蚌埠郭彪老婆:武汉限购政策引发退房纠纷 商品房"量价齐跌"

2011年03月14日04:29现在网-长江商报张磊我要评论(8)
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[大楚网导读]武汉房产限购政策出台引发了不少退房纠纷，而商品房也在一年以来首次出现“量价齐跌”的现象…【参与社区讨论】大楚推荐：抓环保兔得超潮公仔 |绿动春天：邀你植树 |试睡星级酒店 |三八节：女人姿态
 
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近来，一股在江城暗流涌动的“退房（退定）”潮几乎无先例可循。
 
 
从2月最后一周开始，武汉首义律师事务所律师陈俊的工作就突然繁忙起来，原因是有关房产限购政策引发了不少退房纠纷，每天都有人上门或电话咨询，需要处理的相关案宗也明显增多。
这一退房现象缘起于当月23日，武汉开始执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”等新版“限购令”。来自权威部门的数据显示，武汉一年以来首次出现商品房“量价齐跌”的现象，武汉市房产中介协会也接到了不下百起的退房投诉。
“认知”混乱
未进行购房资格核查的，不能进行网上签约。
2月23日，武汉市出台新的楼市调控政策，规定在该市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
突然而至的限购将刘毅的购房计划完全打乱。从23日至25日，刘毅连续3天都耗在售楼部，“填了几份表格，接下来就一直在等通知。”
来自于武汉市规定的政策：购房人在购买住房时，应如实向开发商或中介机构提供购房人及家庭成员信息，配合上报房管部门进行购房资格审查。
另外，开发商在卖房过程中，应在《武汉市商品房网上签约和合同备案系统》中对购房人进行购房资格核查。未进行购房资格核查的，不能进行网上签约。
这一规定直接引发购房者的认知混乱。福利房、安置房在不在限购范围之列？社保未满一年能不能事后补齐？没交社保、无纳税证明的农民工能不能买房？……
显然，政策对上述疑问并未直接回答。
从24日开始，市内不少售楼部突现前来配合开发商进行资格审查的购房人，随后两天，更是达到井喷状态。
武昌一家售楼部负责人直言，“有些人甚至不知道开具产权证明是用来干什么的，部分前来登记的购房者甚至错误地认为没有这个证明就没有买房的资格。”
而根据记者在多处售楼部现场了解，很多进行资格审查的购房者都没有购房资格。
刘毅就是其中一分子。让他郁闷的是，拿到产权证明资料之后，银行方面表示，他没有资格办理房贷，因为他“属于非武汉市户籍人口，已经拥有一套房的他属于限购对象之一，像他这种情况，如果想购买新房以改善居住条件，就必须先卖掉现有住房”。
“而卖掉现有的房子之后，必须承担首付六成、利率上浮1.1倍的结果，如此一来，换房的成本将大大增加。”刘毅说。
无奈的定金
接到购房者退房退定的诉求，几乎没有开发商愿意退还定金。
刘毅开始担忧，在政策出台前已经交付给武昌某楼盘的2万元定金是否还能要回。
他表示，在跟开发商多次沟通后，开发商始终态度含糊，不愿退还定金，因为在开发商看来并非他们的过错。无奈，刘毅只能找来律师去和开发商交涉。
此后，不仅是市、区的房管局“限购”热线被打爆，连各大媒体、房产门户网站也纷纷接到市民来电投诉。
陈俊律师的解释是：一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择；另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。
记者了解到的情况是，接到购房者退房退定的诉求，几乎没有开发商愿意退还定金。家住青山的涂女士近日致电本报称，新政出台后已经联合了跟自己情况类似的购房者，并聚集起来要求开发商退还定金。后来，同开发商协商无果，遭到了拒绝。
“开发商的态度很坚决，不退定金，后来一度传出可以扣除10%-20%的定金，也被证实是假消息。”涂女士向记者表示，因为签约期限临近，他们已经向开发商申请了延迟签约，争取协商的可能。
而记者采访到该楼盘营销负责人，得到的回复是，“不可能一套退房的情况都没有，但真的不多，一旦出现一件‘因政策原因退房’的案例，那么有同样情况的购房者一定不会就此罢手，甚至是有其他原因的购房者也有可能提出退房，因而只能僵持。”
开发商不同意退定金，一些购房者表示，实在不行咬咬牙也要想办法买下来，着实不舍得定金打水漂。网友“买房人的辛酸”表示，“都是辛辛苦苦挣来的血汗钱，谁舍得就这样贡献给开发商？”
“刚需”也受伤
部分刚性需求购房者违约多是受银行贷款收紧及“限购令”的影响。
中国指数研究院（华中）市场总监胡超表示，“退房暗涌”和当前楼市环境有着密切的关系。一系列的调控措施不仅打压了投资需求的群体，也误伤了改善型、有刚性需求的购房者。
这在豪宅市场与普通住宅市场都有明显的体现。不少前期开盘热销的豪宅项目遭遇调控细则影响，不少投资客主动违约，投资客主动违约的心理来自对市场预期的改变。
与此同时，普通住宅也难逃违约的命运。普通住宅的群体有一大部分来自改善型需求与刚性需求的购房者。他们违约的原因则多是由“外界因素”造成，包括银行贷款收紧以及“限购令”的影响。
