九乡新闻网蚕丝被可以空气洗吗:商业地产发展环境、运营模式、专业化开发综合分析2
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 22:38:52
商业地产发展环境、运营模式、专业化开发综合分析
邱 易
商业地产运营模式：谁更适合目前的中国市场？
宽松的信贷政策和房地产市场的刚性需求，令2009年的住宅市场经历了前所未有的火爆。相比之下，商业地产似乎平淡很多，甚至出现需求整体下滑的现象。
然而，商业地产市场的萎缩似乎更加激发了开发商对它的热情。2009年底，万科公开宣布进军商业地产。世茂系也继此前宣布加大商业地产投资后，于不久前发布公告称，成立综合体投资管理公司。而一向被看作是商业地产龙头企业的万达，更是在年初就表示要提速扩张。2009年除新开业8个万达广场外，又新增万达广场项目20个，全年新开工面积达到1000万平方米。
万达模式虽然早已被业界认可，但是并不是所有进入商业地产或者打算进入商业地产的房地产开发企业都会去选择或者适合采用这种模式。
“商业地产的开发运作模式跟一个企业的成长阶段和它的战略导向有很大的关系。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司地产策划部经理苗钧如是说。
商业地产模式在进化
关于商业地产，过去最流行的一句话就是“养鱼还是杀猪”，当然还有所谓的骑墙派。“养鱼派”就是自己持有物业，做大房东；“杀猪派”就是在开发建设完成后，把商铺卖掉；“骑墙派”就是指那些决定不下来到底选择哪种运营模式的开发企业。
但是随着市场的成熟，随着开发商的成熟，这种说法似乎早已过时。现在更为中肯的说法就是，中国的商业地产是三个阶段并存。当然，这三个阶段与过去的三个派别在划分上已经完全不同了。
“每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，选择的模式当然也会不同。”苗钧说，比如万科，它走的是一个纯正的地产开发商的模式，它的战略也是这样的。“我们目前不能断言万科选择怎样的商业地产开发模式，但是，它过去在住宅地产运作上，采用的是很明显的快速销售、快速回笼资金的战略。”
其实，专门做商业地产开发的SOHO中国也是如此。它曾被称为典型的杀猪派。SOHO中国的项目，主要以快速销售为主，它追求的是现金流的快速回笼。到目前为止，SOHO中国还没有什么大规模的持有型物业。
“这些逻辑都是一种纯正的地产开发的逻辑。这其实也是商业地产的第一个阶段。”苗钧说。
第二阶段就是从土地开发向商业地产项目运营过渡的阶段。苗钧表示，“我们认为，将第二个阶段称为‘资源整合’更为合适。”
也就是说，有些企业发展到这一阶段，已经开始对开发项目进行综合性运营。例如几年前的万达和现在的华润。它们并不是把所有的商业项目都卖掉，而是会保留一些，自己招商自己经营。例如中粮地产开发的大悦城配有ZARA、星巴克等众多品牌，这使得项目整体运营起来。苗钧称，“一旦运营起来，那么这个项目就可以成为这一开发企业的资产配置。而这种持有型物业既可以保证企业资金的安全性，也可以有效地防范未来房地产经营周期的风险。”
“之所以说是几年前的万达，是因为我们认为，目前的万达已经进入第三阶段。”面对记者的疑惑，苗钧解释说，“万达已经不单纯是资源整合和商业运营阶段，而是进入到了商业经营阶段。”
众所周知，万达广场的万达影院、电玩厅，以及部分万达广场的万千百货都是万达自主经营的。“尽管万达广场的商业街目前还处于资源整合阶段，但是不排除万达以后也会树立自己的品牌，自己来做。然后把整个万达广场变成自己开发、自己运营、自己经营的项目。也就是说，把地产和商业各个阶段的利润一网打尽。”苗钧表示，“我觉得这也是万达的发展方向。”
模式运作各有利弊
那么哪一种商业地产开发运营模式更适合目前阶段的中国市场？
“目前阶段看来，没有什么明显的好与坏。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受记者采访时这样表示。
