蒸米饭时间:[转]限购终是歧途，限炒才是出路 卢元强

楼市限购终是歧途，限炒才是出路
　　北京楼市调控15条细则的出台，表明中国的房地产调控举措正在走向歧途。
　　楼市调控，越调越涨，越涨越调，自2008年全球金融危机前后开始，中国楼市的飙涨和政府宏观调控就一直在这样的怪圈中反复折腾。
　　在过去数年中，商品住房逐渐偏离居住功能的基本商品属性，而沦为投资者炒作赚取暴利的工具。当炒作成为全面风潮时，富者更加暴富，穷者更穷。这才是今日楼市问题的根本症结所在。所以让住房回归居住本性，遏制炒房，才是解决今天楼市问题的根本出路。
　　无论是春节前的国十条，还是近日出台的北京十五条细则，都是在限购上做文章。这些限购措施不但有病急乱投医之嫌，也从诸多方面与自由、市场以及法制精神相违背，更无从达到维护民生的宗旨。这些措施最终能否达到根治楼市沉疴的功效，效果也值得怀疑。
　　毫无疑问，目前以限购为主要手段的楼市调控政策，将打压楼市，尤其是打压房价作为了首要目标，并非从根本上科学、全面地提出有效措施，也反而偏离了保障民生的初始目的。
　　对于当前中国楼市而言，限购终究是一条歧途，只有限炒才是唯一出路。
　　第一，尽快进行一次全国性的住房普查。很难想象，对于房地产这样关系到国计民生的领域，宏观调控多年，竟然还没有开展过一次全国性的住房普查，即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反，全国性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。“没有调查就没有发言权”这样的真理，在房地产领域失效了。盲人骑瞎马，夜半临深池，宏观调控在尴尬中走向尴尬，也是再正常不过的结果。
　　我国已经成功进行过多次全国性的人口普查，以及经济普查，从技术上讲，进行一次全国性的住房普查，应该不是难事。由于住房的不可移动性和住房产权登记制度，全国住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小，在执行上也更加容易。以家庭为单位，以家庭人口为参照系数，进行全国性住房普查，并全国登记联网，只有在此基础上，政策的制定者们才能更加趋近合理。
　　第二，加大保障性住房建设投入，这一点无论政府、开发商还是民间大众，都已达成共识，无需展开赘述。值得强调的是，必须吸取过去经济适用房的教训。对于两限房和公共租赁房，不符合条件的保障性住房申请者，必须加以严格甄别，一旦发现作假骗取者，应该通过司法手段加以严惩，而不仅仅是曝光和收回了事。违法成本极低而收益极大，从而变相鼓励了大家作假。这是过去经济适用房出现种种弊端的根源所在。不对骗房者加以严惩，可以想象，在两限房和公租房社区内，很快就会出现宝马奔驰横行，中介四处揽房源出租的乱象。
　　第三，对于买房人，无需限购，而应限炒。
　　具体措施也非常简单。对于已有2套住房的家庭，从现在起，3年内不得出售任何住房，该家庭在购买第三套住房时，银行不给予按揭贷款支持，需要全款支付；对已经有3套甚至3套以上的家庭，在购买新的住房时，银行也不给予按揭贷款支持，并且该家庭5年内不得出售任何住房。只要如此，庞大的买房大军中，谁是真正的买房自住者，谁是真正的炒家，立竿见影。我们知道炒房者的两个基本特征，一是善于利用银行贷款杠杆，一是快进快出，没有炒家敢把房子压在在自己手上超过3年甚至5年，尤其是在当前中国政府已经旗帜鲜明地要根治房地产市场的沉疴之时。
　　在房价和涨幅双高的城市，如京、广、沪、深等城市，有两个显而易见的事实。第一，很少有普通大众晚上睡大马路，除了极少数乞讨者，所有人都有房子住，区别只在住的条件好坏，以及自己是房主还是房客而已；第二，在这些城市2008年以后到现在，已经交房超过半年以上（假定装修期为半年）的新建小区，晚上9点时候的黑灯率，大部分都超过50%，北京甚至有超过80%的极端案例。这只能说近2年来新商品房，大部分被炒房人买走了。
　　房价飞涨，而至民怨沸腾，买房人争先恐后抢购导致房价进一步飙涨，只是表象而不是根本症结所在。富有者通过炒房更加暴富，工薪阶层被迫加入买房大军，期望买房保值增值。住房还是那套住房，本身并没有增加任何实质的社会财富，这才是当今楼市问题的根本所在。
