药师法:王炼利解剖上海土地麻雀之三

非“计划”亦非“市场”的上海土地“一级市场”

上海土地市场没有市场价

根据《中国统计年鉴》统计，2002年到2004年，上海房地产业购置的土地面积分别是1010.3万平方米、1469.1万平方米、1038.76万平方米；购置的总价分别是139.9亿、173.3亿、172.1亿；平均购置土地单价是：2002年1385元/m²，2003年1180元/m²，2004年1657元/m²；根据浦东新区公积金中心曹徵明在《上海房地产市场报告（总176期）》登载文章，2002年土地平均中标价是705元/m²，2003年土地平均中标价是1581元/m²；根据上海市房屋土地资源信息中心网站提供数据计算，2004年房地产行业的公开招标土地平均中标价是1358元/m²，2005年是1234元/m²（并非笔误）；2004年挂牌平均竞得价是1730元/m²，2005年是3644元/m²。

这些数据是上海全市土地市场的“市场价”吗？不是。

虽然上海的“市区面积”从1990年的748.7平方公里扩展到1997年的2643.03公里再扩展到2005年的5155.01公里，但常住人口密度（包括外来常住人口）在每平方公里2万到4万的仍然集中在9个中心城区（面积289平方公里），宝山、闵行、浦东新区人口密度在每平方公里四、五千人，其余行政区大多是每平方公里一千挂零，最多两千人（嘉定区）。而每平方公里一千人到两千人的行政区的区域面积却占了全市市区面积的72%。这些区在上海的土地等级划分上都属于八级到十级地段（崇明县是十一级，滩涂地是十二级），并以十级地段为多；宝山、闵行、浦东新区区域面积占全市市区面积的的23%，中心城区只占5%，然而占市区常住人口38%的居民是居住在面积占5%的中心城区（1996年时52%的居民居住在占3.51%的中心城区）（资料来源：《上海统计年鉴》）。

2003年到2005年，上海土地一级市场向全社会出让（包括向房地产商出让）一级至四级地段土地（大致相当内环线界内4/5面积，约85平方公里）只占出让土地总面积的2.8%、2.1%、0.8%，出让九级及九级以上地段土地约占出让土地总面积的56%。（根据上海房地产估价师协会网站登载《上海市有偿使用地块一览表》数据计算）。这说明，在土地一级市场上，繁华和较繁华地段出让的面积已经少到微不足道，其对一级市场地价的影响也就微乎其微，而出让远郊土地（包括崇明县的土地）要占出让土地总面积的一半以上，是远郊的地价在影响上海整个一级土地市场价格。

因此，以上的“中标价”、“挂牌价”都不能代表上海整个土地市场价格，更何况土地二级市场的转让价我们还无从知道！

了解“出让”市场易，了解“转让”市场难

土地二级市场，是从一级市场得到土地使用权者转让土地使用权的市场，也就是政府以立法形式准许炒卖土地的市场。但我们对这个市场知之甚少。由于二级市场的交易性质是“互通有无”，“愿买愿卖”，因此很多信息是得不到反映的。也就是说，对于土地交易，我们真正能有所了解的还是限于一级市场。

从官方渠道得到的二级市场唯一信息，是房地产业的土地转让收入。根据1996年到2004年的《中国统计年鉴》和《上海统计年鉴》统计，上海房地产业土地转让收入占到全国房地产业土地转让收入的30%左右。这说明上海房地产商在二级市场“面上交易”的活跃。有的房地产商得到土地转让收入，有的房地产商就转让到了土地。至于转让到了多少土地和转让单价，因为我们不可能知道房地产商之间的交易，就不能妄加猜测，况且，现在房地产商更感兴趣的是转让“项目公司”，转让到了公司，就是转让到了土地，但土地转让交易就难以从数据上反映了。