首先说华润的模式。华润集团是最早在香港上市的公司，公司的高管受港资企业影响比较大。因此华润万象城在运作方式上比较像以前的香港企业，类似的还有北京的东方广场、上海的和黄。它们一般是选择在一线城市的核心地段，进行高端项目开发，后期主要以资源整合为主，自己不介入过多的经营。“这种模式的优势是，由于开发定位偏于高端项目，所以进入正常运营后，财务报表就会比较好看，尤其是在经济周期波动期间，它资产的抗风险能力是比较强的。”苗钧补充说，“但缺点是，高端项目对城市和地段的选择会比较挑剔，所以在异地复制上相对要慢一些。”
再说处于第一阶段的SOHO中国的散售模式。中国商业地产联盟秘书长王永平说，商业地产的两个核心问题就是资金和人才。而对这两点，SOHO中国都不存在问题。快速销售回款，一直是其主要战略。“人才方面，一套班子，这边销售过后，再去销售下一个项目，即便是拉到上海，也不成问题。”苗钧说，“但SOHO中国后期可能会面临招商比较困难，经营比较困难的情况。而这一问题，在万达身上就不会存在。”确实，万达模式在招商和经营上已经很成熟，经常是项目还没有建成，商家就已经基本找好了。
那么万达的问题是什么呢？
苗钧说，由于异地扩张的速度比较快，使万达对人力资源的要求比较高。落地一个万达广场就要有一套班子去管理。而人力资源是由本部垂直管理还是实行人才的本地化管理，对万达来说，存在着两难的选择。
“王健林最头疼的就是人才问题。”王永平补充说，“相比之下，SOHO中国就基本不存在这个问题。”
2010商业地产回报下降
尽管经济复苏令2009年写字楼吸纳量上升64%，达到63.1万平方米，但受到巨大放量的影响，北京甲级写字楼平均空置率较2008年仍上升4.2个百分点，达到19.6%，其中东二环与CBD商圈空置最高，分别为29.2%、28.6%，全年北京甲级写字楼租金下跌13.1%。
租金的下跌使得北京甲级写字楼的租金收益率跌至新的历史低位，由去年年末的8.5%降低至6.8%，外资公司亦开始由过去的买家充当起卖家的角色。第一太平戴维斯投资部董事
2010年各房地产分市场都将回暖
尽管从2009年年中开始，国家对房地产的政策趋于收紧，但第一太平戴维斯预计，由首次置业构成的刚性需求和改善性需求，以及2009年大幅上涨的土地价格，使得住宅价格不会大幅下降。受政策影响，投资者将更多持观望态度，投机性住宅购买者将减少，高端住宅成交量在上半年将有一定的波动，但售价将小幅上调。
写字楼方面，预计2010年甲级写字楼新增供应量达700,000平方米，其中600,000平方米分布在CBD及其周边地区，而租金水平预计随着各区域市场空置率的下降适度增长。随着国内经济在2009年下半年的复苏，来自更多行业及国际租户的需求将逐步回升，第一太平戴维斯预计今年全市甲级写字楼平均空置率将维持在20%的水平，而CBD及其周边地区空置率将达30%。
另一方面，受逐渐收紧的融资市场及不断攀升的物业价格影响，2010年一手销售市场的成交量预期将有所放缓，甲级写字楼成交均价的上升趋势不变，但增速将下调。随着保险投资不动产的开放，保险公司将在物业整售市场将扮演更重要的角色，而考虑到物业市场的泡沫化，外国投资者将维持其保守立场，审慎进入整购市场，未来投资市场仍然以内资收购为主。
另外，零售物业市场，由于中高端商业项目在2010年将有约150万平方米的新增供应，使得购物中心入住率将再次下降，同时过量供给也将促使租金走弱。不过从近年来购物中心的表现来看，新的商业项目或将采取分层分期开业的形式，而非原先在同一天同步开业，同时随着越来越多大体量商业项目在非中心区域开业，体验型零售商在扩张时可以找到更多合适的面积，而诸如赛特奥莱购物中心等项目在2009年的成功入市，也让品牌折扣店变得更为流行。
商业地产的市场机遇与挑战
2009年的房地产市场一片繁荣，商品房销售额比2008年增长75.5%。与此同时，土地价格也快速攀升，地王不断被刷新。
上海证大置业
城市中心区地价的快速增长凸显了一线城市黄金地段土地资源的的稀缺。在这一形势下，房地产开发商对黄金地段的物业进行持有，并用于长期出租，可以通过租金来获取稳定的现金流。房地产业本身是一个周期性行业，在行业的低谷期，持有物业可以为企业提供持续的现金流，帮助企业平稳度过行业危机。
然而，商业地产近年来也出现了一些问题，主要表现在商业地产项目发展停滞，招商困难，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌而且空置率居高不下。