　　不少专家学者用所谓“刚需”理论来证明市场供不应求是房价飞涨的原因。实际上，真正的刚需，除了满足经济学上“有需求”和“有支付能力”两个条件之外，还要满足一个最基本的条件，那就是把房子当做使用功能为居住的商品，而不是金融投资品，抛却住房的基本商品属性，却去大谈什么住房的刚需，对公众进行不负责任甚至是别有用心的误导，这就是很多所谓的专家学者被百姓怒斥为“砖家”、“叫兽”的原因所在。
　　第四，对首套房按揭首付，可降至10%，甚至可以由政府贴息。
　　对于真正需要买第一套房，并且是用来自住的人，银行可以考虑按揭首付比例降低到10%，政府也可以考虑为他们提供信用担保和补贴部分利息。从市场供求关系角度讲，限炒能够将炒房者赶出市场；降低家庭首套房按揭贷款，政府贴息的措施又能降低真正需求者的入门门槛，使得商品住宅市场更加理性和凸显重视民生。
　　首付降至10%的首套房银行贷款风险，要比炒楼者从银行贷款的风险小得多。道理很简单，这些人是真正用自己的血汗钱来买房和还银行贷款，但凡还有一点点努力的可能，他们是不会放弃自己辛苦打拼积攒多年才买来的唯一一套房子的；相反，对于银行来说，最大的风险还是来自炒房者。2008年金融危机没有让做出口外贸的温州人倒下，却让他们更加有钱了，为什么？就是因为大量的温州企业主以经营性贷款的名义，从银行贷出大量的钱，然后开始了南下广、深，北上京、蒙，东进沪、杭的全国炒房之旅，闻名遐迩的温州炒房团由此应运而生。借银行的钱做首付炒房，利用按揭杠杆撬动更多的房源，其中的银行风险孰大孰小，稍微有点常识的人就能辨别。
　　在中国，消除户籍歧视早已是大势所趋。至于以户籍和当地纳税年限来限购住房，不但违背了公民居住、迁徙、消费的平等与自由权利，也不符合一线城市外来人口贡献巨大的客观现实。实际上，在京广沪深等众多一线城市，非本地户籍人士对于城市发展的贡献已经不亚于本地户籍居民。在深圳最繁华的写字楼，在上海的浦东陆家嘴，在北京国贸的高端写字楼内，本地户籍人士几乎都成了稀有人种。由于中国现行的税收制度，他们对城市的税收贡献是真实存在却又不容易拿出来证明自己的。从户籍角度对买房人进行资格限制，说不是户籍歧视，恐怕连黄口小孩也不会相信。这种限制不仅不公平，也未必能达到抑制炒房的效果，唯一的可能是在限制了外地人炒房的同时，也伤害了真正的市场刚需，最终还是伤害了民生。
　　在过去几年中，真正买房自住的家庭大多有如下的买房模式：小夫妻双方父母甚至爷爷奶奶，拿出毕生的积蓄，给小夫妻俩凑上了首付，小夫妻用自己的工资去还月供，沦为房奴和啃老族。这种普遍存在的买房模式折射出当今房地产市场的“邪恶”：普通公民最基本的居住权遭到了绑架，住宅已经成为一部社会财富转移的邪恶机器，它不仅偷走了我们普通大众父辈多年积蓄的财富，也透支了我们年轻一代今后数十年的物质财富。而这全部代价换来的仅仅只是宪法本身就赋予公民的最基本的居住权。
　　毋庸讳言，这这场财富大转移的过程中，受益的不仅仅是炒房暴富者，中国很多城市的地方政府也因土地财政从中获利颇丰。现在，由政府担保，给首次购房的家庭，以降低首付担保和贴息的支持，不但真正能体现政府对民生的关注，还能体现地方政府“取之于民，造福于民”的社会责任和担当。
　　第五，鼓励投资非住宅型房地产。比如商铺，写字楼、工业厂房等等。
　　要想根治当前楼市问题，必须面对投资者手中的资金投向的问题。对于投资者，不仅要限炒住宅，还需要政府出台政策引导他们将资金投向能够产生实质财富的领域。住宅商品属于消耗性商品，其产生的社会财富与价值主要体现在交易与出租环节，而过多的交易与出租不但不产生新的实质财富，反而抬高了大众的使用成本；而商铺，写字楼、工业厂房等，同样是不动产，但因为使用功能是经营或者生产，可以给社会提供更多的就业岗位，还可以在使用过程中贡献更多的GDP，以及为政府带来更多的税源。将投资者引导向这种可持续发展的投资领域去，则于国有利，于民有利。
　　因此，可以出台相关政策，对投资商铺、写字楼、工业厂房的投资者，给予银行贷款、税收减免（商业类地产项目投资前几年收益普遍不明显）等支持。
　　考虑到此类不动产大多具有体量大，不易分割的特点，可以考虑鼓励推出商用不动产信托等金融产品形式，来降低投资者的投资门槛。而且此类投资的专业性更强，由专业机构代为投资理财，更容易帮助投资者控制投资风险，保障投资收益。当然，不无你情愿与不情愿，房地产炒作投机的暴利时代，终究是要过去了。

资料来源：财新网·卢元强的博客