围堵高价房

已经干瘪的开发商钱包，又要在11月份掏出一大笔钱来。

本报记者获悉，北京市地税局正在开展土地增值税预缴和清算工作，北京的高价楼盘首当其冲，受其影响，北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上。

“目前公司正在和地税局沟通这件事。”北京一名不愿透露姓名的开发商对记者透露，北京一些知名的豪宅楼盘皆被地税局“盯”上。北京东北四环边上某定价8万元/平米以上的楼盘，今年预缴土地增值税为去年同期的6倍以上，开发商在没有卖出房子的情况下，需要先缴几亿元给地税局。

暴利征高税

据记者掌握的一份税务部门统计资料，2010年10月份在售的高价楼盘，其平均价格较2009年同期上涨了70%，利润上涨了100%。但是，就是这样的楼盘，随即成为了地税局紧盯的重点征税对象。有消息称，该项目今年需要预缴的土地增值税在4.32亿元以上，而该项目此前计提的土地增值税仅有7万-8000万元。

上海已经将土地增值税预征率由原来的1%上调到2%-5%。其中规定房价不高于去年同期的为2%，高于去年同期但是不超过1倍的为3.5%，超过去年同期价格1倍的预征率为5%。

上述北京地税局人士表示，新的土地增值税预征比例是国家税务总局进行调整的。根据今年8月份国家税务总局下发的文件，北京市房地产项目土地增值税预征率规定最低为2%。

上海已经根据本地情况对预征率进行了调整，而北京目前尚未明确出台文件提高预征率。不过，根据记者实际调查情况发现，上述2%是最低预征率，每个项目的预征率情况根据其售价确定。

实际上，在北京市地税部门心中，同样是以售价变化作为征税的参考依据。

以首创禧瑞都项目为例，其土地增值税预缴如果按照2%计算，今年6月份开盘的售价在6万元/平方米左右，而最贵的户型价格卖到了10万元/平方米，该项目建筑面积为18.6万平方米，则该项目需要预缴的土地增值税为2.2亿元左右。

记者了解到，由于今年北京四环以内的高端项目售价普遍调高了很多，因此地税部门将根据现在在售价格制定新的土地增值税预缴方案。

位于北京东北四环的某房地产项目，2010年刚开盘时售价在3.5万元/平方米左右，到了今年8月份以后，定价直线飙升，直到2010年10月份时，该楼盘单价已经突破8万元/平方米，并且号称冲刺12万元/平方米的北京高价盘记录。

值得注意的是，北京四环以内的售价3万元/平方米以上的楼盘，大部分是2008年就开始在售的项目，其土地成本并不高，而项目在2008年卖1万-2万元/平方米，2010年价格就飙升到了4万-5万元/平方米。

开发商在成本早已回来的情况下，将好地段的楼盘卖出天价，获得暴利。据记者掌握的一份税务部门统计资料，2010年10月份在售的高价楼盘，其平均价格较2009年同期上涨了70%，利润上涨了100%。

但是，就是这样的楼盘，随即成为了地税局紧盯的重点征税对象。有消息称，该项目今年需要预缴的土地增值税在4.32亿元以上，而该项目此前计提的土地增值税仅有7万-8000万元。

北京市虽然并没有像上海那样宣布新的土地增值税征税政策，但是其所执行的土地增值税征税政策口径并不比上海轻松。

由于北京市今年实行了“一房一价”的政策，所有高档楼盘的定价都在取得预售证的时候，就已经进行固定。同时，北京市今年5月份出台的“北京十二条”政策当中，对于开盘限期进行了规定。

北京华税律师事务所总经理刘天勇律师介绍说，土地增值税政策一直执行得效果不理想，是因为它有很多可规避之处。开发商会通过设立一个项目公司，在预缴的时候少缴土地增值税，而在清算的时候通过注销或者让这个项目公司破产的方式逃避土地增值税清算。

而今年北京市土地增值税预缴不仅提高了预征率，更设定了开发商取得预售证面积即为销售面积，而取得预售证的进度又必须符合“北京十二条”的规定。

今年进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行：房地产融资成本不能出具金融机构证明的，其融资成本按照不得高于项目总成本的5%之内进行扣除。这让很多依靠民间融资渠道的非上市开发商很难受，即使上市公司，其从银行获得短期贷款的利率也高于5%。