在上海，两幢顶级豪华酒店--迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团康拉德酒店都曾经预计2008年开业，如今它们不仅没有开业，而且已经停工。2009年受金融危机的影响，许多国际品牌对宏观经济形势和企业的扩张持观望态度，对商业地产影响显著。从北京甲级写字楼的的租金来看，从2008年中期到2009年三季度平均租金价格从263.6元/㎡逐步下跌到148.4元/㎡，下跌43.7%。在2009年四季度，北京市写字楼市场不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到27.9%，特别是今年新竣工甲级写字楼的平均出租率只有45%。
持有物业相比住宅等销售物业一个最大的不同是资金回收速度慢，比如，酒店项目一般需要10年左右才能收回投资。国外在商业地产项目上已经有成熟的金融配套产品，比如REITs。近几年香港也出现了多个REITs，国内对REITs已经热议了很久。2009年11月上海的REITs试点进入实际操作阶段，并有望在2010年推出。同时央行和证监会分别牵头的REITs有望在2010年同时在北京、天津、深圳推出。
另外，在2009年10月修订的新《保险法》新增了“投资不动产”这一保险资金运用方式，意味着保险资金可以进入房地产市场。由于商业地产投资周期长，收益相对稳健，与保险资金的资产匹配较为吻合。虽然《保险公司不动产投资试点管理办法》尚未出台，但业内专家普遍认为5%的保险资金不动产投资比例最为可能，依此测算，未来保险投资不动产的资金将达2000亿。REITs 的推出以及保险资金进入房地产市场有利于商业地产的融资，促进房地产开发企业对商业地产项目进行开发和持有。
2009年，在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域，而新加坡的凯德、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投资。
而与此同时，受累于日益增长的租金压力及应对市场的需要的综合效应，更多全国性如百联、大商和区域性的零售企业如金鹰、广百开始介入商业地产开发。甚至瑞典宜家、英国TESCO、法国欧尚、韩国易买得等中外零售企业也竞相进入商业地产领域。
在商业地产的全球危机面前，中国企业也开始走出国门，收购国外企业成为2009年的一道风景，北京泰沃德收购美国购物中心即是一例。预计2010年，更多的企业开始将探索的目光投向国外。随着商业地产投资商第一轮的大浪淘沙，第一集团的大型综合性开发商，在人员储备、资金调配到位的情况下还将大规模扩张，以城市综合体项目为主要开发形势，行业集中度进一步提高。随着这些大型投资商的投资热情高涨，投资额仍将继续走高。而中国的商业地产市场将在“诸侯混战”中在年底浮现出国内商业地产第一梯队的身影。同时，伴随着一线市场竞争的日趋激烈和土地价格的攀高，更多商业地产开发商将目光投向了更具有潜力的二三线城市。但预估在年底盘点时可以看到，大批的进入者将在商业地产的高门槛前却步。
下面我们对国内主要的商业地产企业2009年状况及2010年发展进行预测。
◆万达集团：在2009年新开出8家万达广场及2家高星级酒店；2009年11月，万达在北京国家会议中心召开了有上千个商家参加的2010年项目招商大会，2010年预计将开出15家左右万达广场及数家高星级酒店，在其产业链日益齐全的基础上，万达将继续发力并保持国内商业地产领军企业的地位和发展速度。
◆华润集团：华润集团对旗下零售业务和商业地产业务在收购深国投部分业务的基础上，进行了优化组合。其中华润万象城系列将继续其城市综合体系列的稳步开发，目前已在杭州、沈阳、成都、南宁、大连等城市建设中，预计从2010年起陆续开业。而华润零售旗下则拟做4-5万平米的“社区型购物中心”---欢乐颂。
◆中粮集团：一手锻造出“华润万象城”的中粮集团董事长宁高宁的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。未来中粮集团将以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。未来的投资目标是进军二、三线城市。目前在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，2009年，沈阳大悦城开业，预计2010年上半年，北京朝北大悦城将开业。