因此，很难说有哪个部门能全面把握了上海整个土地市场的交易，而土地二级市场交易价格不明朗，上海整个土地市场的交易价格就难以“平均”得出。

但是，土地二级市场一茬接一茬的转手交易现象存在的本身（行业中人认为能够在第三次转手中拿到土地都属不易），我们可以看到一级市场的利润空间、一级市场得地者的“背景级别”；由此可见，二级市场再炒卖、再不规范，如追本溯源，问题还是出在一级市场。

飞涨的房价和“滞涨”的地价

——令人看不懂的土地“一级市场”

2006年11月份，上海市房屋土地资源管理局通过上海市房屋土地资源信息中心网站向社会公布了《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总》，汇总表包括的时间段是2004年和2005年。汇总表反映的出让价格都是指土地价格（不是楼面价）。

汇总表显示，2004年上海城镇房地产业已被利用的建设用地共计3167.5万平方米，其中，协议出让893.91平方米，在这部分出让面积中能查到对应的出让价格的有840.8万平方米（其中21.6万平方米的对应价格从上海市估价师网站查到），平均出让单价2217元/平方米；挂牌出让145.63万平方米，平均出让单价1730.41元/平方米；公开招标出让1888.87万平方米，平均出让单价1357.9元/平方米；项目招出让标288.78万平方米，平均出让单价398元/平方米（出让总价11.5亿元）；邀请招标出让530.77万平方米，平均出让单价843元/平方米；普通招标出让419.57万平方米，平均出让单价1317元/平方米。

2005年，上海城镇房地产业已被利用的建设用地共计2978万平方米，其中，协议出让97.04万平方米，协议出让中除了位于“外滩源”即北京东路以北、圆明园路以西地块的1.69万平方米的出让单价是81171元/平方米，其余95.35万平方米的平均出让单价是1542元/平方米。挂牌出让335.86万平方米，平均出让单价32644元/平方米；公开招标出让共897.28万平方米，公开招标出让中除了世博会动迁基地浦江镇的67.7万平方米土地的平均出让单价是28元人民币/平方米（出让总价1896万）、颛桥镇的28.8万米平方米土地的平均出让单价是469元人民币/平方米（出让总价1.35亿），其余平均出让单价是1363元/平方米；项目招标出让842.3万平方米，除了金光北块一期配套商品房的15.3万平方米土地的项目招标出让价是每平方米324元，其余平均出让单价是740元/平方米；邀请招标出让325.94万平方米，平均出让单价647元/平方米；普通招标出让478.7万平方米，平均出让单价1625元/平方米。

说是房价涨带动了地价涨，地价涨又促进了房价涨，可是从上海市房屋土地资源信息中心传来的数据却这样显示：房价飞涨，地价却“滞涨”。

2005年 全部“公开招标”土地平均单价是1234元/m²，比2004年的1358元/m²，减少了10%。

2005年全部“项目招标” 土地平均单价732元/m²，这比2004年涨了84%，原因是楼面单价25元以下的出让面积占得少了的缘故。2004年项目招标中住宅用地楼面单价在25元以下的要占“项目招标”面积的56%，而2005年住宅用地楼面单价在25元以下的只占“项目招标”面积的16%，2004年“项目招标” 楼面单价在25元以上的平均单价是812元（面积136万平方米，总价11.05亿），2005年只是730元（面积832万平方米，总价60.7亿）。但楼面单价25元以下的出让面积数目没有增减，两年都是170多万平方米。所以，虽然表面上“项目招标”土地单价上涨86%，实际上平均楼面单价并没有上涨，相反还有所下跌。

2004年的“协议出让”土地单价平均是2117元/m²。计算式：（173.76亿元＋4.2亿元）÷（814.7万平方米＋26.1万平方米）=2117，比以其他方式得地的出让价都高。这是因为2004年后的“协议出让” 大多是解决历史遗留问题，“协议出让”的地段要比近年招标、挂牌出让的地段好得多，价格会高些。2005年的全部“协议出让”土地单价平均是2927元，那是1.69万平方米“外滩源”钻石宝地的协议出让价每平方米8.12万元“带”上去的（土地用途：商业办公楼），而如果没有这1.69万平方米钻石宝地的出让价影响，2005年的95.77万平方米土地平均协议出让价只有每平方米1542元，比2004年协议得地价还低27%。

