西安张显视频:房价难以控制的最主要原因是货币增长太快 - 尹中立 - 名家博客 - 博客 - 《财经网》

　　尽管2010年出台了三轮房地产调控政策，而且从今年1月底开始对主要城市的住房又实行了限购政策，但二月份的房价统计数据显示，房价上涨的趋势并没有得到控制，70个城市里，70%以上城市房价环比还是上涨的。房价为何如此难以控制？笔者认为最主要原因是货币与信贷增长太快。
 　　1、房价上涨的最重要原因是货币、信贷增长太快
 　　对于过去几年及当前的房价上涨，有人说是城市化因素导致的，但2004年之前中国的城市化速度远远快于2004年之后，房价的快速上涨却是发生在2004年以后，因此，以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。
 　　还有人说是人口结构导致的。从人口结构看，六十年代初至七十年代初是中国的生育高峰，这些人口在2000年后进入了结婚的年龄，住房需求大幅度增加。但中国的第一个生育高峰是1949年后的十年，新中国成立之后的第一个生育高峰出生的人口早在1980年前后就进入了结婚的年龄，显然，1980年前后中国并没有出现住房销售的高峰，更没有出现房价的大幅度上涨。原因是那个时候中国的住房制度还没有改革，更重要的是那个时候人们手里没有钱买房。很多年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加，经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求，因为结婚的人大量增加只能导致“潜在需求”的增加，潜在需求要转变为需求还需要具备购买力的条件。
 　　要找到住房市场繁荣的真正原因应该从货币与信贷入手。从广义货币M2看，1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍，从1999年的12万亿增加到2010年的70多万亿，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物—弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”，10年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。
 　　那么，是什么原因导致最近十年中国的货币快速增长？其一是人民币汇率改革导致的，其二是2009年、2010年为了应对全球金融危机实施的“适度宽松的货币政策”导致的。从2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，表现为外汇储备高速增长，随着外汇占款大量增加，截止2010年底外汇占款已经超过23万亿元人民币，这些货币完全与国内的经济活动没有任何关系，是“多余”的货币，这些由外汇占款而来的货币极大地增加了国内流动性过剩的局面。
 　　2009年至2010年，为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，期间，每年中国的信贷增长超过12万亿（包括信贷类理财产品），这两年里，我国的广义货币供应量从40多万亿迅速增加到70多万亿元，增长接近70%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上，上涨速度为近年之最。
 　　在大多数工业产品已经出现估计大于需求的背景下，多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品，住房是这些资金理想的聚集地。
 　　2、房地产调控的核心应该是紧缩货币
 　　从上述分析可见，要遏制中国的房价快速上涨，最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长，反之，如果货币还在高速增长，房价就难以控制。2010年出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机，这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力，属于治标不治本之策。
 　　货币紧缩会遇到两个棘手的问题，一是经济增长与就业如何保证？当前，中国2010年的固定资产投资已经达到27万亿，近GDP的70%，如果货币紧缩，固定资产投资势必减少，经济增长就没有保证，就业就会出现问题。但笔者认为，当下进行经济结构的调整可能是最佳时机，即使失业大量增加也不会威胁到社会稳定，因为现在的工人主要以80后和90后为主，他们即使失业还有农村的家庭作庇护港湾，如果再过一段时间，等他们的父母失去劳动能力时候，失业将会给这些家庭带来灾难性的打击。政府应该抓紧时机进行经济结构的调整。
 　　第二个问题是国际环境的制约。2010年初以来，正当中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。2010年4、5月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少政府开支，对经济增长必然产生影响；美国的长期国债收益率不断创新低，说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强，失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。同样糟糕的还有日本，日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题，尤其是2011年3月13日日本发生了9级地震和海啸，这将给日本经济带来巨大的打击。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到，最近几个月，新加坡、马来西亚、香港等地的楼市都在跃跃欲试。在此背景下，中国的房地产调控的难度就可想而知了。在正常情况下，提高利率是最好的使楼市降温的措施，但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食欠收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，买房成为保持财富不贬值的重要手段。
 　　3、需要重新确定货币增长目标
 　　政府将2011年的货币增长目标定为广义货币增长16%，这个数字看上去较低，是过去10年里速度较低的，但其实很高，因为2009你至2010年货币总量增加了70%，过去的两年我国货币增长太快，需要将货币增长速度调低。
 　　这里设计一个重大的货币政策问题，中国的货币增长速度应该定在什么水平合适？从过去的经验看，货币增长速度=GDP增长速度+CPI+3%。2011年的16%实际上是假设GDP增长速度为9%、CPI为4%的前提下设计出来的。
 
 　　假如按照这一经验公式一直沿用的话，其结果就是中国的经济总量与货币总量之间的差距越来越大。改革开放初期，货币总量大约为GDP总量的60%，但因为货币增长超过经济增长速度，到90年代中期二者基本上相等，至今，二者之间的差距已经很大，货币总量已经接近经济总量的2倍。
 　　为什么货币增长速度需要比经济增长速度及物价增长速度高3%？理论上的解释是中国处在一个货币深化过程中。改革开放前，我们实行的是计划经济体制，很多东西是实物分配，无需用货币，因此，货币增长速度不及经济增长速度。随着以市场为导向的经济改革的深化，经济的货币化程度逐渐增加，因此，货币增长速度应该超过经济增长速度加物价增长速度，这二者只差应该是3%，这是理论家们根据实践找到的经验数据。
 　　即使上述货币理论是对的，我们现在也应该思考需要重新设定我们的货币增长速度了。理由之一：尽管30年的改革，中国经济的货币化程度已经很高，用货币深化的理由来解释货币的高速增长已经不成立了，一个简单的证据是，在全球范围里，我国的货币总量与经济总量之比已经是最高的，大多数经济体的货币总量与经济总量的比值都在1左右，而我国的货币总量已经接近经济总量的2倍。理由之二是，2009年至2010年我国货币投放过快，需要降低货币增长速度才能把多投放的货币收回来。
 　　假如我们的货币增长速度不作调整，则意味着五年以后增长一倍，从现在的70多万亿增加到2015年的150万亿左右。
 　　现在应该是我们认真思考如何调整货币增长目标的时候了。