◆宝龙集团：
◆恒隆集团：在经过多年上海的深耕后，恒隆集团通过前几年的储备，目前在沈阳、天津、济南、大连、无锡等城市的核心地段分别拟建设恒隆广场。预计在今后几年陆续开业，但其仍定位于一贯的高端路线。
◆阳光新业：脱胎于阳光股份，以新加坡GIC投资机构（新加坡凯德的最大股东）为支撑，低调行进在商业地产之路上的阳光新业公司，目前主要以5万平米以下的购物中心运作经营为主，并在环渤海区域拥有多个商业地产项目。
◆世茂集团：2009年，世茂集团进行了内部资产重组与整合。世茂房地产将专注其财务及管理资源于发展国内高速增长的住宅及酒店业务，而世茂股份将致力发展商业物业项目，当前拥有土地储备800万平方米，在内地长三角、环渤海以及华南区域的20多个城市，开发经营20多个商业项目，涵盖了商业购物中心、主题商场、商业街、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等多种商业形态。同时为了发展商业地产，世茂也继万达之后成立了自己的世茂百货和世茂院线。
◆龙湖集团：以重庆北城天街、西城天街为起点，经历了2009年上市洗礼的龙湖拥有了更强大的资金实力，并将实践其早先的战略谋划，在区域聚焦的基础上，将商业地产发展作为重要战略之一进行发展。2010年，预计其将有更大的战略布局动作。
◆万科集团：
◆合生珠江：2009年，合生终于以相对成熟的上海五角场为新的起点，宣布其将大举进军商业地产。
◆富力集团：从2006年宣布大力进军商业地产，从酒店业的试水到北京富力购物中心的起起落落，富力集团的商业地产之路在2009年走的并不平坦。从住宅地产走向商业地产，尤其是最复杂的购物中心，显然是需要一个适应过程的，2010年也许在调整中是认识明了的一个年份。
◆保利集团：2002年保利地产完成股份制改造后即刻开始全国布局，目前保利地产已经确立了以北京辐射环渤海经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以武汉辐射中部经济圈的全国战略布局。保利地产在产品战略中，明确以中高端精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发，走综合型地产的发展方向。其住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7：3左右。保利的商业地产包括四大结构，第一是酒店业，由保利出资建设，洲际酒店管理，合作分成；第二是商业，计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；第三是写字楼部分，一部分销售一部分长期持有；第四，会展物业将长期持有，收取租金。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。
◆上海绿地：绿地仍以住宅为发展重心，但其一直在加重商业地产领域的比重，2009年以来，其先后在全国主要的二线城市投资400亿，其计划在未来5年内，商业地产将遍布全国七大片区，40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。
◆SOHO中国：尽管在2009年频频出手，但在经历了“停电危机”、业主游行等轰动全国的事件之后，信奉“野蛮生长“理论的潘石屹的SOHO系列，不得不面对身处优质地段物业价格却无法同步增长的尴尬局面，而这也将为更多的开发商持有商业地产提供“反面教材”。
◆海航集团：通过利用集团拥有的航空、旅游等多项核心资源，在星级酒店、商业零售业方面频频出手，以成熟的资本运作来进入商业及商业地产领域。目前其拥有的商业地产项目数量不多的以写字楼、酒店为主，但商业零售业则收购了西安民生、宝鸡商场、家乐连锁等多家企业。
◆红星美凯龙：近日以5.3亿元竞得昆明福海街道办事处陆家社区两块土地，总面积达89.75亩。该地块的60%建成商场，其余的部分建成住宅。自1986年创立以来，已在北京、上海、天津等全国各大重点城市开办了60家连锁家居商场，总经营面积超过618万平方米，2009年销售额超过320亿元。预计2010年将继续采取大力拓展拿地自建步伐。
