补兵技巧:且看房价被高价的原因

            且看房价被高价的原因——
 09年下半年政府或将出台降房价四大政策

  在国际金融危机的大环境下，政府为了提振民众的信心，于2009年春节前接连出台了惠及购房者的政策，在这些政策的推动及开发商降价的刺激下，今年2、3月份以来，各地楼市都出现了成交量大幅攀升的小阳春现象；进入4月份，在需求释放的情况下成交略有下滑；5月以来，在开发商策略性涨价及消费者盲目的推动下，成交量又出现了一定程度的上涨。

       这样的市场态势显然在一定程度满足了政府稳定房市得愿望，可开发商在市场成交放大的情况下迫不及待地涨价，这种局面却是政府不愿看到的。在房市成交量大幅反弹、房价出现上涨势头的背景下，国务院25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

       由此，我们可以看出，深受业内外关注好多年的物业税终于有了实质性进展。尽管开征物业税尚处研究阶段，可我们仍然可以清晰地看到，房产市场表现已与政府初衷严重背离，政府此举的核心目的必然是为了打压房价。故此，政府将物业税开征实质性提出，是向业界明确地传出降房价的信号。

       而根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。

       政府之所以出台这样的政策，不外乎是出于两点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，此其一；其二，是欲通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加市场供应稳定乃至降低房价的目的。

       尽管开征物业税能在很大程度上抑制和打击房市投机，并能在很大程度上令市场观望气氛变浓，可物业税不是在短时间内能出台的；尽管调低资本金将令市场供应大幅增加，从而有可能令房价趋稳或下跌，可这样的政策却极有可能令开发商在资金不再吃紧的情况下心态变得乐观，从而再施捂盘惜售、哄抬房价、销售欺诈等故技。故此，依笔者看来，政府欲达降房价之功，或将在下半年出台如下政策来平抑房价。

       一、取消商品房预售许可制度，或出台商品房预售款监管制度。目前，取消商品房预售制的呼声渐高，依笔者看来，今年下半年政府有可能推出现房销售政策。若商品房预售政策不能取消，则政府将有可能出台预售款监管政策，如，实行第三方监管，即消费者买期房的款项不进开发商账户，由第三方保管，待交房时再由第三方将款项划到开发商账上。并设定设定预售款比例，购房者只需将房屋总价的10%款项存入第三方账户，即可与开发商签订房屋购置合同，并依工程进度按约定付款，交房前，客户确保缴纳全款。这样，消费者的风险将降到最低点。

       二、收紧房贷。今年第一季度，各地房市在成交量反弹的情况下，房价也出现了一定程度的上涨，究其原因，固然是抑制半年之久的消费性需求得到释放的缘故，可投机、投资客再度入市也是不可忽视的推动力量。可以看出，目前的中国房市尚未完全摆脱投机阴影。加之，政府对目前房市的期望是稳定健康发展，而稳定健康的前提就是确立消费主导的房地产市场，故政府将在打击投机、抑制投资方面做出努力。依笔者看来，下半年政府将继续执行自第二套房开始严格的房贷政策，如，首付提高到六成甚至更高、第三套房不予贷款等。

       三、清查空置房。下半年政府将有可能出台相关政策，对商品房进行定期清查，对那些没人居住的空置房征收资产闲置税。对同一法人或自然人拥有两套（含两套）以上空置房经查证的，除课以重税外，须按期进行整改。

