九乡新闻网蓬帕杜尔夫人:贵阳市区写字楼市
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 12:22:23
贵阳市区写字楼市场调查报告 写字楼市场现状分析
新闻来源：贵房网 时间：2010-5-26 21:27:56 点击[2234] [发表评论]
项目基本情况：
金马国际，地处中华北路，中华北路是一条集商贸、旅游、餐饮业、酒店为一体的商业街，也是贵阳市众多企业办公的集中地，主要有外贸中心五矿大厦，金辉大厦、黄果树广场、众厦大厦、虹祥大厦、华城凯旋门等商住楼及写字楼，银行主要有：建设银行、商业银行、农业银行、工商银行；商业街部分主要是以经营餐饮、娱乐、眼镜、服饰为主，金马国际占地2300平方米，总建在2万平方米左右，共28层，4500元/平方米起价。其存在以优点：
1、优越的地理位置。中华北路是贵阳市历史悠久的繁华商业街区，解放前此路段旧名南京街，就是城区商贾云集、熙熙攘攘的商市。 改革开放以后，更是高楼林立，商业设施鳞次栉比、人气鼎盛、商机无穷，形成中华路贵州商业第一街，形成寸土寸金的黄金旺地。
2、便捷的交通区位。金马国际座落在中华北路和沙河街交接口，南近永乐路，北靠北京路，与沙河街隔街相邻。中华路乃省城交通整治严管街，交通顺畅四通八达。大厦门前即是公交车站，数十条公交线路通达贵阳市城区各地段，过往行人络绎不绝不论是搭乘的士抑或乘坐巴士，均可快捷到达，迅速离开。
3、难得的区域环境。金马国际坐拥完美的市政配套，更享成熟的商业氛围及众多写字楼聚集地，对于了解筑城状态的人士而言，这是毋庸赘言的事实。值得特别强调的是中华北路已经成为众多中小企业首先的地段，现多个项目在中华北路起建，如世纪商务城、黄果树广场等；
4、商业的聚集地。从区域位置可以清晰地看到中华北路周边路段，如和平路是以红边门大菜场、大白沙海鲜超市为主骨架的菜篮子型综合市场，给周边十余万居民一日三餐提供了一个好市场。贵阳龙头连锁百货店星力折扣大型超市则是辐射贵阳市近三分之一数十万人购买方便食品、熟食品、干鲜果品和日常小百货的热销超市。中华北路除散布一些药店、服饰店之外主要是市国税局、建行贵州省综合大厦、贵阳市商行综合大厦、农行省分行营业部、工行中北分理处、中行中北分理处、商行金筑支行、农行中北分理处、湘财证券、华创证券等。
综上所
一、写字楼市场现状分析
投资写字楼现已成为贵阳房地产市场的新概念。世贸广场其投资者所占的比例占了总销售量的70%左右。中天·商务港的众多现场咨询者当中，也有70%以上是以投资为目的的购房者。世纪文化广场和宏业大厦的统计资料也显示：准备进行写字楼投资的购房者数量远远超过办公企业。中天·商务港前期销售策划，主要是针对写字楼投资者进行定位，预计以投资为目的的购房者会占相当大的比例。
由于近年来贵阳专业写字楼保持相对较低价位，与银行存款、股票投资、住宅投资相比，写字楼市场凭借较高的利润和相对较小的投资风险受到越来越多投资者的青睐。面积在60-120平方米左右的中小户型写字楼迎合了广大投资者的需求。
写字楼投资热日益升温，越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时交纳。再者，与发达地区城市相比，无论是租金还是售价，贵阳的写字楼都处于一个较低的水平，具有相当大的上升空间。正因为如此，写字楼投资置业者作为一个日益壮大的购房群体，正成为写字楼市场发展的重要潜在市场。
除此之外，中小企业发展对自身办公形象的日益重视，以及入世后，越来越多的外资、合资企业涌入贵阳，同时本土的大公司不断壮大，共同构成了写字楼强大的市场需求，从而带动了写字楼市场的升温。