◆上海百联：以上海为基地，目前正在构建泛长三角为主阵地的零售业及购物中心集群，并以青浦奥特莱斯为基础探索奥特莱斯发展之路。目前上海本地的购物中心目前除中环百联外，全部处于盈利状态，青浦奥特莱斯在2009年销售大好的情况下也将输出管理，落户浙江海宁。重庆上海城是百联股份2010年最大一个市外拓展项目，2010年开门迎客。2010年，百联股份计划新开门店有杭州奥特莱斯项目、金山购物中心，并且计划在成都新开一家百货店。杭州奥特莱斯项目为加盟方式，主要为管理输出。金山购物中心正在建设中，将于2010年开业。
前商业地产时代：单纯开发时代。
后商业时代：专业化开发、运营时代。
中国商业地产投资热始于2001年。其后几年间，国内商用物业的平均年供应增长率超过33％，处于高速发展的时期。但是，由于在此期间的商业地产只注重规模效应以及短期内资金的迅速回笼，很多项目以失败告终。截止到2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而2007年，许多大中城市的新开工计划中，商业用房供应仍然保持着继续增长的势头，导致商业地产开发危机重重。
在国家宏观经济持续稳定增长、细分市场尚不明朗、优质物业十分缺乏、国民消费率仅为60％(国际平均水平为80％)的良好市场背景下，本应颇具潜力的商业地产为什么会呈现这样一种状况？我们的商业地产开发存在哪些问题？又该如何去应对？本文就此作些分析。
一、国内商业地产存在的问题
1、融资渠道缺乏。长期融资渠道缺乏，一直是阻挠中国商业地产良性发展的硬伤。在国际上，REITs作为一种公募性质的商业地产融资渠道早已经发展成熟，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。反观我国，由于法律和金融环境的限制，目前的信托纯粹属于私募性质，无法达到有效吸纳社会闲散资金的目的，商业地产投资开发的资金来源主要依靠银行贷款和自主投入。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设→零售的传统操作模式，无法保障项目商业经营的整体协调和差异化特征，失败在所难免。
2、开发流程错位。中国商业地产开发流程与国际通用流程存在显著差异，从下列流程图上可以看出，它在选址、风险评估、前期策划等环节上尤为弱化，不具有严谨、科学的特性，难以形成实质性的统筹模块。往往是地产开发在先，商业经营构想在后，建好项目，然后招商，既成物业与商家要求不符，再找商业公司策划，最终的结局还是没办法用。造成这一现象的原因有三点：一是由于中国市场管理体制的客观现状和一线城市中心地块的稀缺，地块竞标成为开发商前期工作的主要聚焦点，掩盖了其它环节的受视面；二是多年来国内房地产市场的一路走红，造成了许多开发商“开发＝盈利”的错觉，简单地把商业地产当作房地产来开发，失去了商业操作中应有的警觉性；三是国内的商业地产过于年轻，开发商缺乏对产业的深刻了解，处于摸索和半盲目的状态，尚未形成一套完整的评估体系和操作指南。
3、产品结构紊乱。至2006年止，随着中国一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，中国商业地产产品结构不尽合理与区域分布不均衡两大问题逐渐浮出水面。突出表现为：体量不合理、针对性不足；同一规模、同一业态照搬硬套。例如：国外人均收入比我们高的国家，住宅小区建设底商的面积通常只占2％—3％。而我们现在的住宅小区开发，底商的面积动辄就占到了20％—30％，大大超过了终端市场的消化能力。又如：我们的一些开发商，做商业不进行市场调查，拿到地就立即按自己的“概念”进行开发，结果是做出来的物业形态传统，商铺像鸡蛋格子，不能满足不同商家的经营要求，没办法进行多样配置。其实我们都明白一个道理，就是产品要跟着需求走。商业地产也是一样，不了解市场需要什么就盲目进行开发，注定要失败。
4、盈利模式不当。这个问题是业内讨论最多的问题，大家也意见不一，我们在这里只想强调一点：商业地产不是房地产，它们的价值体现方式是不同的，所以盈利模式也必须产生相应变化。