此外，今年受国土资源部严厉的闲置土地处理政策影响，北京有很多超过2年以上的土地都要缴处罚款，而这些费用不得列入成本之内。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果土地增值税清算执行彻底，则土地增值税能占房地产企业利润的30%左右。

而招商地产、保利地产和万科的10月份销售结果已经证明了这一点。万科10月份平均售价为1.19万元/平方米，其9月份平均售价为1.25万元/平方米。而10月份万科获得土地的成本仅为1741元/平方米，即使加上建筑成本，每平方米毛利润仍旧有7万-8000元/平方米，毛利率为100%。

按照土地增值税清算政策规定，土地增值税预征率为0.5%-2%，最高预征率可以为5%，最后清算按照项目利润扣除成本进行计算，最高可为项目利润的60%。

按照最后综合清算率为10%计算，万科2010年销售额假如突破1000亿元，则其实际毛利润可达到300亿元，土地增值税计提要超过30亿元。即使经过这一番计算，仍旧可以看出，所缴纳土地增值税相比房地产企业暴利来说，仍然是九牛一毛。更何况，大部分房地产上市公司都将其财务报表做到利润很低，成本很高。

围堵高房价

进入10月份以来，北京高价楼盘们几乎受到了来自北京市政府各个部门的压力：住建委拖延或拒绝给定价在3万元/平方米以上的楼盘发预售证；地税部门紧盯高价盘对其进行土地增值税清算；国土部门紧盯其开发进度，督促其按期完工；银监部门经常前来项目调研，以摸底该项目的购买者的金融状况。

记者了解到，今年比较严格的土地增值税预缴和清算政策，一方面是为了落实国家税务总局关于土地增值税清算的新政策，另一方面则是为了落实9月29日多部门联合出台的“国五条”中关于对“价格明显高于周边房价的楼盘进行重点增值税清算”的政策。

刘天勇表示，税务部门没有足够的人力物力去做全面的土地增值税从严清算，但是却有足够的人力物力去做重点项目的土地增值税清算。

记者了解到，北京税务部门一方面在跟重点高房价楼盘进行土地增值税预缴和清算的辅导，另一方面则在根据售价的高低圈定重点的清算对象。

实际上，这样做的不仅有北京市，天津市、上海和海南等地区早已开始对土地增值税进行从严预征。天津市将预征率调高到了2%，海南今年的土地增值税清算缴纳额度有望是2009年的1倍。

而对于北京来说，将土地增值税作为了调控当前房价的重要手段。

上述北京一家开发商的负责人对记者说，红玺台、绿城诚园、盘古大观、禧瑞都等北京四环以内的高价楼盘项目，虽然受调控政策影响，但是其8月份以后销售形势一直比较好。

即使售价到了5万-6万元/平方米，这些高价楼盘项目仍然可以每天卖掉几套，每套价格接近千万元。

于是，今年的土地增值税预缴和清算新政策，就将目标瞄准了这些高价楼盘，期望做到“示范作用”。

上述北京开发商负责人说，进入10月份以来，北京高价楼盘们几乎受到了来自北京市政府各个部门的压力：住建委拖延或拒绝给定价在3万元/平方米以上的楼盘发预售证；地税部门紧盯高价盘对其进行土地增值税清算；国土部门紧盯其开发进度，督促其按期完工；银监部门经常前来项目调研，以摸底该项目的购买者的金融状况。

从日前北京市暂停发布高价楼盘排行榜开始，一场专门针对高价楼盘的“围堵”策略就已经展开。为了严控高价楼盘开发商的资金链，北京市日前还出台了预售资金监管办法，严格规定开发商预收款需要将在建工程部分先预留出来进行监管，同时银行等监管部门还规定开发商贷款不得超过其在建工程的50%，进一步紧缩开发商的资金链。

除了北京对高价楼盘采取“围堵”策略以外，上海、广州和南京等城市也都开始对当地高价楼盘展开控制。

南京已经开始对高价房的预售备案价格进行控制，超过一定的价格，将不给发预售证。而广州则直接推出了针对高价房开发商的“约谈”制度。

上述北京某开发商负责人表示，北京土地增值税清算的策略是严格而又低调，究其原因也是采取一个让开发商知难而退的策略，让开发商主动不要给楼盘标过高的价格。

值得注意的是，各地政府针对高价房所采取的新一轮控制性措施，带有明显的地方政府行政干预的色彩。大部分地方政府都是与高价房采取“对话”和“谈判”的做法，如果高价房“不给面子”，才会采取土地增值税清算或者其他控制性手段。

