关注。

“悬空”的房子

早在2009年媒体争相报道阿里山小区个案之前，居住在东小区的赵欣（化名）就不止一次听父亲谈起自家房屋土地使用权即将到期的事。

位于香江路2号的东小区是阿里山小区的一部分。1992年，赵欣父亲所在单位将半栋楼买下来分给职工居住，1994年前后将房子出售给职工个人。据记者了解，阿里山小区目前所有住宅楼均兴建于1992～1994年期间，开发商是青岛广厦房地产实业总公司。

买房子时，赵欣父母都知道20年期限的事，之所以没有太当回事，赵欣的解释是：“当时个人买房刚刚开始，这方面的知识肯定是欠缺的，况且整个小区都是这样，也就没多想。”

作为黄岛区最早开发的房产之一，阿里山小区占据了较好的地理位置，紧邻当地最好的黄浦江路小学、香江路小学以及开发区第一人民医院。赵欣回忆，2002年前后，很多邻居都以不错的价钱纷纷将房子售出。

2006年，赵欣毕业后留京，父母想把老房卖掉跟随女儿，却发现因20年期限快到了，房子已经很不好卖了。如今，赵欣全家在北京生活，独留一间空屋在小区。

除了房屋交易，给小区居民带来的还有其他困扰。赵欣告诉记者，一位邻居曾拿房产证去银行抵押，得到的答复是，对土地使用年限快到期的房子，银行无法放款。

住宅用地期满后究竟怎么办？《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。这成为小区居民的隐忧。

2009年6月30日，是小区首批住宅用地使用权撞“限”的确切日期。

“当时每天都会接到该小区居民的咨询电话，担心房子‘悬空’了怎么办？大概持续了一两个月。我们只有安抚他们的情绪，告诉大家先安心居住，我们也在等待《物权法》细则的出台，对自动续期作出更详细的解读。”黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛说。

与两年前相比，如今的阿里山小区非常安静，已全然感觉不到当初的不安氛围。小区153栋楼的住户梅先生自称已淡定了很多，“涉及这么多居民，总会有个说法吧”。

20年中的延期个案

曾先生一家堪称例外。作为最早入住该小区的居民，他位于东小区的住宅土地使用权已被延期至50年。

同赵欣父母类似，房子最初是曾先生单位的福利房。1995年，曾先生单位进行房改，将公房出售给个人。曾先生回忆，之后自己办理了一些手续，“作为房改配套文件”。

1996年4月17日，作为单位法人代表的曾先生填写了一份“变更地籍调查记录审核表”，细心的曾先生至今仍保存着这份表格。

在这张表格上，记者看到，变更前的单位名称是“青岛广厦房地产实业总公司”，变更后的名称为曾先生所在单位。值得注意的是，变更前的使用期限为“1989.7.1~2009.6.30”,共20年，变更后的使用期限为“1992.9.24~2039.6.30”；考虑到1992年9月24日是曾先生实际入住时间而非阿里山小区土地的出让时间，变更后的使用期限实则为50年。

填完该表格后不久，曾先生所在单位拿到了黄岛区人民政府颁发的“国有土地使用证”，在变更记事中有如下一行字：“本宗地已补办土地使用权延期手续”，落款是1996年4月29日。

1996年11月19日，曾先生顺利拿到了“房屋所有权证”。2000年12月，他拿到了黄岛区人民政府颁发的“国有土地使用权证”，终止日期一栏中清晰注明“至2039年6月30日”，记事一栏中写道：“本土地使用权系购买自营公房所得”。曾先生回忆，整个延期过程个人是免费的。

据曾先生介绍，20年间，阿里山小区内也有一些单位曾按照当时的土地价格交钱续期。2004年，曾先生单位就曾为在该小区购买的另一些住宅用地续期，以便于出售。在单位保存的一张当年开具的“开发区土地有偿使用收入专用票据”上，曾先生看到，单位以当时每平方米465.92元的土地价格为4000平方米的面积续期至2039年。

对此，黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛解释，这样做是合理的，只要在土地出让最高年限70年的范围内，都可以按相关规定交费续期。“但这和到期后的处置办法是两回事。”赵涛强调。

当地官方期待政策出台

“对我们基层而言，阿里山小区土地使用权续期问题确实比较棘手。”接受本报记者专访时，黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青坦言。

赵彦青对记者解释，当初开发区之所以对部分住宅用地作出20年、30年的期限限制，一方面是因为没有相关政策可以参照，另一方面，当时对开发区的发展程度不是很有信心，“所以就抱着先定20年、30年试试看再说的心态”。