目前，国内的开发商之所以普遍采用分割出售的盈利模式，有两方面原因：第一个原因是主观上没有真正认识商业地产，没有长期运作的心理准备；第二个原因是国内融资渠道不足，限制了发展商的运作空间。上述第二个原因不受我们个体所左右。所以，我们建议开发商一定要具有充足的资源储备和科学的操作理念。商业地产的核心价值在于商业经营，物业价值会随着经营价值的提高持续升值。分割出售，即是放弃了商业地产的核心价值，不仅难以成功，回报率也不是最高的。而且，在该模式下，开发商一味将商业风险转移给投资者，一旦经营不利，开发商长期建立的公信力和企业形象将毁于一旦，后续开发会难上加难。
二、中国商业地产的发展趋势
尽管目前的商业地产市场在规模总量上供过于求，但是高品质的、专业性强的商业项目以及许多二、三线城市商业市场的缺口依然明显。因而，商业地产的开发潜力巨大、盈利空间广阔。2009年，商用物业供应量持续增长。其操作模式、融资方式、竞争格局等方面呈现如下明显特征：
1、产品结构精细化。随着商业市场“一站式购物”、“体验式消费”、“销品茂”的不断涌现，作为商业载体的商业物业，为满足不同商家、不同业态的要求，其品类结构日渐多样化、精细化。商业的不同业态、业种对物业配置都有各自的要求，不象住宅房型那么简单，不但有层载、层高的要求，还有电梯容量配置、人流、物流、车流动线设计等等。目前，一些开发商已经意识到了这个问题，在商业硬件设计之初便邀请专业的商业地产专家对建筑设计提出建议，以便商业与地产完美结合。
2、产权持有长期化。随着众多商业地产开发项目的空置、“死盘”以及一些外商持有项目的日渐增值(如上海港汇广场、来福士广场等)，国内商业地产的开发者正由感性向理性过渡，更多的开发商认识到，商业物业真正的价值来源于后期的物业经营利润，商业地产的核心竞争力是经营。同时，由于当今商用物业终端市场的竞争日益残酷，在投资回报前景不明朗的情况下，商家大多不愿意贸然进入新的商业网点，商业物业的销售越来越困难。这种现状促使开发商反思，也迫使他们先期自己持有大型物业，进行市场培育。从销售产权向经营销售、持有产权转变，这是商业地产进入后商业地产时代专业化开发、营运时代市场规律的新要求。可以预见，2007年将是中国商业地产由单纯开发时代转向专业开发、运营时代转变的关键一年。
3、融资方式多元化。宏观上看，长期以来国际投资资金过剩与国内项目，缺乏开发后续资金两者之间具有极好的结合契机。通过海外资金平台解决国内开发资金不足的难题，正逢其时。以REITS为代表的成熟融资模式日渐受到国内市场的关注(这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下的中国商业地产基金)；大连万达通过发行CMBS进行商业地产融资，也是市场上的全新尝试。但是，我们还面对着国际资金的隔岸观望(近几年是基金的观望期，尚未到成熟的进入期)。然而，只要我们掌握了商业地产核心价值的锻造，完善了评估机制，降低了投资风险，开发资本的多元对接并不遥远。
4、开发策略科学化。国外的商业物业持有者已经普遍认识到，商业价值不可能脱离于消费市场而独立存在。作为商业价值载体的商业地产开发必须将开发的初衷与市场需求对位，将生活方式与家庭娱乐元素和谐设计揉合于开发理念之中并正确面对商业项目运作的合理培育期，把商业地产开发融入整个零售服务业。这种统筹性、一体化的开发方式在北美和欧洲早已运用，并且正逐渐渗透到中国的地产开发领域中来。
上述趋势表明，新一代的商业地产项目开发不可能拘泥于先期的快速销售法及“返租销售”式的开发模式。国内学术理论的迅速发展和开发商的不断成长，呼吁商业地产项目在立项的统筹性、综合性、设计的完整性与经营的统一性方面大幅提高，商业地产的全程专业化运作已成为大势所趋。“一个零售商家必须跟随着时代的特点一起前进。这一行业中最重要的趋势是市场现在还正在发展，包括中国发展商的态度和能力。它不再只是一个人在那里建造一个大的建筑物，并且用租户把它全部填满就可以的了。”(2006中国商业地产与城市发展论坛——泰德·德斯沃特)
三、专业化开发时代呼吁“3＋