贵阳楼市近几年发展较快，写字楼的数量也不算少，主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区。贵阳写字楼的价格比起高层住宅和商住楼来说，的确要高，但是比起北京等大城市动辄上万元的写字楼价格来说，已算相当便宜了，而且在写字楼办公容易树立企业良好的对处形象，办公条件也较好，不会受到住户居民的干扰。从贵阳现新开盘的几座写字楼来看，尽管价格较高，但配套设施都比较好，都配备了高速宽频上网、中央空调、消防自动喷淋等设施，有的还专门辟出员工休息区、空中花园等供工间休息，比起住宅楼来说，办公环境可谓优越。可是，从贵阳近几年的发展情况和近日走访的情况来看，写字楼的销售只是平平淡淡，不温不火。
中华路沿线历来就是筑城繁华的商业地段，近几年来，沿着这条繁华的商业走廊，两旁“长”出了不少高楼大厦，其中许多是高层商住楼，由于各方面因素的影响，大量的公司进驻到这些高层住宅中，有的几乎整幢楼都是公司在其中办公，住宅楼因之而成了写字楼，与“公司邻居”毗邻而居的现象普遍。
二、贵阳市写字楼总体分析
2.1、销售宣传中更加注重对自身个性特征的介绍。
富中国际广场
定位为“全省唯一涉外甲级写字楼”，实行租售并举，主要吸引品牌公司和大公司入住，该写字楼一流的软硬件环境，在贵阳写字楼市场独树一帜
中天商务港
运用住宅平面构思，把公摊面积降至２２％以下，为业主节省了投入
华坤发展大厦
致力于开发业界领先的“景观型智能写字楼”，在写字楼上可以鸟瞰甲秀楼、南明河、人民广场等众多景观，力争“让工作成为享受”
世纪商务城
定位为“贵阳首家投资性商务写字楼”，以黄金地段的低价位吸引消费者，设计的最小写字间只有７０平方米，更利于人们投资。
东城西翼
以“小户型酒店式写字楼”为卖点，面积主要是以投资性面积45-103平方米为主；主力面积是60平方米
世贸广场
主要以有大型企业入驻、同档次低价位为主
2.2、 目标消费群体主要是以中小企业为主：
以中小型企业为主要客户群的专业写字楼应运而生，中天商务港、富中才智中心同样都是将客户群锁定于中小企业，起价都在4000多元，涵盖了40多平方米到200平方米的户型。
以前的写字楼，总是给人以“价高难求”的感觉，写字楼一度成了城市高档物业的代名词，而现在的写字楼已经从高处走下，高中低档都有，开发商把眼光瞄准绝大多数的中小客户群，这是贵阳市写字楼市场走向成熟的一个标志。
2.3、销售价格主要在4000-5500元之间
项目
项目所在地
销售价格
租金水平
富中财智中心
瑞金北路
4180元/平方米起价
不低于40元/平方米
富中国际
兴华路126号
5600-6500元/平方
50-55元/平方米
世纪商务城
中华北路
起价为3650元/平方
30-35元/平方米
世贸广场
延安中路
均价为4640元/平方
40-50元/平方米
中天自由商务港
公园北路
均价为
东城西翼
蟠桃宫
均价为3200元/平方米
众厦大厦
中华北路
商住楼均价为4160元/平方米
25-30元/平方米
金马国际
中华北路
4600元/平方米起价
外贸中心五矿大厦
中华北路
50元/平方米全包（可讲价）
华城凯旋门
中华北路
商住楼
35元/平方米
黄果树广场
中华北路
销售价4100-4200元/平方米（商住楼）
25-30元/平方米
虹祥大厦
中华北路
起价为4680元/平方米（包括了地面和吊顶的装修费用）
30-40元/平方米
卓信发展大厦
瑞金北路