赵彦青回忆，2009年时，有媒体还误传黄岛区国土资源分局出台“100平米交6万元”的有偿续期方案，再加上小区居民接连不断咨询，“当时我们的压力确实很大”。

但正是这些集中意见让黄岛区国土资源分局认识到问题的严重性。该部门立即向开发区管委会和青岛市国土资源和房屋管理局汇报，并和房产部门一起，通过查找卷宗和入户调查等，对基本情况进行了摸底调查。

统计结果显示，青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，其中有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。

赵彦青向记者解释，目前该小区居民办理过户并不受影响。在他看来，国家出台《物权法》细则对“自动续期”作出更权威的解读之前，政府部门确实无法给小区居民一个满意的答复。

带着类似困惑，赵彦青曾和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。

“不知道国家会出台什么政策，但不管什么政策，都希望不要让我们这些老百姓为之前的政策失误埋单。”小区居民赵欣说。

“坦率讲，我们希望让更多人了解这件事情，推动问题的解决。”赵彦青称。

如何解决将具有示范意义

“作为目前公开报道的全国首批住宅用地撞‘限’个案，它的解决对住宅建设用地使用权满70年后如何处置将具有示范意义。”中国建设管理与房地产研究中心研究员、北京才良律师事务所王令律师评价道。

王令律师认为，并不能简单地以所谓历史遗留问题来看待这一个案。

对此，南京大学住宅政策与不动产法研究中心主任金俭教授持相同观点：“无论当时住宅用地出让的年限是多少年，《物权法》明确规定的‘自动续期’并非指《物权法》颁布后购买的商品房才适用，而是针对所有的住宅用地，只要是通过出让形式取得土地使用权而建造的住宅，因此不属于历史遗留问题。”

关于此案例的解决办法，不少专家包括政府部门在内认为，有待于《物权法》细则的出台。

2011年全国两会期间，全国人大代表宗庆后(博客)提出《物权法》关于“自动续期”的规定太笼统，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需要支付费用这一问题。因此，他建议尽快对有关住宅建设用地使用权期满后处置办法的法律进行修订，以“到期后自动无偿续期”为原则，并对“社会公共利益”的范围作出明确界定。

与此相对，王令律师则认为应当尊重《物权法》的立法精神，而不是机械地理解法律，“如果回顾物权法草案的讨论稿，我们不难发现，第三稿之前提到延期需‘申请’的内容，从第四稿开始就被改为‘自动续期’。而讨论稿第三稿中提到‘收费’的内容，最终定稿时也被拿掉。对此，在立法过程中，全国人大曾有相应说明。所以，无需再把当初已经经过讨论并取得统一的问题，再作为争议加以讨论。”

“《物权法》虽并未规定住宅用地期限届满是有偿还是无偿续期，但从立法本意看，是无偿续期，否则就没必要区分住宅与非住宅的土地使用权期限届满后的处理规定，直接按《房地产管理法》规定的所有的土地使用权期限届满需提前一年申请续期。申请续期的主要目的就是重新支付出让金。”金俭教授进一步解释。

金俭教授认为，就目前而言，法律既然没有明确规定要收取费用，以及如何收取，那么首先应按法律有规定的部分执行，即先自动续期。是否交出让金待有法律具体规定后再定。

关于续期多久的问题，在金俭教授看来，按续期的一般含义，原来是多少时间的，续期也多长，原来二十年的，现在也应续二十年。“《物权法》并没有限制续一次还是两次，也没有规定住宅一定要续到七十年。只要住宅存在一天，土地使用权就可续到住宅存在的时间，除非国家为了公共利益征收等。在法律尚未规定收取费用前，就应按无偿执行。”

“作为法律工作者，我认为目前居民比较尴尬的是，该案还没有进入正式的法律渠道。”王令律师认为，该小区居民提出的要求实质应是登记，如果当地职能部门不予登记，居民可通过行政复议等法律渠道，要求职能部门依法履行职责，并可由复议机关或人民法院请示至有权力释法的机关，以此最终保证居民充分的知情权和参与权。

“上世纪90年代出让土地使用权,大多是按土地用途的出让最高年限出让的,即便没按最高年限,大多尚未到期。未来十年左右，这个问题将会突出，包括其他用途的房屋如商业、旅游、工业、教育、卫生等，出让的土地使用期限届满后，房屋与土地使用权的关系与处理问题。”金俭教授称。

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