商业地产由于其自身的高专业化特点，要求项目的开发必须同时注重前期的调研与定位、中期的招商与建设、后期的商业经营与管理，实行开发与经营的协调控制。这些关键环节需要具有专业经验、技能和雄厚的资源储备才能完成。然而对商业地产开发商来说，许多开发者刚刚从住宅地产开发转型而来，除了土地资源及少量资本外，他们什么也没有，这就是国内商业地产目前的产业现状。
如何突破发展瓶颈？我们认为，后商业地产时代的开发模式是十六个字——制式评估、资源储备、科学流程、委托加工，即专业化开发、运营时代的“3＋1”模式。
1.制式评估(制式商业地产项目评估体系)
由于商业地产运作模式的复杂性，使其存在众多可变因素和潜在风险，它不是按照开发商的主观意愿建造起来就可以实现盈利的简单游戏。因而，在项目的选择前必须建立一整套可以列入开发流程的制式化项目评估体系，对商业资源、资金、政策、竞争等各项风险的发生概率及其对项目目标的影响进行全程了解和掌控，为项目的投资回报率及整体风险提供预测和量化分析。这一过程正是国内开发流程中所缺乏的最重要一环。过去几年的盲目开发，已经给政府、开发商、投资者以及经营者带来惨重损失。
专业化的商业地产项目评估体系在国外发展多年，而且成为了开发商项目选择和投资基金进入的主要参考依据。我们完全可以借鉴这一经验，从源头上避免开发中的隐患与失误。
2.资源储备(合理的品类选择与融资渠道)
项目确定以后，就是产品类型的选择问题。商业地产的产品类型是很丰富的，有购物中心、专业商厦、超市卖场、商业街、专业市场，还有商务酒店、酒店公寓、写字楼等等。不同的产品类型，对开发商的资源储备要求是不同的。开发商在项目启动之前，必须确定自身是否具有相对应的开发资源。如果既没有充足的资金储备，又不能有效寻求新的长期融资渠道(如REITS、CMBS、夹层融资等等)，就以小博大、强行上马，后期的商业运作余地将捉襟见肘(如：只能选择分割出售的盈利模式，难以抵御同类项目的市场竞争，不能承受设计调整、开业营销、广告投入等带来的巨额成本)，极易造
3.科学流程(现代化开发思路与盈利模式)
商业地产，是指各种非生产性、非居住性的物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务型场所等等，其主要运营模式为自营和出租。从开发商的角度和价值划分来看，商业地产是基于商业经营的地产开发，开发的目的是为商业经营提供长期、优质的商业物业，以带来长期增长的现金流收入。其真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。因而，在商业地产开发的过程中，应该而且必须以商业经营为核心，实行持有经营或者先租后售的经营模式，耐心地进行市场培育。
遵循科学流程的好处有三点：1、实现持续经营的商业物业，在市值上与生铺有着天壤之别，可以有效放大经营利润的空间；2、在消费市场对接上，可以依托整体持有产权，贯彻前期定位的业态业种组合，维护整个项目的核心竞争力；3、持续经营的示范作用，可以有效增强整个项目和企业的公信力，确保最终销售目标的圆满完成。
4.委托加工(委托专业机构进行加工)
以上三点是依靠开发商自身力量可以完成的。除了以上三点之外，还要加上一点，即定位、招商、经营管理需要借助外力才能完成，故称之为“3＋1”模式。这就是整合社会资源，保值商业地产。
现代社会已经进入社会化大生产时代，社会分工愈加明细。在国内商业地产开发商专业人才不足、商家资源缺失的客观条件下，通过自身积累，贯彻上述三大策略、实现战略统筹，还往往力不从心。所以，以微小让利借助专业性代理机构，保障整个开发项目的顺利进行和效益增值，是完全值得的。
我们这里所指的代理机构不是单纯的前期定位策划公司、招商公司或者是管理咨询公司，开发商不可能耗费如此多的时间和经济成本步步为营。新时代背景下的代理咨询公司必须具备全程操盘能力，实现从理论到实操的现实价值，一步到位地为开发商交上一份完美答卷。其职能应包括：项目风险评估、操作流程设计、物业功能定位、建筑设计顾问、业态业种配置、经营区域划分、招商代理实施、经营管理指导、成功实现销售等每一个关键环节。
至于如何选择满意的咨询代理公司，这里仅作原则性说明，即：第一、要明确自己需要提供的是哪些服务、要达到什么样的咨询结果，做到有的放矢；第二、要懂得如何判断对方的专业程度和实战能力，做到择之有据；第三、要学会如何与专业性服务公司沟通协调，包括运作思路、时间节点、人员配置、成果评估等，做到和商共赢。