蜈蚣会主动咬人吗:中国房市用泡沫来形容已不够了

陈思进 -- 腾讯博客我喜欢空间粉丝6846人微博听众28.8万http://chensijin.qzone.qq.com某国际财团资深顾问，央视《华尔街》学术顾问，财经金融图书、专栏签约作家
日志 > 财经随笔
分享给好友转到我空间复制网址小字体
上一篇 下一篇 返回日志列表
中国房市用泡沫来形容已不够了 
622001757    发表于 2011年03月14日 07:29 阅读(108787) 评论(372)分类： 财经随笔
举报
相关搜索词：中国房地产 理财方式 爱尔兰 地震海啸 台湾人
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……
中国房市用泡沫来形容已不够了
文/陈思进
这几年，对中国房地产是否有泡沫，国内好些专家各执一词，分成了两派。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”，“月收入每平米价格比”，以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难于得出准确的金额，这里就用租售比来衡量房子的价位吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上？这一数据从何而来？

首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示，美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像北上广那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼，每月租金7500，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君实例来看，那在中国租房简直太合算了！
在这种情况下，如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以泡沫来形容中国的房价，已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上就不能用fat（胖）来形容，只能用obesity（中文中好像还没有对应的词儿，翻译成“痴肥”吧）。
有泡沫又怎样？国内好些专家说，中国国情不同，我们这儿的房价只会涨，不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30年多前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房价会跌，可他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！
但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……
分享给好友转到我空间复制网址小字体
上一篇 下一篇 返回日志列表
空间的其他文章：[社会主义美国]： 关于《只有社会主义才能救美国》的说明 ( 2011年01月26日 22:45 )
[媒体访谈]： 我也曾是“华尔街的肉” ( 2010年12月14日 21:06 )
[金融让谁富有]： 华尔街的中国“卧底” ( 2010年11月05日 18:50 )
[金融让谁富有]： 新华社专访《金融让谁富有》作者 ( 2010年05月22日 08:49 )
[财经随笔]： 卖空风险无限大 ( 2011年03月14日 04:33 )
[财经随笔]： 石油定价权在美国手里 美国物价能不低吗？ ( 2011年03月11日 06:17 )
[金融让谁富有]： 黄金能保值吗？（上） ( 2011年03月11日 06:05 )
[财经随笔]： 富人玩“金融衍生品” 穷人才炒股 ( 2011年03月09日 05:38 )
[财经随笔]： 恐怖的“麻筋”加做空 ( 2011年03月07日 03:24 )
[财经评论]： 赤字1.6万亿 白宫“消化不良” ( 2011年03月07日 03:00 )
[财经评论]： 中国企业海外上市需谨慎 ( 2011年03月05日 08:25 )