28元/平方米
华坤发展大厦
大南门
40元/平方米
鸿灵都市商务公寓
大十字
起价3700元/平方米（商住楼）
30元/平方米
对贵阳市新旧写字楼的了解，贵阳市写字楼主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区，租金范围主要是以30-50元/平方米为主，而商住楼租金水平主要是在20-30元/平方米之间。
2.4、项目周边同档次楼盘空置情况
中华北路一带写字楼空置率相对较低
项目
路段
空置率
富中国际
兴华路
20%
众厦大厦
中华北路（商住楼）
1%
华城凯旋门
中华北路（商住楼）
6%
外贸中心五矿大厦
中华北路（纯写字楼）
1%
虹祥大厦
中华北路（纯写字楼）
振华科技大厦
中华北路（纯写字楼）
卓信发展大厦
瑞金北路
1%
华坤发展大厦
大南门
1%
以上2.3、2.4点说明：第一是因为贵州的经济发展比较落后，本土企业大多规模较小，经济实力较弱，对办公地点的要求不高，因此纷纷入驻住宅楼，这类房屋的价格通常只有二、三千元。其次是，贵阳写字楼将客户群瞄准为外地企业和跨国企业，虽然如此，也不是所有的企业都愿意将办公室设在写字楼内，在贵阳买一套高层住宅，单价通常为3000元/平方米左右，而买写字楼的话，最少也不会低于4500元/平方米，两者相差不少，如果租用办公室，贵阳写字楼的租价通常为50元/平方米，比起住宅楼高得多，可见价格因素是决定众多公司将办公室设在住宅楼内的主要因素，这些企业主要有房开、家装、药业、家电、广告、贸易公司，也有美容院、幼儿园等。“住宅办公日甚”也是由此得来。在这种情况下，近几年写字楼低价位销售正是为了争夺中小企业这一消费群体。经过对纯写字楼空置率的调查，从数据中显示，贵阳纯字楼空置率不高，主要入驻企业以中型为主，大小型企业为副，纯写字楼的租金水平比一般商住楼要高出10元-20元/平方米左右。
新闻来源：贵房网 时间：2010-5-26 21:27:56 点击[2234] [发表评论]
项目基本情况：
金马国际，地处中华北路，中华北路是一条集商贸、旅游、餐饮业、酒店为一体的商业街，也是贵阳市众多企业办公的集中地，主要有外贸中心五矿大厦，金辉大厦、黄果树广场、众厦大厦、虹祥大厦、华城凯旋门等商住楼及写字楼，银行主要有：建设银行、商业银行、农业银行、工商银行；商业街部分主要是以经营餐饮、娱乐、眼镜、服饰为主，金马国际占地2300平方米，总建在2万平方米左右，共28层，4500元/平方米起价。其存在以优点：
1、优越的地理位置。中华北路是贵阳市历史悠久的繁华商业街区，解放前此路段旧名南京街，就是城区商贾云集、熙熙攘攘的商市。 改革开放以后，更是高楼林立，商业设施鳞次栉比、人气鼎盛、商机无穷，形成中华路贵州商业第一街，形成寸土寸金的黄金旺地。
2、便捷的交通区位。金马国际座落在中华北路和沙河街交接口，南近永乐路，北靠北京路，与沙河街隔街相邻。中华路乃省城交通整治严管街，交通顺畅四通八达。大厦门前即是公交车站，数十条公交线路通达贵阳市城区各地段，过往行人络绎不绝不论是搭乘的士抑或乘坐巴士，均可快捷到达，迅速离开。
3、难得的区域环境。金马国际坐拥完美的市政配套，更享成熟的商业氛围及众多写字楼聚集地，对于了解筑城状态的人士而言，这是毋庸赘言的事实。值得特别强调的是中华北路已经成为众多中小企业首先的地段，现多个项目在中华北路起建，如世纪商务城、黄果树广场等；