       四、按年限对过户二手房征收不同额度的税费。房市投机者的获利途径是低进高抛，增加其交易成本降低其获利空间及可能将有利于打击房市投机行为。下半年，将有可能出台相关政策，按年限对过户二手房征收不同额度的税费。     2009-8-13 10:54:00『北京 』 政府救房价的真实目的,写在煤老板包机进京买房这一天
北京救市新政出笼，各方反应不一。地产商及其代言人，尤其是寄生于地产业的机构代言人，对新政不满溢于言表。但事实上，这个所谓新政，已明确了此次政府救市，不是所谓救市场、不是所谓救经济、更不是所谓救民生，而是救房价。至此，对自10月22 日财政部发布所谓新政以来，有关救市到底是救房价还是救经济、救民生的争论可以休矣。一个多月来，以北京明确出台救房价的新政为标志，终于图穷匕现，把层层包装遮掩着政府救市真正目的与用心的外衣和盖头，彻底揪了下来。易宪容先生等对政府救市救的是民生的解读，到此也可以收起来了。 　　 　　对地产利益集团而言，这应是一大胜利。他们对此的不满，只能说明他们的欲壑难填。 　　 　　此次北京新政，最核心的有三点，一点写在救市意见中，而另两点则很隐晦，在救市意见出笼前已发布。只有把这三点结合起来看，才能明了其中的真实目的与动作。 　　 　　第一点：明确确定北京普通住房价格标准，这事实上是给出了北京住房的最低限制价。也即，北京市政府制定了最低托市价标准。 　　 　　北京普通住房新标准为： 　　 　　三环以内总价215万元/套，三环至四环之间175万元/套，四环至五环之间165万元/套，五环以外100万元/套。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2 倍以下。 　　 　　以此计算，北京享受优惠政策住房平均区域最低价格如下： 　　 　　三环以内，18430元/平米。三环至四环之间，15000元/平米。四环至五环之间，14149元/平米。五环外，8571元/平米。 　　 　　这里要特别提醒的是，本次普通住房面积标准为140平米，完全抛弃了90平米这一标准。这已大大背离了10月22日财政部所提鼓励优惠的90平米住房标准，充分说明10月22日开始的新政，从一开始就在救市目标上欺骗公众，然后步步为营，最终图穷匕现，显露出政府救房价的真实目的与用心。 　　 　　同时，这次以总价为标准，则是在价格上进行的又一次欺骗。 　　 　　以三环为例，普通住房总价215万，但却不规定每平米均价标准。如此，一套90平米的房子，只要总价不超过215万，既为普通住房，而该普通住房的实际价格则是2.4万/平米！注意到实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下，则该住房只要价格不超过2.87万/平米，就仍算做普通住房！ 　　 　　据北京市统计局公开发布的数字，2007年北京市城镇居民人均可支配收入达到21989元，收入连买1平米房子都不够。北京市的普通住房标准可真够不普通的！ 　　 　　正是因如此，我上面以不同区域总价除140平米后再乘1.2倍进行的测算，只能定义为北京普通住房的最低价！ 　　 　　请注意以下两个数据: 　　 　　2007年6月，北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，而2006年同期，普通住宅的均价一般在8500元/平方米左右。 　　 　　因此，北京市政府此次所谓普通住房标准，完全是在对2007、2008年暴涨后的房价进行背书！ 　　 　　第二点：北京市将动用财政购进现在市场上的商品房，再转成限价房卖给公务员，这是北京市政府托市的实际操做。 　　 　　虽然北京市政府确定了托市的最低价格，但这个价格购房者买不买帐，却不是政府能控制的。因此，在上周北京市政府出台政策，动用财政资金购进现在市场上的商品房，再转成限价房卖给公务员。这是动用财政来操控北京房市价格，以实现其救房价的目标。可以想象，当大笔政府资金按政府设定的价格标准入市，单一的购房者将完会失去与开发商博奕的条件，要么放弃购房打算，要么只能随政府脚步起舞，接受现在的高房价！ 　　 　　第三点：北京市政府用新两限房房价标准，彻底封死了降价通道。 　　 　　也是在上周，北京市政府发布今后两限房政策：今后两限房将只在远郊区建，且价格在7000元左右。如此，原来用于限制高房价的两限房，现在成了保护高房价，封死房价下降通道的铁门槛！ 　　 　　这三点结合起来看，就可以得到如下结论： 　　 　　北京市政府进行的救市，完全是在救暴涨后的高房价。北京市政府将动用财政资金直接这高房价接盘。北京市政府通过两限房政策强行将北京住房的下降通道封死，力图使北京的房价稳定在高价位之上。总之，此次北京市政府是动用了政策制定权力、财政支配权力，极尽一切手段在力保北京的高房价！ 　　 　　上有所好，下必附焉。与其它地方政府不同，作为首都，北京市出台的政策，不是北京市政府自己所能决定的，而是代表了中央政府的意见与意志。换句话说，这是中央政府在假北京市政府之手，间接发布救高房价的政策与操做方式。因此，09年全国房地产走向，势必将以北京为风向标。北京高房价托住了，全国的房价也将难以走低。若北京托不住，其他地区的房价也就托不住。 　　 　　一枝独秀，风景这边独好。看来，要在全球经济危机中仍力保中国房地产市场泡沫不破，房地产利益集团的暴利仍将继续了。 原作者：yqblxq 转载自：天涯社区