草剃出云bgm:辽宁经济管理干部学院?房地产企业案例库12

某物业公司隐瞒二手房交易价格偷税案

本案特点：本案为税务机关查处纳税人隐瞒二手房交易真实价格偷税案。纳税人将真实证据隐匿家中，多次变换隐匿地点，并企图销毁证据资料对抗税务检查。检查人员与公安人员紧密协作，克服困难，采取强有力的措施，成功查获证据。此案对开拓稽查思路具有一定的启示意义。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2007年6月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）举报中心收到一封举报信，举报信称某物业公司（以下简称A公司）整体购进原某市总工会位于市城区一办事处大楼，经过重新改造及装修后，进行分割销售。现106个单元已经销售完毕，正处于办理产权阶段，预计总收入3200万元，可能仅入账1400万元。销售收入可能分别存放于公司个人股东郑某或出纳个人户头，销售的真实协议存放在该公司出纳住处。

（二）纳税人基本情况

A公司是1997  年成立的外商投资企业，法定代表人简某，注册资金20万元美元。经营范围：从事自购物业的经营管理业务。该公司注册的目的是购置旧房产，进行简易改建装修后出售。

公司原法代表简某为台湾籍人，2005年加入新股东郑某，为英籍华人。公司销售业务主要由郑某负责，具体销售业务为股东郑某的一位亲信张某负责。公司在二手房售房交易中，为购房客户代办产权过户手续。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

接到举报后，稽查局首先对二手房交易情况和被举报单位A公司进行了初步调查。该公司成立以后，只经营了一项业务：1999年从某市总工会办事处买下一小栋旧的综合楼进行修理改造，将房屋由原来的商业、住宅、办公用综合楼改造为商业(一楼)及住宅(一楼以上)用途，分割为106个单元，在市场以二手房销售方式销售。

二手房交易基本上属个人与个人的房产交易，为加强对此类零星税源的征收管理，市地税局委托市房地产交易中心进行征收，并将税款是否缴纳作为能否办理产权证的前置条件。纳税人可自行向地税机关申报，也可向设于房地产管理局的房地产交易中心征收点申报。有关机关主要通过审核合同核实应纳税款，对于合同低于本市最低指导价格的，按指导价格进行调整。现实交易中，为少缴契税，交易双方时常隐瞒实际交易价格，送交产权办理登记窗口的合同交易价格单价基本上按本市最低指导价格进行填写，税务机关难以取证实际交易价格。

检查人员通过地税内部网对该企业涉税信息进行核查，发现该企业向房地产管理交易中心征收点以每平方米约3000元的价格申报了约20套二手房交易，仅缴纳约4万元的营业税。而该市同地段的二手房交易价格约为6000至8000多元之间。为求证举报的真实性，检查人员以购房人的身份向该公司的售房人员询价。同时，检查人员还找到一名台湾籍购房客户G先生了解情况，该客户证实了买价为每平方米6700元，因其拒绝A公司以每平方米3000元的虚假价格申报办理产权手续，该公司有意拖延其产权办理。G先生将其购房收据通过邮递快件方式从台湾寄回，并在复印件上签字确认后提交该税务机关，同时还提供了真实的交易合同。

经初查证实，举报内容真实，稽查局决定立案查处，并制定了检查方案：对物业公司实施突击检查获取证据资料，必要时提请公安部门配合。

（二）检查具体方法

1.突击检查取得初步成效

检查人员初步调查掌握了如下情况：A公司店面26间，公寓80间已于2007年6月已经销售完毕；公司要求客户将房款转入股东郑某个人账户；部分台湾籍客户在台湾境外付款；公司人员结构简单，仅有一名销售人员，没有雇请专职会计。检查人员据此判断该公司可能不存在着完整的真实账簿凭证。因此，检查中最重要的证据不是公司会计账簿，而是真实的销售合同、收取售房款的个人银行账户及售房收入统计表。专案组确定了采取突击检查营业场所及查询银行存款账户的方法。

（1）突击检查营业场所。检查人员了解到，由于楼房已售完，公司原办公场所也已经售给客户并交付使用，资料转移到该栋楼房通往天台的楼梯间内，钥匙由吴某掌管（此人身兼出纳及楼层管理员），合同存放在楼梯间的保险柜内。专案组选定吴某在办公室时进行了突击检查。在检查中，没有找到真实的销售合同。但在出纳抽屉中，检查人员发现了证实售房款存入股东郑某个人账户的银行进账单及现金缴款单。检查人员当即询问出纳，其确认上述款项属售楼的应收尾款，合计约百万元。此次突击检查，不仅发现了股东存放售房款的个人银行账户，同时还发现了所有正准备送房管局办理产权的隐瞒销售价格的虚假合同及销售清单、购房客户名单及联系方式，以及一份没有签名的售房收款统计表。当检查人员取证时，出纳拒不签字确认。