2001年7月，《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》出台，规定包括商品房在内的经营性土地都要通过招标拍卖方式出让，不过其中开了一个口子，“但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外”。２００３年７月，上海市市长在上海房地产工作会议上宣布：“今后经营性土地出让要全部实行公开招投标”，这个“全部”，不是指2003年7月以后的所有项目，而是指2003年7月以后“新增”的项目用地，2003年7月以前审批的或办理了有关手续的项目是不在此限的。所以，我们对2004年和2005年房地产业还能受让那么多“协议出让土地”不用奇怪。

挂牌价是“跟涨”明显的，2005年比2004年涨1.1倍。2004年挂牌竞得单价（楼面价）在每平方米1000元以下的占挂牌出让面积81%，占总价的46%；而2005年挂牌竞得单价（楼面价）在3400元以上的要占挂牌出让面积40%以上，占总价33%。2004年最高挂牌竞得单价（楼面价）是6227元， 2005年最高挂牌竞得单价是14329元（楼面价）。

总而言之，2005年的土地出让价只是挂牌出让价在上涨，挂牌价的上涨幅度赶上了上世纪80年代东京土地上涨幅度。如果不计算协议出让价，那么，通过招标、挂牌而得到的土地平均出让价在2004年是1133元/m²，2005年是1356元/m²。上涨幅度为20%，这都是挂牌价上涨效应所致。至于各种类型的招标出让价，2005年比2004年的平均出让单价还跌了几毛钱——2005年招标平均出让单价是1066元，2004年是1091元。“招标出让”表面上把土地当成商品在交易，招标“市场”却不是真正意义上的市场。

房地产业的业内人士都知道，土地“挂牌出让”是很难“作弊”的，而“招标出让”就不一样了。

由于地价对于房产开发的影响是滞后的，现今房地产商使用的土地大多是前几年置下的低价地。他们是借着“地价涨”在找涨房价的借口。

说“地价上涨影响房价”，这是把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！挂牌价上涨不假，但针对房地产业的挂牌出让仅占2004年、2005年官方对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，如果光从土地一级市场来分析，这几年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！

水混才能摸鱼

—— 对政府不予规范“地价”的猜想

就这两年的土地一级市场数据看，土地定价是缺乏规范的。

上海土地分十二级，一至四级是繁华区和次繁华区，五至八级是市区非繁华区和原近郊区，九级和九级以上区域属于原远郊范围。

以住宅用地市场为例，2004年3月12日，公开招标出让七级地段嘉定江桥镇7.132万平方米土地作为商品住宅用地，中标价每平方米楼面价1665元人民币。2004年7月12日，公开招标出让同地段嘉定江桥2号地块11.85万平方米土地，用来建造“中低价‘四高’示范居住区” （所谓“四高”，即“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”），中标价是每平方米楼面价20.6元。2005年6月15日、6月21日和10月26日，公开招标出让嘉定江桥5号地块13.09万平方米、6号地块7.74万平方米和9号地块10.93万平方米土地，用途同前，中标价分别是每平方米楼面价16.5元、20.1元、13.6元。

同一个镇上的土地，同样的土地用途，楼面价悬殊达一百倍，真是匪夷所思。不知道在楼面地价悬殊的不同地块上，农民得到的 “征用价”是否也这样悬殊？另外，“示范居住区”顾名思义，应该是先示范后推广的，那么，这“示范居住区”每平方米十几元、二十元的楼面地价是否也应该推广？如果回答“是”，说明是政府在补贴地价，那就是市民和农民的共同福音了！如果回答“不”，那政府要“示范”什么？“示范”给谁看？