4、商业的聚集地。从区域位置可以清晰地看到中华北路周边路段，如和平路是以红边门大菜场、大白沙海鲜超市为主骨架的菜篮子型综合市场，给周边十余万居民一日三餐提供了一个好市场。贵阳龙头连锁百货店星力折扣大型超市则是辐射贵阳市近三分之一数十万人购买方便食品、熟食品、干鲜果品和日常小百货的热销超市。中华北路除散布一些药店、服饰店之外主要是市国税局、建行贵州省综合大厦、贵阳市商行综合大厦、农行省分行营业部、工行中北分理处、中行中北分理处、商行金筑支行、农行中北分理处、湘财证券、华创证券等。
综上所
一、写字楼市场现状分析
投资写字楼现已成为贵阳房地产市场的新概念。世贸广场其投资者所占的比例占了总销售量的70%左右。中天·商务港的众多现场咨询者当中，也有70%以上是以投资为目的的购房者。世纪文化广场和宏业大厦的统计资料也显示：准备进行写字楼投资的购房者数量远远超过办公企业。中天·商务港前期销售策划，主要是针对写字楼投资者进行定位，预计以投资为目的的购房者会占相当大的比例。
由于近年来贵阳专业写字楼保持相对较低价位，与银行存款、股票投资、住宅投资相比，写字楼市场凭借较高的利润和相对较小的投资风险受到越来越多投资者的青睐。面积在60-120平方米左右的中小户型写字楼迎合了广大投资者的需求。
写字楼投资热日益升温，越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时交纳。再者，与发达地区城市相比，无论是租金还是售价，贵阳的写字楼都处于一个较低的水平，具有相当大的上升空间。正因为如此，写字楼投资置业者作为一个日益壮大的购房群体，正成为写字楼市场发展的重要潜在市场。
除此之外，中小企业发展对自身办公形象的日益重视，以及入世后，越来越多的外资、合资企业涌入贵阳，同时本土的大公司不断壮大，共同构成了写字楼强大的市场需求，从而带动了写字楼市场的升温。
贵阳楼市近几年发展较快，写字楼的数量也不算少，主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区。贵阳写字楼的价格比起高层住宅和商住楼来说，的确要高，但是比起北京等大城市动辄上万元的写字楼价格来说，已算相当便宜了，而且在写字楼办公容易树立企业良好的对处形象，办公条件也较好，不会受到住户居民的干扰。从贵阳现新开盘的几座写字楼来看，尽管价格较高，但配套设施都比较好，都配备了高速宽频上网、中央空调、消防自动喷淋等设施，有的还专门辟出员工休息区、空中花园等供工间休息，比起住宅楼来说，办公环境可谓优越。可是，从贵阳近几年的发展情况和近日走访的情况来看，写字楼的销售只是平平淡淡，不温不火。
中华路沿线历来就是筑城繁华的商业地段，近几年来，沿着这条繁华的商业走廊，两旁“长”出了不少高楼大厦，其中许多是高层商住楼，由于各方面因素的影响，大量的公司进驻到这些高层住宅中，有的几乎整幢楼都是公司在其中办公，住宅楼因之而成了写字楼，与“公司邻居”毗邻而居的现象普遍。
二、贵阳市写字楼总体分析
2.1、销售宣传中更加注重对自身个性特征的介绍。
富中国际广场
定位为“全省唯一涉外甲级写字楼”，实行租售并举，主要吸引品牌公司和大公司入住，该写字楼一流的软硬件环境，在贵阳写字楼市场独树一帜
中天商务港
运用住宅平面构思，把公摊面积降至２２％以下，为业主节省了投入
华坤发展大厦
致力于开发业界领先的“景观型智能写字楼”，在写字楼上可以鸟瞰甲秀楼、南明河、人民广场等众多景观，力争“让工作成为享受”
世纪商务城
定位为“贵阳首家投资性商务写字楼”，以黄金地段的低价位吸引消费者，设计的最小写字间只有７０平方米，更利于人们投资。
东城西翼