（2）查询股东个人账户。检查人员立即查询银行，取得郑某个人账户的资金流情况，将付款人资料与购房人资料进行比对，发现了部分购房人向股东个人账户的转款的情况。但由于购房客户的合同姓名与付款人姓名不一致，以及购房客户采用了分期付款、现金付款或境外付款等付款方式，还有补退销售面积与最终办理产权的实测面积差价，因此不能直接认定股东郑某的个人银行账户的所有收入就是售楼营业款。针对此情况，检查人员决定向客户调查，核实郑某个人账户资金的真实情况。

2.取证受阻案件陷入困境

从前期检查情况来看，税务机关虽然已经掌握了A公司几份真实合同及相应的虚假合同，确定了其存在着隐瞒真假销售合同之间差价的事实，并找到了其收取售房款的银行账户，但却难以推论其它办产权的二手房交易也存在着隐瞒收入的现象。

突击检查后，该公司的主要负责人郑某声称在境外，拒不配合检查，派兼职会计应付检查.兼职会计声称公司已经没有支付工资，他没义务再为公司到税务局回答问题。无奈，检查人员找到了部分购房户进行调查，购房户由于降低交易价格能少缴契税，其与售房企业实已成为利益共同体。因此，绝大部分购房户拒绝向稽查局提供真实的交易合同，且声称送房地产管理局市场交易中心的合同就是最终合同。即使检查人员当面指出购房户转入股东个人账户的款项大于办理产权的合同款时，购房户也解释为个人往来款，正准备要求郑某退回，调查因此陷入了僵局。

    检查人员坚持外调，终于找到了部分对售房企业不满的购房户，并争取到了极少数愿意配合税务机关检查的购房户。通过这些购房户了解到，该公司原售房人员张某已经电话通知客户不要与税务机关配合，并威胁客户如提供真实交易合同，该公司就不再替客户办理产权过户。张某同时告诉客户可选择退房，因为此时本地的房价已经大大高于其原有的售价。在检查期间，张某抓紧为客户办理产权过户手续。对于已经代为办理产权过户手续并领回产权证的客户，张某要求客户交回原真实的购房合同及公司代缴的契税后，再给产权证。这意味着该企业正在通过代办产权过户手续、代发产权证的机会，销毁证据。专案组电话联系张某，其声称不在本地，公司已经解散，他不在公司工作。客户反映，张某在家中办公，从客户处收回的合同就放在家中的保险柜内。

3.税警协作成功取证

将偷税证据资料隐蔵家中，这可谓是万全之策，因为税务稽查没有进入私人住宅的检查权。再过几个星期，待产权证全部办理出来，客户纷纷交回原真实的购房合同后，该企业就会将这些购销双方的合同销毁，税务机关再也无法取证。A公司股东郑某对我国的税收法律有一定的研究，了解税收稽查权的局限性。针对此情况，稽查局立即与市公安税侦大队联系，组成了由两名公安与三名稽查人员组成的专案组。

专案组突击检查了张某的住所，公安人员向张某出示了其亲笔签字的收回合同及代缴契税的收据，并明确告知其偷税及毁灭证据应负的法律责任。在强大的压力下，张某承认其受股东郑某指使，负责房屋销售及办理产权过户手续，收回真实合同并进行销毁。当张某打开存放合同的保险柜时，专案组发现仅有办理产权的虚假合同。在公安人员的追问下，张某承认因担心税务稽查人员将其住所当成办公地点进入检查，受股东郑某指使，在前天已将真实的购房合同转移至股东郑某母亲家里。公安人员与稽查人员立即赶至郑某母亲家，终于找到了65份还未办理产权的真实合同，部分已经办理产权证收回的真实合同已经被张某销毁。专案组将张某带回税务机关进行询问调查，确认其他未找到的合同已由其销毁。根据询问调查情况，专案组制作了已销毁合同的房屋销售统计表，交张某确认。根据内查外调取得的证据资料，专案组查明了涉案企业隐瞒二手房交易价格少缴税款的违法事实。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

1．税务机关无法独立进入私宅取证

本案中，该企业虽名为外资公司，但实际为一名福建偷渡客操纵的内资企业。名为公司，实际没有明确的办公地点，只有几个身兼数职的人员在住处办公。对于这种情况，如果稽查人员入场检查找不到证据资料，很可能面临行政诉讼，执法风险较大。因此，对于这种情形，如果没有公安机关的配合，税务机关很难获得藏于私宅中的证据资料。

2．行政与司法定性存在争议

该案税务机关定性偷税，但公安部门对纳税人偷税犯罪的认定存有疑问：二手房交易的纳税义务发生时间是在销售完毕后申报，还是在办理产权证时申报？如购买方不需办理产权证或所购的二手房无法办理产权证，销售方又如何申报？从税法规定来说，代征点相当于税务机关的管理措施环节，并没有因此改变原有法定纳税义务时间。但现实二手房交易又都是在办理产权登记时才缴纳税款，根据这种思维习惯，是否可以免除其偷税犯罪的责任？如果隐瞒真实的成交价格又是应购房客户要求，销售房屋的当事人又应承担什么责任？