九级地段金山亭林有101.69万平方米土地是2005年6月9日批准投入使用的，用途为造“中低价普通商品房”，出让方式是“项目招标”，中标总价6.8亿，中标楼面价是每平方米882元，规划建筑面积77.097万平方米，土地面积64.25万平方米（数据来源：上海市房屋土地资源信息中心网《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》第187项）。

同年11月1日，这64.25万平方米土地又由一级市场公开招标出让，用途是造“商品住宅”，政府收取的土地使用权出让金是1927.4万元（出让合同号：沪金房地[2005]282号，见2005年12月《上海市有偿使用地块一览表》）。

于是，我们不知道这64.25万平方米的土地出让到底以6月9日的土地使用权出让金和土地总价为准，还是以11月1日的土地使用权出让金和土地总价为准？仰或以6月9日的土地使用权出让金、土地总价加上11月1日的土地使用权出让金、土地总价为准？

因为在这同一块土地上，6月9日的土地使用权出让金是2.04亿、土地出让总价是6.8亿；11月1日的土地使用权出让金是1927.4万，土地出让总价6425万。6月9日的土地楼面出让单价是每平方米882元，11月1日的土地楼面出让单价是每平方米100元。

这样提问，不是要故意为难有关部门。由于政府部门对土地的定价标准从未向社会公开，而在九级地段，每平方米100元的土地在土地一级市场又普遍存在。因此，只要政府不向公众公布一级市场土地是如何定价的，市民是有权向政府问个明白的。

再譬如：2004年，地处黄金地段的老西门、豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面出让价只有每平方米112.5元、67.7元（合同号：黄房地[2004]57号、黄房地[2004]64号），我们不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？让我们共同关心吧，关心在这总共23.33万平方米的“城镇单一住宅用地”上造的房子，将来会以什么价格卖出去？卖给谁？

另外，当房价在飞涨时，上海土地一级市场的商业用地地价却没有明显的上涨。

2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？

2005年12月，四级地段虹口提蓝桥2.3万平方米商住楼用地的楼面价是每平方米4170元，而同年六级地段新江湾城的商业住宅楼面价还高达每平方米5326元呢！

更便宜的土地，在上海土地一级市场还有的是——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）（见《上海市有偿使用地块一览表（2006.1~5）》，上海房地产估价师网），这么便宜的土地，要占到2006年前三个季度土地一级市场出让土地面积的63%！

这么便宜的土地价格都是“协议价”。2003年7月以前，上海无论经营性用地还是非经营性用地，几乎都是协议转让的。2003年7月以后，规定经营性用地都要通过招标、挂牌、拍卖形式出让，非经营性土地仍然协议转让。于是，政府面对全社会的一级市场土地出让就产生这样的变化：属于“非经营性用地”的工业和仓储用地出让面积明显增加了。1995年、1996年和1997年，一级市场工业和仓储用地面积占出让土地面积的比例依次是34%、27%、20%， 2003年工业和仓储用地出让面积占39%；2004年和2005年，工业、仓储用地出让面积分别占到全年出让面积的49%和45%，2006年1~9月，一级市场协议出让的工业用地和仓储用地比例高到了63%！（比例计算依据：1995年~1997年根据《上海市房地产市场》提供数据，2003年~2005年根据《上海市有偿使用土地一览表》计算 ）

目前的土地一级市场上，商业用地、工业用地并没有真正成为商品。商业地价和工业地价如果随行就市，商业地价如果远远高出住宅地价（在市场经济发达国家就是这样的），“商”不来了，“资”也不来了，政府不愿意。住宅用地其实也没有成为商品，政府收购农地和动迁城市居民用的是“计划价”，出让土地给房地产商用的是“协议价”，﹐房地产商之间的一茬接一茬的“转让价”是从不透明的，房地产商在这些出让来转让来的土地上建造的住房出卖给居住者，用的是房地产商信口定的“一口价”。这个“一口价”，他们硬要说是“市场价”！单个的居民怎么玩得过政府、玩得过政府支持的房地产商？