西安沣京工业园管委会:售楼小姐揭露卖房宰人18潜规则 日光盘是浮云

2011年03月28日  凤凰网房产综合  1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
新手买房注意事项一、买房目标的确定理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。二、买房首付款的积累买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、买房常识的学习学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。四、买房范围的筛选选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。五、出行时间成本的节省购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。确定5公里生活圈提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。六、购房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。交易费用契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。登记费：每套80元印花税：5元手续费：3元/平方米贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据　　保险期限的长短而变化抵押费：贷款额×1.4‰登记费：80元印花税：5元备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。七、购房费用具体实例（一）某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元二、应交税费：1、在交易过户过程中：（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；（3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。三项合计为：21007.35元。2、在申办产权证件过程中（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。八、购房费用具体实例（二）三、物业管理费依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：1、进住手续费：2元（一次性）。2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）3、保洁费：36元/年·户。4、保安费：24元/年·户。5、各项费用统收费：12元／年·户。6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。8、生活垃圾外运费：7元／年·户。9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。10、管理费：113．4元／年。11、小修费：155．52元／年。12、中修费：554．32元／年。13、小区公共设施维修费：81元／年。14、供暖费：1296元／采暖季。备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。九、购买二手房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。购买二手住房中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰交易费用契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。登记费：每套80元印花税：5元，买卖双方均需缴纳手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。抵押费：贷款额×1.4‰登记费：80元印花税：5元注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
延伸阅读：7位美女售楼小姐 坦诚曝光卖房背后的故事金怡 在开盘前期，我们楼盘非常火爆，客户都提前过来带着板凳自行排队。由于当时房贷政策收紧，甚至有很多想买房的客户都是找朋友筹措首付。其中有一位76岁的老人让我印象深刻。老人是自己座11号线地铁来到我们售楼处的。现场他问了好多楼盘的情况，几天后又带着太太及家人一起过来看房。老太太原先就住嘉定本区，如今年纪大了，有了落叶归根的想法，所以急着想买我们这里的房子。我们知道老人行动不便，于是派车接送他们看房。前后一共看了3次房，并且都是亲自来的。这位老人还对我们说“你们服务真是周到，很耐心给我讲这楼盘的情况，非常感谢你们。”当这位老人说出这些话的时候，我感觉到，我的服务能让客户满意，这才是我工作中最大的收获。小姚 在我接待时候碰到了2个客户，一个客户非常喜欢我们的别墅，开盘时他来看房子了，但是觉得价格偏高，对市场也没有什么信心，就放弃了购房打算。过了一段时间，这位客户还是打算要买我们的产品。又来到我们售楼处看房，结果房价涨了，还是没有买成。等我们推出联体别墅的时候，这位客户终于想买了。但因为房价上涨的确很快，销售非常火爆，房源很快就销售一空了，最终这位客户还是没有买到自己想要的房子。第二个客户也是一样看的别墅，第一次也因为觉价格高，就没有买。但他第二次来看房的时候，就下定主意卖房，当房子买好之后，他又和我说，真是太高兴了，买了就赚到了。其实我感觉要是自己住，不管多少钱，只要喜欢就要买，心态一定要放平衡。顾倩 我的客户基本上都是老客户，就粗略的说下我们是怎么成为朋友的吧。我的那个“朋友”是开服装店的，但是也有做一些投资，就是房地产。之前她来看房都只是看看，并不急着买。后来我知道她是开服装店的，就主动到她那里坐坐，或者买买衣服，并且我介绍我的家人、亲戚、同事、朋友到她那里经常去逛逛，买买衣服。就这样，你来我往我们成了朋友。之后她想通过投资房地产多赚点钱，就主动找我帮她选房子。我给她推荐过不少房子，都非常符合她的要求，她对我的工作也非常的支持。最后她不仅买到了中意的房子，还推荐他的朋友，家人来买房。