萝莉御姐尿道触手文:沈阳限购令暂限二环内 将公布新房价控制目标

2011年03月02日09:25北国网-时代商报我要评论(2)
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沈版“限购令”示意图
图表解读：为方便读者理解，根据以上限购内容，本报整理出以上图表，以方便您对照，该表格完全按文字表面意思解读，仅供市民参考，细致解读以沈阳市房产局官方发布解读为准。
沈阳版“限购令”暂限人口密集、房价过高的二环区域内。昨日记者看到，在沈阳市2月25日印发执行的《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）中，涉及了暂时限购、住房保障、信贷税收、土地供应、落实地方责任、市场监管和舆论引导等十二方面内容。《通知》强调，各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策，切实将房价控制在合理水平。
在长达5页的文件中，有关限购细则的篇幅只有二百多个字，但字字都牵动着沈城百姓的心。限购实行后，哪些人能在哪些区域买房？对沈阳楼市将会产生哪些影响？这一连串的问号，都随着“限购令”的出台，迎刃而解。
关键词 区域限购
《通知》中明确，沈阳的限购政策仅暂时局限在本市二环区域内。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。
关键词 新房价控制目标
《通知》中明示，沈阳市房产局要会同有关部门，根据沈阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本市年度新建住房价格控制目标，经市政府同意后于3月份向社会公布。
分析解读：这是国家首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布。力度之严，史无前例。“国八条”刚出时，有业内人士曾推测，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。在《通知》中，沈阳进一步明确了“住房价格控制目标”，更倾向于一个房价收入比的区间。但不管怎样，这种严格的问责制度对调控房价的效果肯定好于从前。
关键词 存量房网上备案
《通知》原文为：加强商品住房预售管理，规范商品房预售许可行为，对预售商品住房实行明码标价；实施商品房预售资金监管；加快推进存量房交易合同网上备案，全面实施存量房交易资金监管；进一步加快个人住房信息系统建设，建立全市统一的数据平台。
分析解读：沈阳版“限购令”重点强调了区域，限购的范围既包括新建商品房，也包括存量房。从沈阳的情况来看，存量房已经开始推行了资金监管，规范的交易环节，但在网上备案方面，还存在一定瓶颈，如果可以推进存量房交易合同网上备案，进一步加快个人住房信息系统建设，建立全市统一的数据平台，沈阳“限购令”的实施落地，也将更有实效。
关键词 不足5年全额征税
《通知》要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
分析解读：此项措施的意图很明显，是抑制投资、投机性购房的。此前，对个人购房不足5年转让，营业税是按差额征收的，现在改为按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。这就从一定程度上加大了投机炒房者的转让成本，是历次调控政策的深化与强化，同时也是对房地产市场刚性需求的有力保障。
关键词 首付不低于60%
《通知》要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市金融办、人民银行沈阳分行营业管理部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
分析解读：去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在50％基础之上再提高一成，力度罕见。这一次国家出拳很重，很明显还是将矛头指向了投资者和投机者。换句话说，就是从金融层面上削弱了对投资、投机性购房的支持力度，让银行的贷款重点去支持自住性需求。
从沈阳的房地产市场来看，改善性住房的比例还是在不断增加的。据不完全统计，沈阳目前有25-30%的购房者是出于改善需求购买二套房的，从这种角度来说，该政策对这部分人会有一定影响。但从实际操作层面上看，这种影响也不大。
 
关键词 严控土地供应
《通知》强调，今年沈阳商品住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强对闲置土地的监管和非法转让土地使用权的查处力度。严格土地竞买人资格和资金来源的审查。
分析解读：对于这条措施，沈阳的品牌开发商都摆出了谨慎对待媒体的姿态。沈城几家规模较大的开发商都委婉地拒绝了记者的采访。
不过，这条措施出台的好处是显而易见的，防止未来商品住房市场出现“供不应求”而导致房价上涨。首次规定“参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明”，也是防止热钱或利用跨行业资金炒地推高地价的行为。
关键词 筹集保障性住房
《通知》再次强调，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。