武汉楼市一年以来首次出现“量价齐跌”。来自于武汉市2月份成交数据显示：成交数据方面，商品住房成交4633套，环比减少56.37%；成交均价为6557.35元/平方米，环比下降0.66%。
价格方面，全市7000元/平方米以下商品住房销量占比为65.79%，7000元/平方米—10000元/平方米的商品住房销量占比为24.95%，10000元/平方米以上的商品住房销量占比为9.26%。
另外，贷款利息提高也是阻碍购房的重要因素，之前银行贷款利率可以申请到的7.5-8.5折优惠已经难以实现，甚至有的银行贷款利率上升至基准利率的1.1倍。
“由于银行首付提高、无力筹够首付而违约的购房者也占到了相当大的比例。”兴业银行东湖支行个贷部经理纪律表示，眼下，一套房的首付提高到三成，二套房首付提高至六成，三套房禁贷，对于经济实力并不雄厚的购房者来说，首付提高导致剩余一成首付款难以筹措，尴尬地徘徊在交了定金付不起首付，又不想退房被收回定金的境况。
这样的情况屡见不鲜。首次购房的王盈就是其中一位，她表示，原本凑好的两成首付也是问亲朋好友借的，现在首付提高，也实在拿不出更多的钱了，便只能放弃买房。
“当时和开发商沟通了很久，态度也比较强硬，最后才把定金要回来。这是政策性违约，并不是我们购房者主动的行为，为此我们也很伤精力。”王盈说。
然而更严厉的政策在于，根据新限购政策的相关规定，在2月23日以后有网签的但是不符合限购规定的买房行为在被认定后将不予登记。也即是2月23日后的部分违规操作的购房行为将被取消，体现了政策从紧的一面，彻底打消了打擦边球的想法。
武汉房管局相关人士的解释是，如果购房人不符合条件“骗购”，即便通过了网签，最后也不能办房产证，由此带来的经济损失，需要购房人自己承担。此外，开发商或中介机构如果违规，将可能暂停预售许可或网签。
“退房仍是小概率事件”
确因限购带来的退房行为，不算违约。
显然，这一波退房潮与2010年上半年楼市调控所产生的一波完全不同，上一波主要是由于楼市调控导致购房者预期房价下降，而出现的“恐慌”性退房现象。
记者发现，即便是投诉众多，但在单个楼盘的撤销备案数据来看，大多仍是个位数。
一位销售人员告诉记者，“由于贷款环节出问题而提出退房的客户确实有，但还是极少数的。所以现在我们在合同签订前就反复和客户确认，并和合作银行确认后，再与客户签订合同，尽量避免这方面的问题。”
武汉开发企业协会张恒哲指出，退房是很小概率的事件。虽然目前对退房没有一个明确的定义，但一般来说，如果是签好购房合同的退房一般不会超过1%，退定的也不会超过3%。
在这层阴影笼罩之下，开发商对于新盘开盘时间的确定谨慎了许多，常常是要“蓄水”很长的时间，保证有一批真正需求的客户才会开盘。
然而，现阶段开发商对退房也有了新的对策，即在签订协议的时候通常会要求在一定的期限内完成签订手续，但针对由于政策限制而无法办理签订手续的，开发商则会要求购房者先不退房，就先挂在那里，等政策有松动了再说。
陈俊律师介绍，违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定。如果没有约定，按照法律规定处理，支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金；双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
记者了解到还有一些特殊的现象，比如一些开发商的特殊客户或关系户，当他们付了定金后不想买房，可以要回定金。
针对上述情况，武汉房管部门提醒，确因限购带来的退房行为，不算违约，开发商应与买房人协商退款。
二手房扯皮不断
2月武汉二手房成交环比降近七成，同比降四成。
二手房也难逃违约现象。这其中，有来自买方市场购房热情降低、主动退房的因素存在，但最主要的原因还是因限购而产生的二手房无法交易纠纷，有中介公司老总无奈称“全城扯皮”。
连日来，在记者的走访调查中，几乎市内所有中介店面都出现了限购引发的合同纠纷。徐东凯旋门广场旁短短数百米街道，十家中介，就有九家出现买家扯皮，且基本都是“政策所致”。而这些纠纷中，买方都认为政策变化是不可抗力；卖方则大多不愿退定金，僵持不下很普遍。
徐东一中介店长表示，由于春节后就有传言二手房也将被限购，所以2月23日之前一周有很多客户来看房，希望抢在被限之前买房。“2月23日新版限购一出，大家都傻了眼，买家扯皮、卖家无奈，我们也很冤枉。”
记者发现，目前的纠纷基本过了买卖双方协商阶段，由于定金大多在2万至10万之间，而首期款都监管在银行，估计购房者会考虑到诉讼周期而予以妥协让步，但不排除部分购房者拒不同意被没收定金而选择诉讼途径解决。
另外，不乏一些大型的二手房中介公司，由于业务量较大，很多业务员会自己先行做网签，这就可能造成更多问题。例如，卖房人在某二手房中介公司曾咨询过价格，或者该房源出现了有较强购买意向的买房人，该中介公司可能会为了防止好房源被抢走，先行进行网签，抢占紧俏房源。而当该房源找到确定的购买人时，却发现无法进行网签操作，因此不得不先行办理退房手续，再进行新的交易。
由此带来的后果便是，整个武汉的二手房市场依然“寒意”连连，房管局发布的2月份楼市监测报告显示，2月份武汉二手房成交1079套，环比减少69.61%，同比减少44.15%。