通过和客户真诚的沟通，我不仅把我的工作做好了，而且也收获一份与客户间的友情，一直到现在我们都是最好的朋友。还是比较抢手的，客户要购买适合的楼房，但由于我们的销售速度很快，一直没能如愿。在08年的时候，由于市场原因，客户买的房子房价下跌了。有些客户就找到我们，要求我们退钱。作为第一线员工的我们就成了公司和客户的中间的桥梁。一开始的时候，我们采取冷处理，但没有收到效果。之后我们主动与客户调节，再加上市场有所回暖，房价也回到了他们购买时的价格，客户的态度终于有所缓和。通过这件事，我个人觉得收获很大。做销售的，就是要有一定的“回头客”，其实现在想想，他们也很不容易的，把毕生的积蓄都投到房子里了，确实也是很为难的。客户是我们的衣食父母，所以我们要时刻为客户着想。现在我们的业主里有不少都是老客户了。陈月波 像我们工作真是蛮辛苦的，记得去年10月我们新开盘的时候，每个人都从早上7点一直忙到晚上11点。那个时候楼市非常火爆，每个客户都要排队拿号。现场人很多，客户急着买房，没时间好好选房子。不管什么样的房型，只要有就去买。买好了之后才来问我们，买的是什么房子，几栋几号的，就感觉像在超市里卖日用品一样，很随意。但是如今的市场不比去年，买房的人少了，但是房价也还是和去年差不多少。其实我觉得，要是自住，自己感觉合适，别超过自己的预算，无论什么时候都可以买。我个人认为，现在其实正是买房的好时机。在这段时间里，购房者可以多看看楼盘，做好比较，不要总是看都火爆的时候你也买。事实上，上海的房价就算跌也不会跌太多的。刘娜 我要讲述的是一个关于客户与销售人员之间的信任的故事。在上海房地产市场低谷的时期，有两位温州购房者来到**湖滨售楼处购房。在接待的过程中，我周到而细致的接待方式，受到了客户的好评。作为对我工作的认可，这位林姓购房者又介绍了近10组温州购房者到**湖滨参观。由于人数较多，为保证客户顺利参观，我主动与案场方面协商，租用了大巴接送这批客人。活动结束后，我的工作也得到了客户的赞赏。如今，这些客人已经成为**湖滨的忠实的购房者，每次项目开盘，他们都会向身边需要购房的朋友介绍我们楼盘。至今已经有13、4组温州客户在**湖滨购房。通过自己的工作，能与客户建立良好的沟通关系，帮助项目销售，我感到很开心也很自豪。谢时韦 我做售楼的时间也不是太长，但是有一个客户我印象很深刻，从他第一次来我们楼盘看房子到他最终买房子，持续了将近一年的时间，在我的销售经历中很罕见。他第一次来看我们楼盘的时候，对房子很满意，但是因为资金没到位，就错过了。后来他再来看楼盘的时候就是我接待的了。带他看新房的时候，他对于购房积极性不大。于是，没事的时候，我就约他出来喝喝茶、聊聊天，增进交流。第二次开盘时他也来了，但是他拿的号比较靠后，当时只剩下一套房子404。这个房号让他很犹豫，不是很想买。我就和他说，你已经看了两三年房子了，花费了不少精力。而且404这个房号你换种方式理解就是4+4=8，8就是发，也是很吉利的啊！他最终决定买下这套房子。 揭穿售楼小姐真实谎言 见招拆招破解卖房六招2011年03月17日 13:57
来源：武汉晚报
字号:T|T1人参与0条评论打印转发售楼员用许多方法逼你买房，你千万要冷静；别以为高层9-11楼不错，这些楼层是扬灰层；好的施工单位关键是看工地是否干净；别相信建筑设计是什么美国或加拿大公司等。记者也从某外地入汉的代理机构获悉一些不为人知的卖房招数。现在，卖房子的招数令人眼花，我们买房人应学会“见招拆招”。楼市疯狂时，买房人得围着售楼小姐转，甚至为了买个好朝向的房子给她们塞红包。而今年，轮到她们“装孙子”了。我们都知道的是售楼小姐多练就“势利眼”，她们会从衣着上准确地判断出客户的经济实力。比如，衣服的牌子，搭配得如何，皮鞋的亮度；根据来访者的“坐骑”判断他的身份和购买力。除此之外，她们还有其他撒手锏？招数一：美人计近日，某知名代理机构打出置业顾问只招“空姐”。该机构负责人说，去年，满城找不到几个“漂亮”的售楼小姐，有些小开发商，甚至把自家所有的年轻女性亲友，都拉出来卖房。美女的话，总会让人无法拒绝。拆招：带上美女，让对方无从下手。招数二：苦肉计她们善于用“苦肉计”，有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里，或大雪天身穿裙子陪客户看房子，一圈又一圈，冻得嘴唇发紫；或是三伏天，陪你爬到16楼看房，热得汗流浃背。拆招：视而不见，多想想自己的荷包。招数三：无间道在项目周边楼盘安插“卧底”。比如，A项目会给周边的B、C、D项目分别找到“卧底”，给她们丰厚的报酬。当客户不接受自己的楼盘时，她们会把客户带到A楼盘。当“吃不饱”时，一些胆大的自然愿意多赚些。拆招：当售楼员要带你去其他楼盘，或给你发其他楼盘的信息时，不妨去看看，多一个选择毕竟不是坏事，但不能被两个女人哄倒。 招数四：免费午餐免费为大公司与政府部门举办理财、收藏、化妆等讲座，然后套取“优质客户”的联系方式。拆招：天下没有免费的午餐，不要随便留下自己的联系方式。如果非要留，才能拿礼品的话，不妨编个假的。招数五：无中生有用各种方法逼购房者下定。售楼小姐会告诉你，“我们的优惠本周截止，你要想买，最后赶快来交钱”。让那些真想买房的客户，想再多挑下，又怕这家楼盘的几万块的优惠没了。另外，售楼员互相配合打假电话，或假装成顾客，或是把你想要的那套房，又同时介绍给其他人，以造成紧销气氛；如你对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉你：“你看中的那套房有人要购买，你要的话马上来付定金。”拆招：你也可以反过来吓唬她。“如果没有合适的，就到其他楼盘买。”招数六：暗度陈仓当你第一眼看中某套房子或商铺时，售楼员会说这套房子或商铺已售。原因是有些开发商为先推出位置不理想的商铺，把位置较好的后期再出售。许多好销的房子被售楼处“控制”起不卖，对外宣称已售出，根据销售进度逐步放出。这在楼盘开盘初期比较明显。拆招：售楼部墙上贴的售出房源的“小红旗”，不要信。如果没有自己中意的户型，不能将就。房子和老婆一样，都是一辈子的事。
说房价还会涨纯属忽悠 除非人民币每年对内贬值10%以上
时间：2011-03-27   来源：和讯微薄   我要发言(0)   分享到：更多>> 不排除高档住房价格还可能涨;也不排除房产股会涨;但看看3600万套保障房建设计划，看看美国的房价，看看人民币国际化进程，如果现在还说普通商品住房价格会上涨，那只能解释为“忽悠”。即使不从政治角度考量，仅从经济角度看也难有令人信服的理由，除非人民币每年对内贬值10%以上。