一位接近住建部的专家表示，这种做法会带有一定的负面性作用，强制性按压价格，可能会带来新的价格反弹。与此同时，大部分开发商对政府的控制高价房的工作采取拖延和推诿的态度，既不反对，也不答应。

据地产中国网11月5日统计数据，受预售资金监管以及政府控制性政策影响，北京高价房开始出现退房潮：长安8号项目退了10套房，绿城诚园退了8套，盘古大观退了7套房。

中原地产华北公司总经理李文杰表示，高价房退房潮说明限购、预售资金监管等很多政策发挥了效果，让一部分购房者改变了购房预期。

高价房是各地调控房价的主要着力点，而“围堵”高价房策略能否奏效，还要看各地政府的政策效力与开发商博弈的结果。

降房价长计

如果说此前的房地产调控都是中央政府在和地方政府与开发商的联合体进行博弈的话，本轮房地产调控则是地方政府与开发商之间的直接博弈。

北京房地产业协会副秘书长陈志此前接受本报记者采访时表示，高价楼盘或许会给地区房价带来一个领涨的作用，但是其根本支撑仍然是地段土地资源的稀缺和供求关系的作用。

在限购政策等一系列措施打压下，北京市的刚性需求购房和大部分改善性需求购房都受到了影响。然而以投资资金为主的投资性购房，仍然在通胀的压力下，对楼市投资表现出浓厚的兴趣。

正是迎合了投资资金的兴趣，高价楼盘才开始变得热销。

陈志分析说，高价楼盘由于总价都在1000万元以上，具有大规模吸纳资金和洗钱等一系列作用。因此，大规模投资资金和超级富豪们投资保值增值都喜欢这些高价楼盘。

在限购等调控政策影响下，改善性需求为主的中间购房需求被严重打压，但是以炒房、投资为主的高端需求，却变得更加旺盛。

但是，如果仅仅是因为开发商对楼盘定价过高，就采取一系列行政手段进行干预，也是不符合房地产调控长期化政策取向的。

住建部政策研究中心副主任秦虹表示，限购等带有行政化色彩的调控手段都是暂时性政策，必须研究长期性调控政策，作为楼市稳定的基础。

而在高价房领域，政府直接有形的手干预的事项则更多。

上述北京某开发商负责人就坦言，政府对于高价房态度简直就是“一会儿一变”。在房地产市场行情不好的时候，政府希望多出一些高价房，来拉动地区房价和地价的上涨。一旦遇到房地产调控，地方政府就将高价房作为调控房价的最佳着力点。

陈志分析说，由于本轮房地产调控直接将降房价任务作为政绩考核纳入地方政府考核，加之2011-2012年地方政府将迎来新的换届选举，地方政府稳定房价和保民生工作放在了首位。

如果说此前的房地产调控都是中央政府在和地方政府与开发商的联合体进行博弈的话，本轮房地产调控则是地方政府与开发商之间的直接博弈。

以行政手段干预高价房的策略也反映出地方政府不希望自己管辖范围内出现“高价房”，但并不一定想全面稳定一般住宅的房价，甚至提出抑制房价长期上涨的策略。

而这一点，北京市已经受命进行了尝试。

11月初，北京市房山区两块土地在出让的时候，采取了限地价，竞争配建政策性住房面积的做法，以期从土地出让机制上打破地价持续上涨的矛盾，抑制地价来抑制房价。

但是，当天这两块土地并没有出现很好的竞价，并且还出现了流拍的现象。

记者了解到，主要是由于当天出让的地块地理位置不好，政府并没有明确配建的政策房将来谁来持有、运营等政策，加之受调控影响，大部分开发商资金链紧张，第四季度拿地热情不高，导致了该地块的流拍。

陈志表示，这类的政策探索，必须在已经明确相关的法律规定的情况下推出，如果政府是鼓励这类的创新，则应该拿出好的资源来。

如果稳定房价长期纳入政绩考核，则地方政府就不得不面对这样的矛盾。如果土地财政逐渐规范化管理，地方政府就应该更积极探索地区土地招拍挂新规定的政策。

上述接近住建部的专家表示，在当前房价矛盾尖锐到这种程度的时候，地方政府和中央政府应该共同探索一条稳定房价的长期有效的策略，而不是以围堵高价房这样的方式，来获得一时的房价不上涨的表象。