以“小户型酒店式写字楼”为卖点，面积主要是以投资性面积45-103平方米为主；主力面积是60平方米
世贸广场
主要以有大型企业入驻、同档次低价位为主
2.2、 目标消费群体主要是以中小企业为主：
以中小型企业为主要客户群的专业写字楼应运而生，中天商务港、富中才智中心同样都是将客户群锁定于中小企业，起价都在4000多元，涵盖了40多平方米到200平方米的户型。
以前的写字楼，总是给人以“价高难求”的感觉，写字楼一度成了城市高档物业的代名词，而现在的写字楼已经从高处走下，高中低档都有，开发商把眼光瞄准绝大多数的中小客户群，这是贵阳市写字楼市场走向成熟的一个标志。
2.3、销售价格主要在4000-5500元之间
项目
项目所在地
销售价格
租金水平
富中财智中心
瑞金北路
4180元/平方米起价
不低于40元/平方米
富中国际
兴华路126号
5600-6500元/平方
50-55元/平方米
世纪商务城
中华北路
起价为3650元/平方
30-35元/平方米
世贸广场
延安中路
均价为4640元/平方
40-50元/平方米
中天自由商务港
公园北路
均价为
东城西翼
蟠桃宫
均价为3200元/平方米
众厦大厦
中华北路
商住楼均价为4160元/平方米
25-30元/平方米
金马国际
中华北路
4600元/平方米起价
外贸中心五矿大厦
中华北路
50元/平方米全包（可讲价）
华城凯旋门
中华北路
商住楼
35元/平方米
黄果树广场
中华北路
销售价4100-4200元/平方米（商住楼）
25-30元/平方米
虹祥大厦
中华北路
起价为4680元/平方米（包括了地面和吊顶的装修费用）
30-40元/平方米
卓信发展大厦
瑞金北路
28元/平方米
华坤发展大厦
大南门
40元/平方米
鸿灵都市商务公寓
大十字
起价3700元/平方米（商住楼）
30元/平方米
对贵阳市新旧写字楼的了解，贵阳市写字楼主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区，租金范围主要是以30-50元/平方米为主，而商住楼租金水平主要是在20-30元/平方米之间。
2.4、项目周边同档次楼盘空置情况
中华北路一带写字楼空置率相对较低
项目
路段
空置率
富中国际
兴华路
20%
众厦大厦
中华北路（商住楼）
1%
华城凯旋门
中华北路（商住楼）
6%
外贸中心五矿大厦
中华北路（纯写字楼）
1%
虹祥大厦
中华北路（纯写字楼）
振华科技大厦
中华北路（纯写字楼）
卓信发展大厦
瑞金北路
1%
华坤发展大厦
大南门
1%
以上2.3、2.4点说明：第一是因为贵州的经济发展比较落后，本土企业大多规模较小，经济实力较弱，对办公地点的要求不高，因此纷纷入驻住宅楼，这类房屋的价格通常只有二、三千元。其次是，贵阳写字楼将客户群瞄准为外地企业和跨国企业，虽然如此，也不是所有的企业都愿意将办公室设在写字楼内，在贵阳买一套高层住宅，单价通常为3000元/平方米左右，而买写字楼的话，最少也不会低于4500元/平方米，两者相差不少，如果租用办公室，贵阳写字楼的租价通常为50元/平方米，比起住宅楼高得多，可见价格因素是决定众多公司将办公室设在住宅楼内的主要因素，这些企业主要有房开、家装、药业、家电、广告、贸易公司，也有美容院、幼儿园等。“住宅办公日甚”也是由此得来。在这种情况下，近几年写字楼低价位销售正是为了争夺中小企业这一消费群体。经过对纯写字楼空置率的调查，从数据中显示，贵阳纯字楼空置率不高，主要入驻企业以中型为主，大小型企业为副，纯写字楼的租金水平比一般商住楼要高出10元-20元/平方米左右。