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

经查证，该公司在销售二手房时，先与购房户签订真实的购房协议。在办理产权过户时，再与客户签订虚假的购房合同，降低销售价格到房管局过户，以达到双方少缴税款的目的。在代客户办理完产权证后，将产权证交付客户前，由该公司收回原真实的购房协议，并予以销毁。该公司在收取购房订金和销售价款时，在账上挂在“其他应付款”科目，没有申报纳税，等到房管局过户时才根据虚假的销售合同申报缴纳有关税费。

    经查实，该公司在1997年购买一幢大楼后，申请改变用房性质，重新进行装修改造并分割销售。共分割成106间公寓和店面，面积2750.594平方米。2005年开始进行销售，至2007年6月已经销售完毕。总计销售收入为32,305,750.40元。但办理产权的虚假合同金额仅1400多万元，少列销售收入1800多万元，

（二）处理结果

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条和第四条、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十项、第四条，《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条、第四条的规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条第三项、第七条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四项，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税1011200元，城市维护建设税70748元，土地增值税775338.01元，合计追缴税款1857286.01元；加收滞纳金164,667.1元；处以罚款505,600 元。以上金额合计2527553.11元。

该公司2005年、2006年偷税款占当年全部应纳税款比例分别为53.58%、65.54%，其偷税行为涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条第一款、国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条规定，税务机关已将此案移送公安机关追究刑事责任。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会

1. 隐瞒二手房销售真实价格偷税具有典型性和普遍性

在二手房交易市场中，一般是不需要银行按揭，销售方先与购房户签订真实的购房协议，在办理产权过户时，购销双方签订虚假的购房合同，降低销售价格过户，以达到双方少缴税款的目的。由于交易双方一般为个人，申办产权时交易合同的价格是否真实难以掌握，因此房管部门设定了交易最低指导价格。但近几年房地产价格节节攀升，原有的二手房交易指导价格明显偏低，甚至不足实际交易价格的一半。因此，不少二手房交易当事人都按指导价格重新签订用于办理产权虚假合同。由于购售双方有着共同的利益，一般税务机关难以取证落实，这种现象具有一定的普遍性。此案的意义在于稽查机关采取强有力的措施，税警联合，对难以取证的二手房交易隐瞒价格这一普遍性难题，取得了突破性进展。此案的查处，要求税务部门要重新审视各地的房地产交易市场中的最低“指导价格”，对于不合常理的交易价格应当寻找方法加以解决。

2．税务检查权的限制可以通过税警协作取得突破

在本案中，偷税嫌疑人将重要的证据隐藏在家中，并将真实售房合同三次转移到税务机关无法进入的地点隐藏，适时销毁已办理产权房屋的真实合同，对税务稽查设置着重重障碍。本案稽查机关充分利用税警联合机制，借用警方的侦查权，成功查办了案件。

3．稽查人员应加强执法风险意识

办案稽查人员在税警协作前，获取了A公司隐瞒销售收入的个人账户、销售统计表、部分真实的合同、部分客户的询问笔录。这些证据能证实A公司存在隐瞒交易价格的违法行为，但无法推论其隐瞒了所有的真实交易价格。本案的办案人员有着较强的证据风险意识，在公安人员的配合下查找更有力的证据。最终取得了大部分真实合同。在部分合同被销毁的情况下，稽查人员根据调查取得的资料，制作了一览表由销毁责任人确认，由此确认了销毁部分房屋的营业额。

4．二手房交易代征点并不改变纳税人法定纳税义务

为加强二手房交易的税收管理，税务机关在各地房地产交易中心设置了税收代征点，这只是税务机关对二手房交易税收管理的一项环节，并没有改变纳税人原有的法定纳税义务时间和税收申报时间。

（二）工作建议

1．税务机关应加强对二手房交易的检查

检查的重点：一是否向税务机关代办点申报虚假交易金额；二是是否延迟履行纳税义务。检查对象重点选择在大宗的房地产二手房交易。围绕纳税人如何支付款项，总支付金额与交易申报价格是否一致等问题进行检查。对于转账支付房款或办理银行按揭的二手房交易比较容易取证，应作为检查的重点。

2．及时调整二手房交易最低限价

房地产交易市场价格变动频繁，价格升降幅度较大。各级管理部门应加强价格管理监督，制定合理的指导价，对不合理的价格要及时调整，及时堵塞偷逃国家税收收入的漏洞。税务部门也要重视二手房交易的征税管理，分析管理中存在的不足，认真加以改进，如可以通过稽查机关检查后，将稽查情况反馈给征管机关，由征管机关调整二手房交易的最低限价。

思考题

1.在税务机关委托当地房地产市交易中心代征二手房交易税收后，对于交易价格明显偏低后，代征机关应当如何处理？税务机关是否有权制定让纳税人普遍遵从的房产最低交易限价？税务机关的最低交易价格是否要与财政（契税）或房地产管理部门收费限价一致？

2.对于涉及案件取证的个人住所，税务检查人员应当如何应对？

考试练习题

    1. 2006年6月1日后，个人销售住房营业税税收政策是如何规定的？

2.单位销售转让旧房如何确定土地增值税扣除项目金额？