分析解读：沈阳今年将正式启动实施公共租赁住房政策，制定出台沈阳市发展公共租赁住房实施意见。计划建设5000套公租房，单套建筑面积控制在60平方米以下。沈阳市房产局相关负责人表示，开展5000套公共租赁住房建设，重点解决不符合廉租住房保障条件又买不起经济适用住房、不符合经济适用住房保障条件又买不起商品房的两个“夹心层”收入家庭的住房问题，兼顾解决符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。与此同时，这也进一步明确了限购的意义，是抑制投机需求，而非刚性。
“限购令”落地四大悬疑
众所瞩目的“限购令”终于面世，限购的范围似乎并没多大争议，但由于沈阳市相关部门并没有立刻对这一政策进行权威解读，因此，一时间社会各方对该“限购令”何时落地、如何界定现有几套房等一系列问题产生了种种猜测。
时间悬疑：
1.《通知》明确沈阳“限购令”从2月25日实施，但沈城市民从媒体上知道“限购令”的具体内容最快也是在3月2日，这段时间，市民买的房子在不在限购之列？
2.从与开发商签订购房协议，到开发商进行网上合同备案，再到房产部门接件办理。市民买一套房子，这中间要经历诸多必要环节，这些环节都会产生一个时间节点，最终限购的时限，会以哪个时间节点为准，现在正在办理中的购房协议会不会因“限购令”的出台，被迫中止呢？
空间悬疑：
1.众所周知，沈阳的房产档案实行电子信息化管理的时间并不长，一些房产的档案还需要人工核档，这种状态下，购房者在二环内有多少套房，是否在限购之列，房产主管部门如何认定？限购资格是在售楼处就可以审查，还是到合同备案环节，或是到房产局这一关，才能审查？
2.《通知》中也明确提出了进一步加快个人住房信息系统建设，建立全市统一的数据平台。这也潜在说明了沈阳房产个人住房信息系统建设有不完善的地方，过去的各区房子各区管，各区房证各区发的局面，能否在限购后，统一到全市的数据平台上来？如果某一购房者在二环内多个区域有住宅，沈阳市如何从“限购令”生效之日起，立刻实现各区域之间的个人房产信息共享？
也许，相对于“限购令”的细则来说，这些涉及到“限购令”如何落地的问题，更能引起百姓的关注。希望沈阳市有关部门在《通知》见诸媒体之后，可以尽快对如何落地限购的问题加以明确解释和说明，让百姓心中更少问号，更多踏实，有计划、有规划地置业购房。
五成受访者认为“限购令”挺宽松
限购预测
“量”上影响可能大于“价”上
跟此前全国其他地区出台的“限购令”相比，沈阳版“限购令”的最大特点就是将全市限购，限定成了二环内区域暂时限购。沈阳房地产业内专家普遍认为，这不仅是符合沈阳楼市客观情况的限购，更是有针对性的、恰到好处的“限”。让房价趋于合理才是这次限购的初衷，而对于沈阳版“限购令”落地后可能产生的影响，专家和业内有着这样几种观点：
观点一：二环外新旧房量价齐升
沈阳某知名房产连锁中介负责人王经理表示，二环一直就是沈阳房价的分水岭，老城区与新城区的主要分界线也恰在于此。由于沈阳旧城区基础配套较完善，好的交通、就学、就医资源都集中在此，这让很多市民几次换房，还是没舍得脱离这个生活便利的老城区。在本次“限购令”落地以后，二环外新旧盘的销量和价格，都不在限购的控制范围之内，从这个意义上来说，无论是房价，还是交易量，都有大幅拉升的可能，一些新兴板块，如浑南、蒲河新城、沈北道义等地的地产市场，将有望获得一个较大的整体提升。
观点二：二环内新旧房价稳量降
沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣一直密切关注着“国八条”以及“限购令”。他认为，对于沈阳这个以刚性需求为市场支撑的城市来说，针对房价较高、人口密集的二环内老城区实行限购，是比较符合市场实际的。不过，二环内老城区无论从人口量，还是生活配套来说，都有着一些不可替代性，短时期内，限购最多可能导致二环内新房或二手房市场在成交量上有一定下降，但在房价方面，短期显效的可能性并不大。另外，从需求角度来看，沈阳的刚性需求还是主体，即使在二环内实行了限购，也是对特定对象，抑制的是投资需求，而且，一般来说，二环内核心城区所承载的正是刚性需求消费者生活的需要，因此，从这个角度来看，二环内新旧房的价格下降可能性也不大。
观点三：城市化进程加快住得更美
关注房产市场的沈城市民谭先生赶在“限购令”前，已经在棋盘山买了一处住宅。他表示，自己购房时考虑了限购因素，但在区域选择上，绝不会受“限购令”左右。过去他家就住在繁华的五爱街，在二环内也是好地段，尽管那里的房子价再高，他也并不觉得住在那里有生活品质。谭先生和朋友们交流后发现，沈阳的二环内区域限购，对购房者的影响似乎并不很大，特别是像谭先生这样的改善性需求购房者，可能在置业时会把目光转向居住环境更好的二环以外。
相关说法
对二手房交易影响不大
沈阳“限购令”的出台，对于市内新楼盘销售和二手房中介带来的影响是不同的，售楼人员对于“限购令”的施行程度、二环内外不同楼盘价格涨幅预期都存在很大的差异。然而，二手房中介商对于“限购令”的看法则相对一致。
瑞家地产中介的工作人员告诉记者，从去年开始国家相继出台了诸多关于房地产市场的政策，行业信息变幻莫测，市场走势难以估计，这容易导致大量的购房者在这一频繁变动的时期内持续观望。房地产开发商在二环内推出的新楼盘可能在短期内有一些优惠折扣，但这样的行为只是地产商暂时顺应时势，折扣的幅度应该不会很大。
成溢房产的工作人员表示，“限购令”出台之后，房产价格的走向将会如何，现在仍很难预测。“限购令”出台和实施前后，买房者比卖房者多这一事实是不会变的。无论是买房者还是卖房者都大有人在，“限购令”出台之后的变化实际上对房产中介的影响并不大。如果二环内新楼盘房价稍有降低，二手房交易量减少，二手房中介还是可以通过提高单笔交易金的办法维持营业额，所以“限购令”对二手房交易的总体影响并不大。
本版稿件均由本报记者 李越 李冰
实习生 仓一荣 马玲采写