九乡新闻网芦恒路地铁站 停车:住宅用地70年大限引争议 地方政府规定自相矛盾
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2011年01月31日 07:17
来源：瞭望东方周刊 作者：王开
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住宅房存在多久，地的期限就存在多久
在1988年的宪法修正案之前，宪法对于国有土地使用权的转让一直持否定态度。
在1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院55号令）中，还规定了“出让年限届满，出让人有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得。”
“这样的规定是因为，在那之前并没有把市场经济的因素充分引入土地利用中去。”王轶介绍说。而且，虽然出让人无偿收回并取得地上建筑物的所有权，但也一定会采用别的方式对使用人进行安置。“文献中，这样的例子很多。那个时候都是通过政策，通过一事一议的方式解决。比如一所大学的土地使用权被无偿收回，其地上建筑物及附着物所有权也会被无偿收回，但政府会通过财政投入的方式在另外的地方重新建起一所大学。”
住宅用地使用权出让最高年限为70年这一规定的最初来源也是国务院55号令。为什么是70年？即便是物权法草案起草人之一的王轶也并不非常清楚。
目前的一个传说是：70年期限是把土地作为一种资产，考虑其经营、回报情况，并结合国际经验而制定的。另一个说法是与人的寿命长度有关，因为一般中国人的预期寿命是70岁左右。
这一期限限制与房产所有权的永久性形成了一个可预期的冲突，到期土地怎么办？
1994年施行的《城市房地产管理法》取消了国务院55号令“地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”的规定，对于土地使用权年限届满的处理方式强调了“提前一年申请续期”的方法。
而《物权法》更进一步，“房地产住宅用地”的期限届满以后可以“自动续期”。且续期没有条件限制，在任何情况下都可以续。
“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明在《物权法》通过时曾这样公开表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。
何以保证“国不与民争利”
“七议其稿”的《物权法》虽然艰难地写上了“自动续期”，但到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有规定细化。
70年大限的概念并没有被完全消除。
“中国全面推行住房改革是从1998年开始的，《物权法》起草时，认为今天就来回答五六十年以后的事情并不妥当，很多事情都难预测。何况，该不该收费等问题跟许多配套制度都是密切关联的，比如开征房产税。”王轶说，“但是，《物权法》贯彻的一个政策是‘国不与民争利’。”
许多法学家认为，对于老百姓，有关住宅建设用地使用权期满后的细则规定越晚出台越好，因为如果现在就出台细则，立法者往往只能在当下的法律框架下制定。“不要忽视地方政府对立法的影响力。”王轶说。
刚刚通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，就受到了来自地方政府的巨大压力。地方政府通过各种不同渠道发声。“比如给一些教授写信等，而且地方官员很多都是人大代表，全国人大的座谈会，都会有地方政府参加。”
现在，地方仍然没有摆脱土地财政，在不减少地方政府事权的情况下，出台住宅建设用地使用权期满后的细则规定，恐怕会导致事与愿违的状况。“五六十年之后，我们相信地方政府不应该再依赖土地财政了。”王轶说。■